실지거래가액의 적용은 배제하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0680(2000. 7.13) �포천군 일동면 ○○○리 ○○○『제방』1,339㎡, 같은 곳 ○○○ 『제방』912㎡(이하 2필지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 1993.12.28 취득하여 1996.11.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.1.31 실지거래가액(취득가액: 160백만원, 양도가액: 67,530,000원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 1999.4.12 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 15,016,000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.21 심사청구를 거쳐 2000.3.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득한 과정을 설명하면, 청구인의 고향 선배의 친한 후배이며 아파트 건설업자인 청구외 ○○○이 1990년도에 급전이 필요하다고 하여 청구인은 청구외 ○○○에게 50백만원을 빌려주었고, 그 후 이미 빌려준 채권을 받기 위하여 200백만원의 사채를 얻어 추가로 빌려주었으나 이를 갚지 아니하자 1992.4.18 내용증명을 통하여 독촉하였고, 1993.3.16 청구외 ○○○의 각서를 받았으며, 그럼에도 위 채무를 갚지 아니하여 검찰에 고소하였는 바, 청구외 ○○○은 위 채무를 대신하여 쟁점토지 소유권을 청구인에게 이전하여 대물변제한 것이다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지는 평당 가액이 30만원씩 하였으나, 부동산실명제가 실시되면서 평당 10만원으로 가격이 하락하였다. 그러나, 위 사채업자로부터 빌린 사채이자를 감당키 어려워 청구인은 부득이 쟁점토지를 싼 가액으로 양도할 수 밖에 없어 양도차손이 발생할 수밖에 없었다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 양도하고 처분청에 취득 및 양도가액으로 신고한 가액은 진실한 가액이므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 양도시 매매계약서상의 가액 67,300,000원은 기준시가 대비 42.9%에 불과하며 쟁점토지에 설정된 근저당권 설정액 275백만원에 비하여 현저히 낮을 뿐만 아니라 보유기간 동안 양도가액이 취득가액 보다 낮게 책정될 만한 특수한 사정이 발견되지 아니하고, 실지 양도가액을 입증할 만한 금융자료등의 제시가 없는 등 청구인이 제시한 양도 당시 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 만한 객관적 증빙의 제시가 없다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 청구인이 신고한 동 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서 그 제3호에서『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구외 ○○○건설(주)가 1990.12.13 취득하였고, 청구인이 1993.7.2 가처분(서울지방법원 의정부지원, 93카단3103)하였으며, 1993.12.27 매매를 원인으로 취득하였다가 1996.11.21 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 있고, 또한, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후인 1993.12.28 청구외 ○○○와 청구외 ○○○는 쟁점토지에 180백만원을 근저당권을 설정하였고, 1994.10.17 청구외 ○○○은 67,500,000원의 근저당권을 설정하였으며, 1995.5.27 위 모든 근저당권을 말소하면서 같은 날 청구외 ○○○은 135백만원, 청구외 ○○○는 120백만원 합계 255백만원의 근저당권을 설정한 사실이 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 취득가액에 관한 자료로서 첫째, 쟁점토지 매수시 부동산매매계약서를 보면 매수인 청구인, 매도인 청구외 ○○○(○○○건설(주)), 중개인은 청구외 ○○○으로 기재되어 있고, 쟁점토지가 분할(1992.4.6)되기 전인 같은 곳 ○○○ 토지(461평)에 대한 매매계약서이며, 총 매매대금은 160백만원, 1991.6.21 계약금 50백만원, 중도금은 1991.7.21 30백만원, 1991.9.21 잔금 80백만원 지급하기로 기재되어 있고, 둘째, 1993.6월 청구인이 쟁점토지를 양도한 청구외 ○○○을 고소한 고소장을 보면, 쟁점토지를 160백만원에 청구인에게 양도하면서 각각 70백만원과 30백만원을 수령하고도 소유권을 이전하지 아니하였으므로 ○○○을 고소한 사실이 있으며, 셋째, 청구인과 청구외 ○○○, 청구외 ○○○건설(주) ○○○은 1993.11.15 ○○법무법인에서 아래 합의각서에 대하여 공증하였다고 인증서를 제출하였는 바, 청구인은 쟁점토지 소유자인 청구외 ○○○에게 100백만원을 1993.12.31까지 지급하고 ○○○은 동 100백만원을 지급받으면서 가압류를 해제하며, 청구외 ○○○은 청구인이 대납한 70백만원을 청구인에게 반납하기로 한 사실이 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지의 양도가액에 관한 자료로서 첫째, 쟁점부동산 양도시 부동산매매계약서를 보면 매도인 청구인(○○○), 매수인 청구외 ○○○, 총 매매대금은 67,530,000원, 1996.11.20 계약금 67,530,000원을 지급하기로 기재되어 있고, 둘째, 쟁점토지의 매수자인 청구외 ○○○가 1998.1.14 작성한 사실확인서를 보면 청구외 ○○○는 쟁점토지를 67,530,000원에 청구인으로부터 매수하였다고 확인하고 있다. 위의 사실들을 종합하여 판단하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 취득·양도시 매매계약서와 쟁점토지의 양수·도시 거래상대방의 확인서등만 제시하고 있을 뿐, 동 취득·양도가액이 진실임을 뒷받침하는 금융자료등을 제출하지 못하고 있어 객관적으로 신빙성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.