재산가치없는 토지를 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1321(2000.10.24) 67,460원의 부과처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동

○○○ 도로 108.8㎡와 같은 동 ○○○ 도로 105.6㎡ 중 청구인 지분 (2분지 1)을 구 상속세법 시행령 제5조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의하여 평가하고, 나머지 청구는 이 를 기각한다.

청구인은 1992.10.21 그의 모(母)인 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망으로 재산을 상속받고 상속세를 신고하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 상속재산가액을 729,445,780원으로, 과세표준을 647,445,780원으로 하여 1999.4.2 청구인에게 1992년도분 상속세 280,467,460원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2000.4.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속재산중 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 도로 108.8㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다), 같은 곳 ○○○ 도로 105.6㎡(이하 "쟁점②토지"라 하고 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)의 토지와 접하여 있는 5필지의 토지는 이미 양도하였으나, 쟁점토지는 1977년 12월경부터 현재까지 ○○○시장의 출입에 필요한 시장통로로 사용되고 있어, 불특정다수인이 공용하고 있는 재산적 가치가 없는 도로이므로 그 평가액을 영(0)으로 하여야 함에도 불구하고 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 1978.3.23 ○○○시 ○○○구 ○○○에서 분필된 토지이고, 주변토지가 여러 토지로 분필되면서 그 지상에 주택 및 건물이 신축되어 사실상 도로로 사용되고 있고, 지목이 도로로 변경된 이후에도 개별공시지가의 고시 및 종합토지세가 부과된 사실이 있으며, 쟁점토지를 비롯한 시장내의 점포 및 부수토지와 인접한 대로변에 위치한 토지는 "○○○시장 재개발조합"측에서 재개발 예정중에 있어, 장래 수용등에 따른 보상계획이 없다 할지라도 재개발이 되는 경우에는 적정한 가액으로 보상이 예견되므로, 쟁점토지를 재산적 가치가 없는 상속재산으로 인정하지 아니하고 상속개시당시의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 재산적 가치가 있는 토지로 보아 개별공시지가를 적용·평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 상속개시당시의 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】제1항에서『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중 공제할 공과금 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제1항에서『법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다』고 규정하고, 제2항에서는『유형고정자산의 평가는 다음 각호에 의한다

