개별공시지가 없는 토지의 평가

심판청구번호 국심2000중 0813(2000. 9.15).29 청구인의 동생 ○○○으로부터 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 149.97㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 같은 동 ○○○ 임야 1,527㎡(이하 "쟁점외임야"라 한다) 합계 1,676.97㎡를 증여 취득한 후, 쟁점토지의 개별공시지가가 없다 하여 인접한 쟁점외임야의 1995년도 개별공시지가(6,250원/㎡)에 의하여 쟁점토지를 평가하여 1996.6월 증여세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지를 인근의 같은 동 ○○○ 소재 대지(이하 "쟁점외대지"라 한다)의 1995년도 개별공시지가(187,000원/㎡)로 평가하여, 1999.6.8 청구인에게 1996년도분 증여세 3,970,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.6 심사청구를 거쳐 2000.3.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 원래 부친 소유의 임야로, 청구인의 동생 ○○○이 청구인의 생활터전을 만들어 주기 위해 증여한 것으로서, 도시계획에 의한 생활이주대책의 방편으로 임야를 대지로 전환하여 만든 거주지인 관계로 주택의 밀집지역이 아닌 동떨어진 지역이므로, 쟁점토지와 인접한 쟁점외임야의 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하고, 기존 주택단지 토지의 개별공시지가를 적용하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 평가하는데 적용한 쟁점외임야는 쟁점토지와 인접하여 위치하고 있음이 지적도에 의하여 확인되나, 지목이 임야로 증여당시 대지인 쟁점토지와 그 토지이용실태가 다르며, 1996년 개별공시지가를 비교하여 보면, 쟁점외임야는 6,060원/㎡인데 비하여 쟁점토지는 235,000원/㎡으로 확인되므로, 쟁점외임야의 1995년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지를 평가한 것은 인정하기 어렵고, 처분청이 쟁점토지를 평가하는 데 비교지로 적용한 쟁점외대지는 1995년도 개별공시지가가 쟁점토지의 주변의 대지중 가장 낮은 가액인 187,000원/㎡임이 확인되고, 1996년도 개별공시지가가 187,000원/㎡으로 쟁점토지의 235,000원/㎡에 비해 낮은 수준임을 감안하면, 이를 쟁점토지의 증여가액의 평가에 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별공시지가 없는 쟁점토지에 대하여 토지이용실태가 유사한 인근토지의 개별공시지가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 상속세법 제9조 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다』고 규정하고 있으며, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 『법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다』고 규정하고, 제2항에서 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.』고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제5조 제11항에서 『영 제5조 제2항 제1호 가목에서 "재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장(괄호 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있고, 또한, 위 법령은 『증여재산 평가시 준용한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.4.29 청구인의 동생 ○○○으로부터 쟁점토지 및 쟁점외임야를 증여취득한 후, 쟁점토지의 개별공시지가가 없다 하여 인접한 쟁점외임야의 1995년도 개별공시지가(6,250원/㎡)에 의하여 쟁점토지를 평가하여 증여세 신고를 하였음이 등기부등본, 증여세신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점토지의 증여재산가액을 인근의 쟁점외대지의 1995년도 개별공시지가(187,000원/㎡)로 평가하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지는 당초 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 임야에 속해 있었으나, 도시계획에 의하여 주거지로 개발되어 1994.12.29 같은 동 ○○○ 대지로 지목이 변경되었다가, 1995.1.5 같은 동 ○○○으로 분할되었음이 등기부등본 및 토지대장에 의하여 확인되고, 이러한 과정에서 쟁점토지의 1995년도 개별공시지가가 누락된 것으로 보여진다.

(3) 청구인은 쟁점토지는 기존 주택단지와는 유리된 지역이므로 인접한 쟁점외임야의 1995년도 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하고, 기존 주택단지내에 있는 쟁점외대지의 1995년도 개별공시지가를 적용하는 것은 부당하다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 전시법령에 의하면 증여받은 토지를 평가함에 있어서 『개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 한다』고 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 평가기준으로 삼은 쟁점외임야가 비록 쟁점토지와 연접해 있기는 하나, 지목이 임야로서 지목이 대지로 변경된 쟁점토지와 "지목·이용상황 등 지가형성 요인"이 다르므로, 쟁점외임야는 위 법령에 적합한 표준지에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. (나) 처분청이 표준지로 선정한 쟁점외대지에 대하여 살펴본다. 쟁점토지 인근의 유사토지의 개별공시지가 현황을 보면 아래 표와 같은 바, 구분 소재지 지목 연도별 공시지가(원/㎡) '94 '95 '96 '97 쟁점토지

○○○ 대지 0 0 235,000 282,000 쟁점외임야

○○○ 임야 5,500 6,250 6,060 6,100 쟁점외대지

○○○ 대지 187,000 187,000 187,000 220,000 인근토지

○○○ 대지 0 0 209,000 246,000 처분청이 표준지로 선정한 쟁점외대지가 쟁점토지와 떨어진 주택단지내의 토지라 하더라도, 쟁점토지와 "지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지"에 해당하고, 처분청이 적용한 쟁점외대지의 1995년도 개별공시지가는 187,000원/㎡으로, 1996년도 개별공시지가도 변동이 없었던 것으로 나타나며, 1996년도 인근토지인 같은 동 ○○○ 대지의 개별공시지가가 209,000원/㎡, 1996년도에 새로 결정된 쟁점토지의 개별공시지가가 235,000원/㎡으로 확인되는 점으로 볼 때, 처분청이 표준지로 선정하여 쟁점토지의 기준시가로 적용한 쟁점외대지의 1995년도 개별공시지가는 결코 청구인에게 불리하게 적용되었다고 볼 수 없으므로, 쟁점외대지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 쟁점외대지의 1995년도 개별공시지가로 평가하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.