부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1395(2000.11. 2) �ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○, 대지 95.2㎡ 및 건물(점포) 29.75㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.10.17. 청구외 ○○○로부터 취득하여 1998.7.25. 청구외 ○○○에게 양도한 후 동 부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 170,000,000원, 양도가액 171,000,000원)으로 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 경우 진실된 거래가액으로 볼 수 없다 하여 이를 부인하고 기준시가(취득가액 122,846,222원, 양도가액 267,422,750원)로 양도차익을 계산하여 2000.3.18. 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 59,538,550원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 170,000,000원에 취득하여 171,000,000원에 양도하였는데, 양도차익을 얻지 못하고 취득원가에 양도하게 된 것은 쟁점부동산 양도당시 IMF 경제위기로 부동산 가격이 20∼30% 정도 하락하였기 때문이었으며, 처분청이 이러한 사실을 감안하지 아니하고 기준시가보다 낮게 거래했다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 63% 수준에 불과하고 증빙서류로 제시한 매매계약서는 취득, 양도시 모두 검인계약서이므로 동 계약서에 기재된 거래금액 등을 진실된 것으로 볼 수 없으며, 9년간이나 보유하였던 부동산을 양도차익없이 처분할 만한 특별한 사정도 없었으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 양도소득세 신고시 증빙서류로 제출한 매매계약서를 보면, 취득 및 양도시 모두 일반매매계약서가 아닌 검인계약서인 바, 통상적으로 검인계약서는 소유권이전등기절차이행을 위해 실제거래내용과는 달리 별도로 작성되는 경우가 많으므로 동 계약서에 기재된 거래금액등의 계약내용을 실제거래사실과 부합되는 것으로 인정하기는 어렵다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액 171,000,000원은 기준시가 267,422,750원과 비교하여 볼 때 63.9% 수준에 불과하고, 쟁점부동산에 대한 근저당설정가액도 225,000,000원(1997.9.12. 설정)에 이르고 있는 점으로 미루어 보면 위 실지거래가액을 신빙성 있는 거래가액으로 보기 어렵다.

(3) 쟁점부동산은 대로변에 위치한 상가로서 쟁점부동산 거래당시 평당 7,00,000원∼8,000,000원 정도였던 것으로 부동산중개업소(○○○부동산 ○○○)의 확인서에 의해 알 수 있고, 청구인이 쟁점부동산을 기준시가보다도 휠씬 낮게 양도할 만한 특별한 사유등도 발견되지 아니하며, 또한 청구인과 청구외 ○○○간에 이루어졌던 양도대금 수수에 관한 구체적인 증빙서류의 제시가 없다.

(4) 쟁점부동산의 실지 취득가액의 경우도 청구인은 170,000,000원이라는 주장만 할 뿐 동 가액대로 거래가 실제로 이루어졌던 사실에 대한 객관적인 입증을 하지 못하고 있다. 위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점부동산 거래의 경우 취득 및 양도시 그 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의해 주문과 같이 결정한다.