실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2000중 1065(2000.10. 5) 12.15 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 대지 952㎡ 및 건물 344.57㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1997.9.8 양도하고 실지거래가액(취득가액: 176,000,000원, 양도가액: 285,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 1999.4.2 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 23,663,480원 및 농어촌특별세 4,404,950원 합계 28,068,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.6 이의신청과 1999.11.15 심사청구를 거쳐 2000.4.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도대금을 수령한 후 매수인에게 입금표를 발행하여 주고, 양도대금은 수령 즉시 신공장 건축비로 지급하였으며, 청구인이 매수인의 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였음에도, 처분청에서 양도가액이 금융자료에 의하여 확인되지 않는다 하여 사실조사도 없이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청에서 취득시 거래상대방인 청구외 ○○○에게 거래금액 및 금융 자료를 확인한 바, 취득가액은 청구인이 신고한 내용과 일치하고, 양도시 부동산매매계약서는 검인계약서로서 양도당시 쟁점부동산에 설정되어 있던 ○○○은행의 근저당권에 대한 내용이 명시되지 않아 실지 거래계약서로 인정할 수 없고, 청구인이 신고한 양도가액이 금융거래자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세 등을 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.12.15 청구외 ○○○으로부터 취득한 쟁점부동산을 1997.9.8 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액 (취득가액 176,000,000원, 양도가액 285,000,000원)으로 양도소득세 신고를 하였음이 등기부등본, 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하였으나 양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 청구인이 신고한 285,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하면서, 양도가액의 증빙으로 부동산매매계약서, 입금표, 매수인 ○○○의 사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 신고시 제출한 양도시 매매계약서에 매매대금이 285,000,000원으로 기재되어 있고, 입금표에도 청구인이 1997.5.16∼11.15 기간중 4회에 걸쳐 285,000,000원을 수령한 것으로 되어 있으며, 매수인 ○○○도 위 사실을 확인하고 있으나, 위 양도계약서는 검인계약서로서, 동 매매계약서의 특약사항에 양도당시 설정되어 있던 근저당권(○○○은행 ○○○동지점에서 1990.2.13 채권최고액 1억원, 1994.1.14 채권최고액 1억원)에 관한 약정내용이 없는 점에 비추어 볼 때, 위 양도계약서를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어렵고, 입금표 및 매수인의 확인서는 사인이 임의작성이 가능한 문서로서 객관적인 증빙에 의하여 그 내용이 뒷받침되지 아니하는 한 위 자료만으로는 쟁점부동산의 양도가액이 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.