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별 공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행규칙 제5조【재산의 평가방법】『영 제5조 제2항 제1호 가목에서 "재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 당해토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 상속개시당시 쟁점토지가 불특정다수인이 공용하는 사실상의 도로로서 재산적 가치가 없으므로 그 평가액을 영(0)으로 하여야 한다는 주장이며, 처분청은 상속개시당시 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있고, 종합토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있고, 종합토지세가 부과된 사실이 있으며, 향후 재개발계획이 재추진될 가능성이 있어 적정한 가액으로 보상이 예상되므로 개별공시지가로 평가하여 과세한 것은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. 피상속인과 청구외 ○○○ 등 2인이 1976.8.19 토지구획정리사업에 의하여 환지된 쟁점토지를 공유로 취득할 당시의 공부상 지목은 대지(垈地)이었으나, 1994.12.13 쟁점토지가 지목과 현황이 다른 사도에 해당되어 ○○○시 ○○○구청장의 직권(근거: 지적법 제3조 제2항)에 의하여 지목이 도로(道路)로 변경되었고, ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 에서 1976.12.30 쟁점①토지로, 1978.3.23 쟁점②토지로 각각 분할되었음이 등기부등본, 토지대장, ○○○시 ○○○구청의 관련서류(문서번호: 지적13500-3191, 1994.12.12) 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점토지가 "○○○시장"과 인접한 시장출입에 필요한 도로로 공용되고 있음을 주장하면서, 지적도 및 인근의 거주민인 청구외 ○○○외 24인이 연명으로 작성한 확인서 등의 입증자료를 제시하고 있고, ○○○시 ○○○구청의 회신공문(건설58342-143, 2000.1.13)에 의하면, "쟁점토지가 도로대장에 등재된 사실은 없으나 토지소유자 스스로가 건축가능면적으로 분할하면서 택지내 통행로로 공여한 토지로서 보상불가"라고 기재되어 있다. 반면, 청구외 ○○○건설 경인재개발사업소가 "○○○시장 재개발조합"에게 발송한 문서(사업타절에 따른 조치통보, 1999.1.4)내용을 보면, "귀 조합과 가계약체결이후 당사는 본 사업을 성공적으로 추진하고자 노력하였으나, 사업진행의 상당한 지연에 따른 금리부담 및 사업성 악화로 인해 불가피하게 사업타절 공문을 1998.10.8 발송할 수 밖에 없었음"이라고 기재되어 있어, 1996년경부터 추진하여 오던 동 사업이 중단된 것으로 인정된다. 전시 상속세법 제9조 및 같은 법 시행령 제5조 제1항에서 상속재산의 가액은 원칙적으로 상속개시당시의 현황에 의한 시가에 의하도록 규정하고 있으며, 또한 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로는 상속재산에 포함하되 향후 지방자치단체 등에 의한 보상계획이 없는 등 재산적 가치가 없는 경우에 한하여 개별공시지가의 고시여부에 관계없이 재산적 가치가 없는 것으로 보아 그 평가가액을 영(0)으로 함으로써 이러한 상속재산에 대하여는 실질과세의 원칙상 상속세를 부과하지 아니하는 것이라 할 것이다.(대법원93누6249, 1993.8.27 같은 뜻임) 쟁점토지는 공부상 지목이 대지(垈地)이었다가 ○○○시 ○○○구청장의 직권에 의하여 실제 현황인 도로(道路)로 변경(1994.12.13)되었고, 상속개시일 이전인 1976년 및 1978년경부터 "○○○시장"의 출입에 필요한 통행로로 불특정다수인에게 공용되어 온 사실상의 도로인 점은 인정되나, 이 건 심리일이 속한 2000년까지도 개별공시지가가 고시되어 있고, 재개발사업이 현재는 중단되었다 하더라도 다시 추진되는 경우에는 그 보상가격의 지급이 예상되므로 재산적 가치가 없는 토지라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다할 것이다. 그런데, 쟁점토지의 연도별 개별공시지가를 보면 아래표와 같이 1996년 "○○○시장재개발사업"이 추진되고 있던 기간에도 지속적으로 하락되었을 뿐 아니라, 쟁점①토지의 경우 이 건 심리일 현재의 개별공시지가가 상속개시당시(1992년)의 7.3%, 쟁점②토지의 경우 13.8%의 수준에 불과한 것으로 나타나고 있어, 상속개시당시 쟁점토지에 고시된 개별공시지가는 사실상 도로(道路)인 점이 반영되어 평가된 것으로는 보여지지 아니한다. 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 (단위: 천원/㎡) 92년 93년 94년 95년 96년 97년 98년 99년 00년 쟁점①토지 4,760 4,470 4,470 759 759 759 1,000 316 346 쟁점②토지 2,500 2,500 2,500 759 944 900 900 792 346 상속세법 시행령 제5조 및 시행규칙 제5조에서 토지의 평가는 상속개시당시의 시가에 의하되, 그 시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가로 평가하는 것이고, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액에 의하되, 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 보도록 규정하고 있다. 그렇다면, 상속개시당시 쟁점토지는 사실상 도로(道路)로 불특정다수인에게 공용되어 왔고, 관할구청의 직권에 의하여 지목이 도로(道路)로 변경되었으므로, 상속개시당시 쟁점토지에 고시되어 있는 개별공시지가는 그 지목이나 이용상황 등 지가형성요인이 반영되어 평가된 것으로는 인정되지 아니한 이 건의 경우, 처분청이 상속개시당시 쟁점토지가 사실상 도로(道路)인 점을 감안하여 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 재조사하여 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 이 건 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.