부동산신축판매업자의 실지총수입금액

심판청구번호 국심2000중 1350(2000.12.15) �1997.9.1 청구외 ○○○, ○○○과 공동으로 사업자등록(○○○-○○○-○○○, 종목: 부동산신축판매업)을 하고 경기도 안양시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 구옥(토지 812.6평방미터)을 매입하여 철거하고 지하 1층, 지상 5층(상가 5동, 주택 19세대)의 근린생활시설 및 연립주택을 신축·양도하고 종합소득세신고를 하지 아니하였다. 처분청에서는 실지조사하여 검인계약서상의 분양금액을 수입금액으로, 청구인 등이 제출한 공사대금지출현황을 필요경비로 인정하여 소득금액을 산정하여 공동사업자 지분대로 1999.11.12 청구인에게 1998년도분 종합소득세 37,854,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.1.17 이의신청을 거쳐, 2000.5.18 이 건심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 자매들과 상가 및 주택을 신축하면서, 청구인의 동생인 청구외 ○○○(○○○의 남편)가 모든 공사집행·관리하였는데, 준공검사후 분양을 시도하였으나 예기치 못한 IMF사태로 분양이 되지 않아 도급업자에게 시달림을 받던중 ① 상가 101호는 ○○○(○○○설비)에게 총설비공사금액 90,000천원에, ② 주택 502호는 동업자 ○○○의 채무자에게 원금 및 이자 88,000천원에 각각 대물변제하였고, ③ 주택 403호는 105,000천원에 일반분양하고, ④ 주택 301호는 청구인의 큰아들 청구외 ○○○에게 85,000천원에, ⑤ 주택 302호는 1998.10.21 전기공사업자 ○○○이 공사 미불금에 대하여 본인지분 5세대를 포함하여 총 11세대에 가압류를 하고 경매를 신청한다고 독촉하여 은행대출금 40,000천원을 인수하는 조건으로 1999.2 소유권이전하였으며, ⑥ 주택 203호는 농협 대출금 이자의 연체로 임의경매 개시후 1999.1 이기재에게 110,000천원에 분양하였고, ⑦ 주택 304호는 1998.12.16 ○○○(페인트공사업자)에게 농협대출금 60,000천원을 인수하는 조건으로 공사대금 40,000천원에, ⑧ 주택 404호는 1998.12.5 은행대출금등 75,000천원을 인수하는 조건으로 102,000천원에, ⑨ 상가 103호는 은행대출금이 90,000천원이나 되어 있어 분양이 되지 않아 현재 비디오 가게로 임대하고 있다. 위와 같이 청구인과 동업자는 이 건 주택건축사업의 실패로 모든 재산을 없애고 공동보존등기에서 금융권의 대출을 목적으로 공유물 분할로 인한 각자 등기를 하는 과정에서 분양이 되지 않은 주택을 친지의 명의로 등기하기 위하여 검인계약서를 제출한 바 있으나, 이는 실제 금전상의 거래가 전혀 없었을 뿐아니라 청구인의 지분은 6세대중 1세대도 분양이 되지 않은 시점에서 위의 기술대로 분양하게 된 것으로 청구인의 소득금액을 실제 소득금액인 분양가격으로 조정하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인 지분인 상가 101호, 주택 502호 및 403호는 대물변제 및 105,000천원에 분양되었다고 주장하고 있으나, 계약서등의 증빙이 없으므로 실지거래가액으로 인정할 수 없고, 주택 301호외 5세대에 대하여 실거래가액으로 분양하고 계약서를 제출하여 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 주택 301호는 청구인과 특수관계인 아들로서 실거래가액 인정할 수 없고, 청구인이 실지거래금액이라고 주장하는 주택 302호, 203호, 304호, 404호에 대한 매매계약서등의 증빙에 대하여, 신축한 상가를 분양하고 잔여상가를 각 공동사업자별로 분할등기할 때인 1998.8.22 이후 매매한 것으로서 분할등기한 시점에 시가상당액을 공동사업자의 총수입금액에 산입하여야 할 것이므로 제출한 매매계약서등 증빙은 등기시점 이후에 작성되어 관련이 없다. 검인계약서금액은 분양수입금액과 관련한 금액으로서 장부인 "각 지분별 분류표"상의 분양가 2,956,000천원은 제출된 검인계약서상의 금액인 2,925,501천원과 거의 일치되므로 거래당시의 가액으로 보는 것이 타당하므로 분양가는 검인계약서금액인 2,925,501천원으로 산정함이 타당하고, 청구인 지분 6세대중 1세대도 분양되지 않았다고 주장하고 있으나 이는 1998.8.22 이전에 분할등기한 것으로서 분할등기 시점에 분양되어 총수입금액에 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 이 건 종합소득세 과세시 총수입금액의 산정이 적정한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】제1항에 "거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다." 제2항에 " 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다."고 규정하고, 제80조 【결정과 경정】제1항에 "납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주지의 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정한다."고 규정하고, 같은법 시행령 제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】제1항에 " 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구외 ○○○, ○○○과 주택신축판매업으로 사업자등록하고 경기도 안양시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 구옥(연립주택)을 매입하여 철거하고 ○○○ 및 주택 19세대(지하 1층 지상 5층) 연면적 2,475.85평방미터를 신축하여 판매한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다. 처분청에서 검인계약서상의 분양가액을 2,925,501천원으로 확인하였으나 청구인등은 IMF로 2,363,000천원에 분양하였고, 청구인 지분은 실제 판매도 되지 아니하였다는 주장이나 이를 살펴보면, 처분청에서 청구인등이 과세표준확정신고를 하지 아니하고 공사 관련자의 제보에 의하여 실지조사하여 청구인등이 쟁점상가 및 주택의 소유권이전등기시 작성한 검인계약서의 매매금액 2,925,501천원을 수입금액으로, 이 건 건축관리자인 청구외 ○○○가 공동사업자에게 배부한 "공사대금지출현황"의 지출금액 2,606,879천원을 신빙성 있는 장부가액으로 인정하여 필요경비로 하여 소득금액을 산정하였다. 이러한 처분청의 과세가액의 산정에 대하여 청구인은 실지분양가격을 입증하는 증빙으로 주택 203호와 404호의 부동산매매계약서 2매만 제출하고 나머지 상가 및 주택에 대하여는 청구외 ○○○가 관리하다가 도피하였다고 자료를 제출하지 못하고 있다. 사실이 이러하다면 청구인이 제출한 부동산 매매계약서상의 매매금액이 실질에 부합하는지 구체적인 신빙성 있는 증빙제시가 없어 실지판매가액으로 인정할 수 없다고 하겠다. 다음, 청구인 지분에 대한 상가 및 주택이 1998년도에는 1동도 판매되지 아니하였고 주장하고 있으나, 청구인등 공동사업자는 일반분양이 되지 아니하여 대물변제하고 남은 상가, 주택은 1998.9.4 소유권보존 공유등기하였다가 동일자 자금비율에 따라 공동사업자 3인으로 분할등기한 것으로서 분할등기 시점에 시가상당액을 총수입금액에 산정함이 타당하다 할 것이므로 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.