토지의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1291(2000. 9.16) 도소득세 16,367,480원(1999.12.17 심사 결정에 따라 재조사 결정·고지)의 부과처분은 당해 과세기간의 양도소 득금액에 포함된 ○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 684㎡의 양도소득금액은 양도 및 취득 당시의 기준시 가에 의하여 양도차익을 산정하여 경정 결정하고,

(2) 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 1995.4.22 ○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 684㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다)을 청구인 명의로 취득하고 1995.5.13 같은 곳 ○○○ 전 839㎡, 및 ○○○ 2,030㎡(이하 "쟁점토지②"이라 한다)를 청구외 ○○○ 명의로 취득하였다가, 1998.7.9 위 쟁점토지①, ②를 청구외 ○○○에게 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 하였다. 처분청은 위 사실에 대해 1999.6.8 실지거래가액으로 양도차익을 산정 1997년 귀속 양도소득세 193,210,960원을 결정·고지하였다가, 이에 대한 청구인의 심사청구에 대한 재조사 결정에 따라 당초 처분을 취소하고 2000.2.10 위 쟁점토지①, ② 2필지의 양도에 대하여 양도가액은 확인된 300,000,000원으로 하고 취득가액은 미확인되어 소득세법 제100조 제1항 단서규정에 의해 환산하여 1998년 귀속 양도소득세 16,367,480원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지①은 청구인 명의로 등기하였으며, 쟁점토지②는 청구인이 자경농민이 아니어서 등기가 가능한 현지 농민인 청구외 ○○○ 명의로 등기하였다가 쟁점토지①, ② 모두 양도한 이 건 토지거래는 조세부담을 회피할 목적이나 전매이득 취득 등 투기목적없이 단순히 차명 등기한 것에 불과함에도 실거래가액 과세 대상을 규정한 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 ("조세부담을 회피할 목적으로 허위계산서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우")를 적용하여 실거래가액으로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 등기부상 전소유자 청구외 ○○○으로부터 직접 취득하지 아니하고 청구외 ○○○(미등기 전매자)으로부터 취득한 것으로 미등기 전매자 ○○○의 인적사항을 알 수 없어 실지거래가액 을 확인할 수 없으므로 소득세법 제100조 제1항 단서규정에 의해 취득 가액을 환산 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지① 및 쟁점토지②의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하면서, 제1호 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다 같은법 100조【양도차익의 산정】제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있을 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 "법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"라고 규정하면서, 제2호에서 "조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우"를 규정하고 있다. 또한, 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준 (국세청 고시 제1996-16호, 1996.2.15) 제4호에서 "부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우"를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 1999.6.8 청구인에게 쟁점토지②의 양도에 대해 등기명의자 청구외 ○○○의 진술 및 ○○지방검찰청 ○○지청의 "양도소득세 포탈사범 통보(사무61100-1050, 1999.3.19)에 의하여 실지거래가액으로 1997년 귀속 양도소득세 193,210,960원을 부과하였다가 청구인의 심사청구에 대한 심사결정(양도99-2504, 1999.12.17)에 따라 재조사 결정하면서 실지양도가액은 300,000,000원으로 확인되며, 취득가액은 확인되지 아니하여 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호 가목에 의거 취득가액을 환산 결정한 사실이 처분청의 결의서 및 조사복명서에 의해 확인된다. 또한, 청구인은 1995.4.22 쟁점토지①을 청구인 명의로 취득하고, 1995.5.13 쟁점토지②를 청구외 ○○○ 명의로 취득하였다가, 1998.7.9 위 쟁점토지①, ②를 청구외 ○○○에게 300,000,000원에 양도한 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다. 위 확인된 사실을 종합하여 판단해 보면 쟁점토지①은 청구인 명의로 등기되어 있던 토지로 소득세법 제96조 제1항 단서와 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제166조 제4항에 규정하는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당되지 아니하므로 실거래가액 과세대상이 아닌 것으로 보이며, 쟁점토지②는 청구외 ○○○ 명의로 등기하였다가 양도한 것으로 미등기 양도자산으로 볼 수는 없으나, 법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제166조 제4항에 규정하는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준 제4호에 규정되어 있는 "부동산실권리자 명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우"에 해당되는 것으로 보이므로 실거래가액 과세대상에 해당되는 것으로 보인다. 그러므로 쟁점토지①, ②의 실지 양도가액이 300,000,000원임에는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없으므로 쟁점토지①에 대해서는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하고, 쟁점토지②의 양도가액은 전체 실지양도가액에 쟁점토지②의 기준시가로 계산한 가액이 전체 양도토지(쟁점토지①, ②)의 기준시가로 계산한 가액에서 차지하는 비율로 안분하여 계산하고 이를 소득세법 시행령 제166조 제2항 규정에 의하여 취득금액을 환산하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.