기준시가 과세처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0820(2000. 4.20) 경기도 평택시 포승면 ○○○리 ○○○ 답 2,000㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1987.11.3 취득하여 1998.4.20 양도하였으나 양도소득세과세표준 확정신고 및 자진납부를 하지 아니하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 1999.6.5 청구인에게 양도소득세 18,580,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.2 심사청구를 거쳐 2000.2.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 쟁점토지를 포함하여 인근의 토지가 ○○○지구 국가공업단지로 지정되자 당해 지역 소유자들이 수용보상금을 고려하여 지가상승을 요구하여 높게 결정된 것이나 쟁점토지는 수용에서 제외되었고 이후 수용계획도 없음을 감안할 때 위 공시지가는 타지역보다 월등히 높아 이를 양도가액으로 채택하여 과세함은 부당하며, 동 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하면 쟁점토지의 실지 양도가액 24,000,000원을 초과하므로 실지양도가액을 초과하는 양도차익은 차감되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지와 인접한 경기도 평택시 포승면 ○○○리 ○○○ 답 790㎡의 공시지가는 12,000원/㎡이고 동 소 ○○○ 답 2,248㎡의 공시지가는 12,900원/㎡인데 쟁점토지의 공시지가는 41,200원/㎡로서 쟁점토지의 공시지가가 부당하게 높게 산정되었다고 주장하나 이들 토지는 도시계획에서 제외된 농업보호구역안의 농지인데 비하여 쟁점토지는 도시지역내의 ○○○지구 국가공업단지로 지정된 지역안의 농지이어서 객관적인 비교가 불가능하며, 쟁점토지와 위치·지형 등이 비슷하고 연접한 동 소 ○○○과 동 소 ○○○ 등과는 개별공시지가가 비슷하여 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액이 24,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 쟁점토지의 매매계약서 및 매수자의 확인서를 제시하고 있으나 당해 실지거래가액이 기준시가에 비해 현저히 낮은 29% 수준에 불과하고 대금수수에 관한 증빙 및 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없어 그 신빙성을 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생략』이라고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 하고 그 제1호에서 『취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 생략』이라고 규정하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 이하 생략』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제시하고 있는 심리자료에 의하면 청구인은 처분청이 쟁점토지 양도에 대한 이 건 양도소득세를 결정하기 전에 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 이행하지 아니하였고 처분청은 이에 따라 위 관련법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 타지역보다 월등히 높아 이를 양도가액으로 채택하여 과세함은 부당하다고 주장하나, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조 및 위 조사지침 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로 소득세법 관련 규정에 의거 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 개별공시지가가 부당하다는 이유로 이를 다툴 수는 없다 하겠다.

(3) 또한, 청구인은 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 쟁점토지의 실지 양도가액이 24,000,000원이므로 실지양도가액을 초과하는 양도차익은 차감되어야 한다고 주장하며 그 입증자료로 매매계약서 및 매수인의 사실확인서를 제시하고 있으나 위 매매계약서를 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없고, 청구인이 쟁점토지를 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도한 데 대한 특별한 사정을 찾을 수 없으므로 청구인이 주장하는 실지 양도가액이 거래증빙에 의해 확인된다고 하기는 어렵다 하겠다. 그렇다면 실지 양도가액이 24,000,000원이라는 사실을 전제로 하는 청구인의 주장은 그 기초사실이 확인되지 않아 이를 받아들일 수 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.