건물설계도면을 근거로 산출한 공사원가의 취득가액 인정 여부

심판청구번호 국심2000중 1479(2000.11.24) 6.30(잔금약정일) ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○외 전·답 3필지 3,270㎡(이하 "원토지"라 한다)를 청구외 ○○○로부터 100,000,000원에 취득한 후, 원토지 중 783㎡는 국토관리청에 수용되고, 나머지 2,487㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)상에 1995.6.12 건물 263.24㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1998.7.31 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액: 76,055,045원, 양도가액: 100,000,000원)으로, 쟁점건물은 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 310,000,000원임을 확인하고, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하고, 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액 310,000,000원을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하고, 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2000.3.13 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 86,275,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청의 양도소득세 실지조사 결과 쟁점부동산의 실지 양도가액은 310,000,000원으로 확인되고, 토지·건물가액의 구분이 불분명하다 하여 쟁점토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하고 건물은 기준시가로 결정하였으나, 일반적으로 건물의 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 산출되므로 기준시가로 안분계산하면 토지가액이 높게 산정되어 납세자에게 불리하므로 쟁점건물도 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 할 것인 바, 쟁점건물은 신축당시 공사비로 지출한 증빙서류를 폐기하여 제시하지 못하고 있으나, 건축설계사무소에서 건물설계도면을 근거로 신축당시 표준품셈에 의하여 산출한 공사원가를 실지 취득가액으로 보아 과세하여야 한다(청구인은 당초 쟁점건물은 기준시가로 신고하였으나, 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되었으므로 쟁점부동산(특히 쟁점건물)의 취득가액도 실가에 의해야 한다는 주장임).
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 250,000,000원으로 하고, 쟁점토지의 실지양도·취득가액을 각각 100,000,000원과 76,055,045원으로 하여 신고하고, 쟁점건물은 기준시가에 의하여 신고하였으나, 처분청 조사결과 쟁점부동산의 실지양도가액은 310,000,000원으로 확인되고, 쟁점건물은 양도 및 취득시의 실지거래가액에 대한 증빙제시가 없으므로, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 쟁점토지의 양도시 실지거래가액으로 하고, 쟁점건물은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점건물의 실지취득가액을 건축설계사무소에서 건물설계도면을 근거로 신축당시 표준품셈에 의하여 산출한 공사원가계산서금액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 에서 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은 법 제96조에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 제100조 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1994.6.30 취득한 쟁점토지상에 1995.6.12 쟁점건물을 신축하여 1998.7.31 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액: 76,055,045원, 양도가액: 100,000,000원)으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도소득세 신고를 하였음이 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하였으나, 양도가액은 처분청이 조사확인한 쟁점부동산의 양도가액 310,000,000원을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하고, 쟁점건물은 기준시가에 의하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액 310,000,000원이 확인되었으므로 쟁점부동산의 취득가액도 실가에 의하여 과세하여야 하는 바, 쟁점건물은 신축당시 표준품셈에 의하여 산출한 공사원가 227,997,097원을 실지 취득가액으로 보아 과세하여야 한다고 주장하나, 전시법령에 의하면, 양도소득세는 기준시가 과세를 원칙으로 하되, 다만 양도자가 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것인 바, 청구인은 쟁점건물에 대하여는 이 건 양도소득세 결정일 전에 증빙서류를 갖추어 취득당시의 실지거래가액을 신고한 바 없으므로 쟁점건물을 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점건물의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.