토지의 취득가액 산정방법

심판청구번호 국심2000중 1115(2000. 9. 6) 80,160원의 부과처분은 취득가액을 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지 임야 179㎡의 평가금액 14,751,390원과 같은 곳 ○○○번지 대지 85㎡, 같은곳

○○○번지 대지 67㎡에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 서 정한 방법으로 평가한 금액을 합산한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○ 대지 331㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 그 지상건물 117㎡를 1998.1.10 양도하고, 쟁점토지에 대하여 취득당시 개별공시지가가 없어 인근 대지의 개별공시지가로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다. 이에 대하여 처분청은 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 취득당시 가액을 평가하고 이를 취득가액으로 하여 2000.2.20 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 17,080,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지에 대하여 취득당시 개별공시지가가 고시되지 아니하여 인근 대지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고하였는 바, 처분청이 쟁점토지와 유사하지 아니한 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지를 표준지로 선정하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것은 부당하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득가액 산정시 적용한 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지는 1994년 당시 지목이 대지로서 취득당시 지목이 임야인 쟁점토지와는 지목 및 토지이용상황이 유사하지 아니하며, 처분청은 취득당시 쟁점토지와 지목, 토지이용상황이 유사한 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지를 기준으로 토지특성비교표에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 평가하여 양도소득세를 부과하였으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 산정한 취득가액이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 제1항 에 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다고 규정하면서, 그 제1호 가목에 토지의 경우 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 164조 제1항에 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하면서, 그 제4호에 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.4.8 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지 임야 179㎡, 같은 곳 ○○○번지 대지 85㎡, 같은 곳 ○○○번지 대지 67㎡를 취득하여 그 지상에 건물 117㎡를 신축하면서 1995.5.29 위 토지를 쟁점토지로 지목변경 및 합병하였음이 등기부등본, 토지대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 강원도 강릉시 주문진읍 ○○○리 ○○○번지 임야 179㎡는 같은 곳 ○○○번지를 표준지로 하여 1991∼1993년도 개별공시지가가 산정되어 고시되었으나 1994년도 개별공시가는 산정누락되어 고시되지 아니하였으며, 같은 곳 ○○○번지 대지 85㎡와 ○○○번지 대지 67㎡는 당초부터 개별공시지가가 미산정되어 고시되지 아니하였음이 개별공시지가 확인서와 토지특성조사표에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 취득가액을 27,277,710원(331㎡×㎡당 82,410원)으로 산정하였는 바, 공정과세협의회의 회의록을 보면 위 ○○○번지 임야 179㎡에 대해서만 1991∼1993년도 개별공시지가 산정시 표준지인 ○○○번지를 인근 유사토지로 선정하여 토지특성비교표에 의하여 ㎡당 82,410원으로 평가하는 것으로 의결하였음을 알 수 있다.

(4) 쟁점토지는 취득당시 공부상 임야는 179㎡, 대지는 152㎡인 바, 현재에도 쟁점토지에 오래된 소나무가 남아 있는 것으로 보아 취득당시 실제 지목이나 이용상황도 공부상 기재내용과 다르지 아니한 것으로 판단된다.

(5) 위의 내용을 종합해 보면, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 인근 토지의 개별공시지가를 적용하여 산정하는 것이 아니라 전시한 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 관할세무서장이 평가한 금액으로 하는 것이므로 처분청이 위 ○○○번지 임야 179㎡에 대하여 1991∼1993년도 개별공시지가가 산정시 표준지인 ○○○번지를 인근 유사토지로 선정하여 ㎡당 82,410원으로 평가한 것은 잘못이 없다고 할 것이나, 쟁점토지는 취득당시 ○○○번지 임야 179㎡, ○○○번지 대지 85㎡, ○○○번지 대지 67㎡로 이루어져 있으므로 ○○○번지 임야 179㎡의 평가금액을 14,751,390원(179㎡×㎡당 82,410원)으로 하고 ○○○번지 대지 85㎡와 ○○○번지 대지 67㎡에 대하여 관할세무서장이 평가한 금액을 합산하여 취득가액으로 하여야 함에도 처분청이 ○○○번지 임야의 ㎡당 평가액을 전체면적에 적용하여 취득가액을 산정한 것은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 내지 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.