부동산매매계약서상의 금액을 기준으로 한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0797(2000. 7.22) 냄� 청구인 강○○○, 김○○○, 이○○○, 최○○○, 이○○○, 김○○○(이하 "청구인들"이라 한다)를 포함한 34인은 부동산신축판매를 목적으로 1991년 6월 ○○○상가조합(이하 "조합"이라 한다)을 결성하고 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 816.9㎡를 취득하여 상가건물 3,970.56㎡(지하 1층, 지상 5층, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 신축분양하고 일반분양분에 대한 수입금액(조합원에게 분양분은 수입금액에서 제외함)을 기준으로 소득금액을 산정하여 1994년도 귀속 종합소득세 576,180,000원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점상가의 일반분양분 수입금액과 조합원분양분의 수입금액에 의하여 조합의 소득금액을 확정하고 동 소득금액을 각 조합원의 지분으로 안분계산하여 청구인들에게 아래와 같이 1994년 귀속 종합소득세를 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2000.3.14 이 건 심판청구를 제기하였다. 〈 청구인들에 대한 과세내역 〉 (단위: 원) 청구인 소득금액 조합지분 고 지 세 액 강○○○ 김○○○ 이○○○ 최○○○ 이○○○ 김○○○ 53,418,017 53,418,017 53,418,017 53,418,017 53,418,017 40,063,513 8/242 8/242 8/242 8/242 8/242 6/242 31,680,780 31,419,180 31,419,180 31,986,750 31,986,750 7,162,740

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 소득세법에서 시가라 함은 특수관계자가 아닌 일반 불특정다수간의 합리적이고 객관적인 거래가격이어야 하는 바, 이 건의 경우 일반분양을 제외하고 불특정다수간의 거래가 없었으므로 원가를 시가로 인정하여야 하는 것임에도, 처분청에서 청구인 조합원들간의 분할등기를 하기 위한 형식적인 매매계약서상의 금액을 기준으로 수입금액을 확정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점상가를 신축하기 위한 조합의 조합원 김○○○등 3인이 작성한 문답서에서 각 조합원의 자유의사로 상가분양을 받기로 하고 분양계약을 체결하였다고 진술하고 있고, 조합원과 상가분양계약체결시 조합원의 출자지분과 무관하게 상가호수를 신청받아 분양한 사실등과, 동일한 내용에 대한 부가가치세의 과세와 관련하여 제기된 심판청구에서 기각(국심95경683, 1995.10.7)결정된 사실을 알 수 있어 동 매매계약서에 의하여 과세한 처분은 정당하고, 한편 거주자가 공동사업을 영위하는 경우 당해 공동사업장을 1거주자로 보고 그 소득금액을 계산하는 것이며 각 거주자에 대하여는 그 지분에 따라 소득세를 과세하는 것이므로 출자자간의 지분의 현금대체와 관계없이 공동사업장의 소득금액을 지분에 따라 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 수입금액산정의 기초가 되는 시가를 부동산매매계약서상의 금액을 기준으로 한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제28조 제1항에서 "거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입할 금액의 합계액에 의한다"고 규정하고, 제2항에서 "제1항의 경우에 금전 이외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다"고 규정하고 있으며, 제3항에서 "총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있다. 같은법 제118조 제1항에서 "정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제1항에서 "다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제118조의 규정에 의하여 과세표준을 실지조사결정하여야 한다"고 규정하고, 제1호에서 "법 제184조 또는 제185조의 규정에 의하여 비치·기장한 장부 기타의 장부와 이에 관련된 증빙서류가 완비된 경우로서 기한내에 과세표준확정신고를 한 때"라고 규정하고 있다. 같은법 제127조에서 "제117조 내지 제120조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때 또는 재해손실세액공제를 할 때에는 정부는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 1991년 6월 청구인들을 포함한 34명이 부동산신축판매를 목적으로 조합을 결성하고, 1992.2.28 조합원 공동명의로 청구외 ○○○공사로부터 ○○○지구 생활대책용지 토지 816.9㎡를 1,051,000,000원에 취득하여 1992.9.23 조합원공동명의로 건축허가를 득하고 공사를 하여 1994.5.25 상가건물 3,970.56㎡를 준공하였으며, 한편 조합원들은 1993.11.3 조합원 공동명의로 부동산신축판매업으로 사업자등록을 하고, 1994.3.12 조합원총회에서 자기지분의 반환을 요구하는 조합원들에게 지분상당을 분할등기하기로 의결하고, 1994.3.9 조합원으로부터 지분상당액의 분할등기를 위한 약정서를 제출받아 1995.3.22 소유권보존등기를 완료한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 조합은 쟁점상가 중 1994.6.13 청구외 주식회사 ○○○은행에 토지 77.7㎡ 및 건물 332.38㎡를 1,100,000,000원에, 1994.6.16 청구외 구○○○에게 토지 21.99㎡ 및 건물 106.17㎡를 170,000,000원에 일반분양을 하였고, 1994.11.24 청구인들을 포함한 조합원 18인에게 토지 481.12㎡ 및 건물 2,334.62㎡를 2,638,549,800원에 분양하였음이 관련자료에 의거 확인되고, 조합원들이 작성한 분양계약서 또는 부동산매매계약서에 의하면 면적과 위치에 따라 점포당 38,247,000원으로부터 207,636,000원으로 분양가액을 책정하였고, 쟁점상가의 신축분양에 따른 배당에 대하여는 분양가액을 초과하는 금액에 대하여 지급하기로 약정하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 처분청에서는 일반분양 및 조합원과의 부동산매매계약서 가액을 기준으로 하여 수입금액 3,908,549,000원에서 총공사원가 3,247,158,000원 중 1994년도 분양분 2,292,654,000원을 공사원가로 산정하고, 소득금액을 1,615,895,000원으로 하여 8평지분 소유자인 조합원은 53,418,000원, 6평지분 소유자인 조합원은 40,063,000원으로 소득을 확정하여 이 건 과세처분을 하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. 청구인들은 일반분양분에 대한 소득에 대하여 과세함은 당연하나, 조합원 분양분은 불특정다수인 사이의 거래가 없었으므로 원가를 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 조합원들은 조합정관 제27조에서 신축한 상가의 분양은 일반분양을 원칙으로 하고, 분양이 안될 경우 조합원 총회의결을 거쳐 미분양분을 각 조합원의 지분에 따라 안분분할등기하기로 약정하였고, 조합원 김○○○등 3인이 처분청에서 작성한 문답서에서 각 조합원의 자유의사로 상가분양을 받기로 하고 분양계약을 체결하였다고 진술하고 있으며, 조합원들에게 상가분양계약체결시 조합원의 출자지분과 무관하게 상가호수를 신청받아 분양한 사실등과 세법에서 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하도록 규정하고 있고, 동일한 내용으로 부가가치세의 과세와 관련하여 우리 심판원에 대한 심판청구에서 기히 기각(국심95경683, 1995.10.7)된 사실이 확인되고 있어 동 계약서의 분양가액을 수입금액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보이고, 또한 거주자가 공동사업을 경영하는 경우에 당해 공동사업장을 1거주자로 보고 그 소득금액을 계산하는 것이며 각 거주자에 대하여는 그 지분에 따라 소득세를 과세하는 것(같은뜻, 국심98경1692, 1999.5.4))이므로 출자자간의 지분의 현금대체와 관계없이 공동사업장의 소득금액을 지분에 따라 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【 청구인 명단 】 성명 주민등록번호 주 소 강○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 이○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 최○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 이○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○

○○○

○○○도○○○ 시 ○○○구 ○○○동 ○○○