부동산양도의 소득구분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1478(2000.10. 6) 黎竪�광명시 ○○○동 ○○○번지 대지 125㎡ 지상에 다가구주택 1동 199.38㎡(6가구: 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.6.19 신축하여 그중 1가구에 청구인이 거주하고 나머지 5가구는 임대하다가 1994.1.28 양도하고, 1994.4.20 양도소득세를 자진신고(비과세)하였다. 처분청은 2000.4.8 쟁점부동산을 거주목적이 아닌 사업용 주택으로 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 청구인에게 1994년도분 종합소득세 4,615,610원을 결정고지 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.27 이의신청을 거쳐 2000.5.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 무주택자가 1주택을 신축하여 1세대 1주택자가 되는 경우 거주기간의 제한없이 양도소득세를 비과세하던 1989.8.1 이전에는 1년에 단독주택 1가구 정도를 신축하여 양도한 사실이 있으나, 세법개정이후에는 여관업을 운영하며 주택을 소유하고 있지 아니하며, 쟁점부동산은 대지 38평, 건평 60평정도의 소형 다가구형 단독주택으로 이를 사업목적으로 건축하였다고 보기에는 너무 작은 것이며 1층에는 청구인이 거주하고 나머지는 세를 주어 생활하도록 신축하였으나 전에 살던 집이 낡아서 팔리지 않아 부득이 쟁점부동산을 먼저 팔 수밖에 없었으며 종전 거주 주택은 1994.12.2 양도하였는바, 쟁점부동산은 신축목적이 판매목적이 아니고 거주목적인 것은 양도하기 전부터 2년4개월(양도후 1년9개월)동안 거주한 사실로도 확인된다. 쟁점부동산은 가구별로 구분등기가 불가능하며 분할하여 매각할 수 없는 주택으로 매매도 1인에게 일괄 매매한 것으로 특정부동산의 매매가 양도소득세가 과세되는 단순한 자산의 양도인지 또는 종합소득세 과세대상이 되는 주택신축판매업에 해당하는지의 구별은 그 부동산의 소유기간, 소유형태, 거래의 규모 및 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는 등의 사정을 종합하여 결정하여야 할 것이나, 당해 거래부동산중에 실제 거주하던 주택이 포함되어있는 경우 그 주택의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세자산인 자산의 양도로 봄이 타당하다(국심 97중2368, 98.1.8외)고 결정하고 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 1986∼1989년까지는 재산증식목적으로 대략 1년에 주택 1동 정도를 신축하여 양도한 사실이 있으나, 쟁점부동산의 경우만은 판매목적이 아닌 거주목적이라는 주장인 바, 청구인은 쟁점부동산의 신축 및 양도당시 다른 주택을 소유하고 있었던 상황에서 1가구당 10평정도의 다가구주택에서 거주하려고 하였다는 주장은 사회통념상 설득력이 없으며, 쟁점부동산의 나머지 공간인 5가구분 역시 영리목적이 없이 청구인이 거주하기 위하여 신축하였다고 보기 어려우며, 청구인은 기존주택을 보유하고 있으면서 다가구주택을 신축하여 판매한 것이고 그 다가구 주택은 6세대가 입주하여 생활할 수 있도록 신축하였던 것으로 그 신축동기는 판매할 것을 전제로 한 것으로 주택신축판매업에 해당된다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도한 소득이 양도소득인지 종합소득인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기전의 것) 제4조【소득의 구분】 제1항에 "거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

당해 연도에 발생하는 이자소득·배당소득(의제배당소득을 포함한다. 이하 같다)·부동산소득·사업소득·근로소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득." 제20조【사업소득】 제1항에 "사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

5. 건설업에서 발생하는 소득." 같은법 시행령 제33조 【건설업의 범위】 제1항에 "법 제20조 제1항 제5호의 소득은 다음 각 호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.

3. 전문직별 공사업- 생략." 제2항에 "주택을 신축하여 판매하는 사업(임대주택건설촉진법에 의하여 건설한 임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업을 포함한다)은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다."고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 과세관련기록을 살펴보면, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 종합소득세를 과세한데 대하여 청구인은 거주를 목적으로 신축하였으나 종전 거주주택이 팔리지 않아 부득이 쟁점부동산을 먼저 양도한 것으로 2년4개월동안 거주하였으므로 양도소득세 과세대상이라는 주장이나 이를 살펴보면,

(2) 청구인은 1992.12.23 쟁점부동산 소재 구옥을 취득하여 거주하다가 구옥을 멸실하고 1993.6.19 다가구용 단독주택 1동(6세대)를 신축한 후 1가구에는 청구인이 거주하고 나머지 5가구는 임대하였다가 1994.1.28 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 확인된다. 청구인은 1986년부터 쟁점부동산 양도시까지 9회에 걸쳐 단독, 연립주택등을 취득 및 양도한 사실, 쟁점부동산 보유시 경기도 광명시 ○○○동 ○○○소재 단독주택을 보유하고 있었음이 부동산취득/양도현황에 의하여 확인된다.

(3) 주택의 신축판매가 주택신축판매업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단(대법 94누8969, 94.12.9 같은 뜻)하여야 하는바, 그 행위의 사업성의 유무는 주택의 신축동기나 구조, 판매형태등 종합적인 상황 등을 고려하여야 할 것이다. 청구인은 건설업으로 사업자등록을 하고 종합소득세를 신고한 사실은 없으나 쟁점부동산의 판매와 관련하여서는 양도소득세를 신고(세액비과세)하였으나, 부동산 취득/양도현황에 의하면 1986부터 1994.1.24 쟁점부동산을 양도할때까지 9회에 걸쳐 단독주택, 연립주택등을 신축하여 판매한 사실이 확인되고, 쟁점부동산도 다른 주택을 보유하면서 구옥을 취득하여 멸실하고 다가구주택을 신축하여 판매하려다 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도한 사실, "1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다(구 소득세법 기본통칙 2-4-6-20 제1호)"고 규정하고 있는 점등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산을 거주의 목적으로 신축하였다고 보기보다는 사업상 목적으로 신축하였다가 판매한 것으로 보여지므로 당초 처분청에서 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.