실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1260(2000.10.11) 蚌�○○○구 ○○○동 ○○○번지 소재 대지79㎡, 주택92.3㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다.)을 1998.11.30. 양도하고 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 양도소득세 과세자료처리를 위한 전단계 조치로 1999.6.16. "결정전과세자료 처리결과통지서"를 통지하였고, 이에 청구인은 1999.7.14. 과세적부심사청구서와 함께 실지거래가액에 의한 양도소득과세표준확정신고 및 자진납부계산서를 제출하였다. 처분청은 청구인의 과세적부심사 청구를 불채택 하기로 결정하고 2000.2.17. 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세 31,932,650원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 과세적부심사 청구시 실제 매매계약서(취득·양도)와 매수자의 거래사실확인서를 제출하였으나 처분청은 쟁점부동산 취득당시 작성한 매매계약서에 세입자의 전세보증금채무 승계에 대한 특약사항이 누락되어 부동산거래관행에 어긋나고, 양도시 작성한 매매계약서에 부동산중개인 표시가 없어 거래당시 실질내용을 표시한 것으로 인정할 수 없고, 매매대금에 대한 증빙서류를 제시하지 아니하여 실지거래 가액을 확인할수 없다고 과세적부심 심사결과 불채택 결정을 하였으나, 취득당시(1989년) 작성한 매매계약서상 잔금에서 세입자의 전세보증금 및 은행융자금을 상계한 나머지금액을 지급한 것이 부동산거래관행에 어긋나지 아니하고, 쟁점부동산의 양도매매계약서에 중개인 표시가 없으나 중개인이 중개협회 법정양식을 사용하였고 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하여 양도 및 취득에 대한 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 실지거래가액에 대한 증빙으로 제출한 양도계약서에 당해 주택에 거주하는 세입자에 대한 전세보증금채무 인수 등에 대한 특약사항이나 중개인표시가 없어 부동산거래관행으로 볼 때 거래당시의 실질내용을 표시한 것으로 인정할 수 없고 매매대금에 대한 금융관계서류를 제시하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 과세적부심사 청구시 제출한 양도소득 과세표준 확정신고 및 자진납부 계산서상 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는 지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

(2) 동법 시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니 하였으며 과세적부심사 청구시 실지거래가액으로 과세하여 줄 것을 주장하면서 쟁점부동산의 취득 및 양도 매매계약서등 관련증빙서류를 제시하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였으나 처분청의 결정전 과세자료 처리결과 통지를 받고 양도차익 산정시 실지거래가액을 적용해 달라는 과세적부심사 청구를 하였으므로 청구인은 실지거래가액으로 신고 한 것으로 인정된다.

(2) 청구인은 양도가액의 실거래가액 증빙으로 쟁점부동산의 양도당시 작성하였다는 매매계약서와 매매대금중 잔금으로 대체되었다는 증빙으로 매매당시 쟁점부동산의 임대관련 전세계약서등을 제시하고 또한 취득가액의 실지거래가액 증빙으로 취득당시 작성하였다는 매매계약서와 이를 중개하였다는 중개인의 사실확인서등을 제시하였다.

(3) 먼저 양도매매계약서를 살펴보면 총매매대금이 88,500,000원으로서 계약금 10,000,000원은 계약일인 1998.11.1. 영수하고, 중도금30,000,000원은 1998.11.15. 지불하며, 잔금48,500,000원은 1998.11.25. 지불하기로 기재되어 있으나, 세입자관련 전세보증금채무에 대한 특약사항이 기재되어 있지 않고 중개인이 입회한 사실이 없으며, 또한 쟁점부동산의 임대와 관련하여 전세보증금채무 43,000,000원을 취득자가 승계하기로 하였다고 주장하며 제시한 전세계약서 3매를 보면 임대물건이 3건으로 전세보증금이 각각 21,000,000원 11,000,000원, 11,000,000원으로 되어 있으나, 계약서상 임대부동산이 불분명(쟁점부동산이 아닌 청구인의 주소지인 경기도 광주군 오포면 ○○○리 ○○○번지를 기재)하거나, 임대부동산의 표시란에 임대면적등이 기재되어 있지 아니하고, 또한 임대기간과 부동산 명도시기가 서로 부합하지 않으며(부동산명도는 1997.1.5.이나 임대기간은 1999.1.5.부터 24개월), 임대인과 임차인이 서로 바뀌어 기재되어 있는 점등을 보면 쟁점부동산 양도계약서와 임대계약서는 신빙성이 있는 것으로 인정되지 아니한다.

(4) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 양도당시 실거래가액의 증빙으로 제시한 계약서와 임대계약서가 신빙성이 없고 달리 양도당시 실거래가액을 인정할 만한 증빙의 제시가 없으므로 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 않는 경우에 해당되고, 이와 같은 경우에는 실지취득가액이 확인되는지 여부와 관계없이 기준시가에 의해 과세되어야 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.