알선 중개수수료의 대가로 받은 토지를 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1174(2000. 9.15) �269,101,480원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 유지 3,966.96㎡중 청구인 지분(1200분의 540)에 대한 총수입금액 계산시 평당375,000원으로 하여 그과 세표준과 세액을 경정한다.

청구인을 포함한 청구외 ○○○, ○○○등 3인(이하 "청구인등 3인"이라 한다)은 1997년 5월 청구외 ○○○등 3인의 소유이던 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○번지 대지 2,191.9㎡(이하 "중개토지"라 한다)에 대해 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○번지에 소재한 주식회사 ○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)과의 매매계약을 알선·중개하고, 청구외 ○○○으로부터 그에 대한 대가로 청구외법인의 소유인 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○번지 유지 15,260.43㎡중 3,966.96㎡(1997.10.16 분할로 인하여 같은 곳 ○○○번지로 지번이 변경, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 현물로 수령한 후 1997.7.22 청구외 ○○○ 1인명의(쟁점토지 1,200평중 청구인의 지분 540평, ○○○의 지분 540평, ○○○의 지분 330평임)로 소유권이전등기하였다. 처분청은 청구외 ○○○이 청구외 ○○○ 외 9인에게 전매한 청구외법인 소유의 토지(청구외법인 소유인 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 유지 15,260.43㎡ 중 청구인 등이 알선·중개의 대가로 받은 3,966.96㎡를 제외한 나머지 토지)의 평당가액 1,000,000원으로 한 청구인의 알선·중개수수료 상당의 수입금액에 대한 1997년 귀속 종합소득세 269,101,480원을 1999.8.11 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.29 심사청구를 거쳐 2000.4.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산의 평가에 있어 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 보는 것이나, 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외하도록 하고 있으므로, 청구인이 중개수수료를 받은 1997.7.22 현재의 거래가격은 2개(청구외 ○○○이 청구외법인으로부터 매입한 가격은 평당 375,000원이고, 미등기 전매한 가격은 평당 1,000,000원)이고, 미등기 전매한 가격으로 계산한 쟁점토지의 총수입금액은 1,200,000,000원으로 이를 중개수수료로 받았다는 것은 거래관행상 있을 수 없으며, 쟁점토지를 담보로 은행대출시의 감정가격은 평당 89,256원이었고, 감정평가기관이 소급감정한 감정가격은 평당 145,456원인 점을 감안하여 보면, ○○○이 미등기 전매한 평당 1,000,000원은 투기거래에서 형성된 것으로 정상가격이 아닌 불분명한 시가에 해당하므로, 쟁점토지는 개별공시지가를 적용하여 계산한 가격으로 총수입금액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지를 포함한 청구외법인의 소유토지를 1997.5.17 청구외 ○○○이 평당 375,000원에 취득하여 1997.7.15 청구외 ○○○등에게 평당 1,000,000원에 미등기 전매하였는 바, 동 가격은 기준시○○ 감정가격의 10배 이상으로 투기거래에서 형성된 정상적인 가격이 아니라는 주장이나, 청구외 ○○○으로부터 양수한 ○○○등은 그와 특수관계가 없는 자들로써 이들의 거래가격은 불특정다수인간의 거래에서 형성된 그 당시의 시가이므로, 취득당시의 거래가격이 있는 이 건의 경우, 청구인등이 중개수수료의 대가로 지급받은 쟁점토지의 가격은 그 당시의 거래가격인 평당 1,000,000원으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 알선·중개수수료의 대가로 받은 쟁점토지를 평당1,000,000원으로 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 소득금액 계산당시의 제21조【기타소득】 제1항에서『기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고, 제16호에서『재산권에 관한 알선수수료』라고 규정하고 있다. 같은 법 제24조【총수입금액의 계산】 제1항에서『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』고 규정하고, 제2항에서『제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다』고 규정하고 있다. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】 제2항에서『시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조【평가의 원칙】 제1항에서『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월부터 상속세과세표준신고의 기간중에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2.당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력이 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제61조【부동산 등의 평가】 제1항에서『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다』고 규정하고, 제1호에서『토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청(○○지방국세청)이 제시한 과세관련자료에 의하면, 청구외 ○○○은 1997.5.17 쟁점토지를 포함한 청구외법인의 소유토지 15,260.43㎡(4,617평)를 평당 375,000원에 매입함과 동시에, 청구외 ○○○외 9인에게 평당 1,000,000원에 미등기 전매한 사실이 있는 한편, 청구인등 3인은 1997년 5월경 청구외 ○○○외 3인의 소유이던 중개토지(663평)를 청구외법인에게 중개·알선하여 매매거래를 성사시켜준 대가로 그로부터 쟁점토지(1,200평)를 현물로 지급받아 1997.7.22 쟁점토지(○○○ 1인명의)를 포함하여 위 매수자 ○○○외 9인 명의로 공유자지분별 소유권이전등기하였다가 1997.10.16 화해조서(○○지방법원97자80)에 의하여 공유물분할등기하였음이 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인등 3인이 중개토지에 대한 매매거래를 알선하고 그에 대한 대가로 지급받은 쟁점토지에 대한 1997.7.22 현재 거래가격을 ○○○이 매입한 가격과 미등기 전매한 가격등 2개가 존재하고, 또한 쟁점토지를 미등기 전매한 평당 1,000,000원으로 계산하면 1,200,000,000원이 되는데, 이를 중개수수료로 받았다는 것은 부동산거래관행상 있을 수 없는 것이며, 쟁점토지를 담보로 은행으로부터 대출받을 당시의 감정가격은 평당 89,256원이었고, 감정평가기관의 감정가격은 평당 145,456원인 점등을 감안하여 보면, ○○○이 미등기 전매한 가격은 투기거래에서 형성된 것으로 정상가액이 아니므로, 쟁점토지는 개별공시지가를 적용하여 평가하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(3) 청구인등 3인은 1997년 5월 ○○○의 부탁으로 ○○○외 3인이 중개토지를 청구외법인에게 양도하도록 중개·알선하고, 현물로 지급받은 쟁점토지는 ○○○이 청구외법인으로부터 평당 375,000원에 취득한 토지중 ○○○외 9인에게 미등기 전매(평당 1,000,000원)한 나머지 토지이고, 청구인등 3인은 1997.7.22 쟁점토지를 ○○○ 1인 명의로 이전등기하였다가 1998.5.15 청구외 ○○○등 3인에게 양도하고, 다음날인 1998.5.16 처분청에 실지취득가액은 450,000,000원(평당 375,000원)으로, 실지양도가액은 462,000,000원(평당 385,000원)으로 자산양도차익예정신고하였음이 국세청의 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.

