실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2000중 1371(2000. 7.10) 4.30 경기도 남양주시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 답 3,550㎡와 위 지상 건물 263.2㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하면서 1997.4.16 처분청에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액은 경락가액으로 확인이 되나 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 보아, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.12.16 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 25,309,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.24 심사청구를 거쳐 2000.5.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실지양도가액이 매매계약서, 거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하고, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하기 위해서는 반드시 공정과세협의회의 자문을 거쳐야 하나 이 건 과세처분은 공정과세협의회의 자문을 거치지 아니하였으므로 무효이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전인 1996.8.13 (주)○○○신용금고가 청구외 ○○○, ○○○, ○○○를 채무자로 하여 쟁점부동산에 대하여 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 있으나 청구인이 제시한 양도계약서에는 이에 대한 특약이 없고, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 248%인 반면, 취득가액은 기준시가 대비 380%로 실지거래가액 상승추세가 기준시가 상승추세보다 특별히 낮은 합리적인 이유를 발견하기 어려우며, 청구인이 제시한 양도계약서는 이를 입증할 금융자료 등 증빙의 제시가 없어 객관적인 자료로 인정하기 어렵다고 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 소득세법 제96조 에 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 그 제1호 가목에 취득가액의 경우 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 제166조 제4항에 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서, 그 제2호에 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있으며, 같은조 제6항에 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1996.6.10 쟁점부동산을 292,000,000원에 경락받아 1997.4.30 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 답 1,732㎡와 지상건물을 청구외 ○○○에게 150,684,000원에, 쟁점부동산 중 답 810㎡를 청구외 ○○○에게 70,470,000원에, 쟁점부동산 중 답 1,008㎡를 87,696,000원에 양도한 것으로 매매계약서와 거래확인서를 첨부하여 처분청에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였고, 처분청은 1999.11.16 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이 건 과세하였음이 양도소득세 공정과세협의회 의결서, 결정결의서 등 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후인 1996.8.13 (주)○○○신용금고가 청구외 ○○○, ○○○, ○○○를 채무자로 하고 채권최고액을 312,000,000원으로 하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였으며, 동 근저당권은 쟁점부동산의 양도후인 1997.12.10 말소된 사실이 확인되는 바, 근저당권이 설정된 부동산을 양도하는 경우 계약서에 근저당권의 말소나 인수인계에 대하여 별도로 규정하는 것이 통상적이라고 할 것인데 청구인이 제출한 계약서에는 이러한 내용이 전혀 없으며, 청구인은 이에 대하여 명확한 설명을 하지 못하고 있다.

(4) 청구인이 쟁점부동산은 실지 308,850,000원에 거래되었다고 주장하면서 그 증빙으로 제시한 매매계약서와 거래사실확인서의 내용을 보면, 쟁점부동산은 1997.4.10 계약금 31,000,000원, 1997.4.20 중도금 123,000,000원, 1997.4.30 잔금 154,850,000원에 거래가 이루어 진 것으로 나타나는 바, 위 금액으로 실지 거래가 이루어졌다면 거래금액이 고액이라 대금지급관계를 객관적으로 확인할 수 있는 금융거래자료 등을 제시할 수 있음에도 청구인은 이를 제시하지 못하고 있다.

(5) 위의 내용을 종합해 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액은 당사자간 이해관계에 따라 임의 작성이 가능한 계약서나 확인서외 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 전시한 법령에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 처분청은 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.