(4) 전시 법령에서 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액은 그 거래당시의 가액에 의하여 계산하는 것이나, 매매사실이 있는 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외하는 것이며, 또한 시가는 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 2개 이상의 공신력이 있는 감정기관이 평가한 감정가격이 있는 경우에는 그 감정가격의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이나, 이는 객관적이고 합리적인 절차와 방법에 의하여 산정한 감정가격이 있을 경우에 인정하는 예시적인 규정에 불과하다 할 것이다. 그리고, 쟁점토지의 거래일 현재 개별공시지가는 평당 85,850원, 청구인이 제시한 ○○감정평가법인의 소급감정가격(1997.7.22을 가격시점으로 1999.9.18 조사)은 평당 145,456원, 1997.12.30 쟁점토지를 담보로 대출시 금융기관의 감정가격은 평당 89,256원, ○○○이 청구외법인으로부터 매입한 가격은 평당 375,000원으로 나타나고 있는데도, 그 보다 현저히 높은 미등기 전매시의 평당 1,000,000원으로 하여 양도가 이루어 진 데에는 거래당사자간에 주관적인 사정이 작용한 것으로 정상적인 매매사실에 의하여 형성된 거래가격으로 보기 어렵다 할 것이다.

(5) 또한 청구인등 3인이 1997년 5월 ○○○으로부터 중개토지(663평)의 거래알선을 의뢰받아 ○○○외 3인과 청구외법인이 매매계약을 체결할 당시의 거래가액은 약 3,000,000,000원(평당 약 4,500,000원, ○○○의 문답서에 평당 450만원∼500만원으로 진술한 것으로 기재)인데 처분청이 시가로 보아 평가한 쟁점토지의 총 가액은 1,200,000,000원으로 중개토지 거래가액의 약 36%에 상당하는 금액인 점으로 미루어 보아, 처분청이 시가로 평가한 쟁점토지의 금액을 알선수수료로 지급받았다는 것은 중개거래의 관행상 무리가 있다고 보아야 할 것이다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인등 3인이 ○○○으로부터 중개·알선에 대한 대가로 취득한 쟁점토지는 ○○○이 쟁점토지(1,200평)가 포함된 토지(4,617평)를 평당 375,000원에 청구외법인으로부터 매입한 것일 뿐만 아니라, 청구인등 3인이 쟁점토지를 양도하고 과세관청에 자진신고한 실지취득가액도 평당 375,000원이었음이 확인되고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치가 반영된 쟁점토지의 거래가격은 평당 375,000원이라 할 것이므로, 청구인등 3인이 재산권에 관한 알선수수료로 지급받은 쟁점토지의 시가를 평당 375,000원으로 계산하여 청구인의 지분에 해당하는 기타소득금액을 산정하고 이 건 종합소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.