기준시가 과세

심판청구번호 국심2000중 0596(2000. 6.15) 2 경기도 화성군 ○○○리 ○○○ 전 770㎡, 같은 곳 ○○○ 전 952㎡를 금 63,000,000원에 경락을 원인으로 취득하고, 1990.12.11 같은 곳 ○○○ 전 291㎡, 같은 곳 ○○○ 151㎡, 같은 곳 ○○○ 전 198㎡을 청구외 ○○○으로부터 취득하여 보유하다가 1996.8.27 위 토지 전부를 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.6.4 실지거래가액 기준으로 양도소득세 6,275,960원을 신고 납부하였다. 처분청은 1999.4.2 쟁점토지(위 1989.3.2 취득토지 및 1990.12.11 취득토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)의 취득 및 양도가액이 불분명하다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 12,326,700원을 결정·고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 1999.5.28 이의신청 및 1999.9.22 심사청구를 거쳐 2000.2.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고 납부하면서 실지거래가액에 대한 증빙을 제출하였으나 처분청은 이에 대한 확인을 거치지 아니하고 단순히 실지거래가액에 대한 증빙이 불비되었다 하여 기준시가에 의해 양도소득세를 결정·고지함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시하고 있는 실지거래가액 입증서류는 검인계약서와 그에 따른 거래상대방의 확인서 뿐이며, 양도가액이 기준시가 대비 77.7%에 불과하고 상관행에 어긋나는 일시불 거래로 되어있어 신빙성이 없으며, 쟁점부동산 중 ○○○리 ○○○, ○○○, ○○○의 토지 취득시 실지거래가액을 증명하는 증빙서류로 검인계약서외 달리 제시한 자료가 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 당초 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점토지의 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 구 소득세법 제96조 【양도가액】제4항에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다. 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"라고 규정하면서 제1호 "취득가액"은 가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 "법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"라고 규정하면서 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 열거하고 있고, 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하면서 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 열거하고 있으며, 제6항에서 "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 실지거래가액 증빙으로 쟁점토지의 양도시 검인계약서 및 거래상대방 확인서, 쟁점토지의 취득시 검인계약서 및 경락허가 결정문 등이 있는 바, 이들 자료를 신뢰할 수 있는지 여부를 살펴보면, 첫째, 쟁점토지의 양도시 검인계약서에는 쟁점토지의 매매가액으로 117,650,000원이 일시불로 기재되어 있어 계약금, 중도금, 잔금으로 지급되는 통상적인 부동산 거래관행에 어긋나고, 중개인이 기재되어 있지 아니하여 실지 매매계약서로 보기 어렵고, 둘째, 쟁점토지의 양도시점의 기준시가가 151,260,000원에 비해 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 77.7%에 불과하여 기준시가가 일반적으로 시가보다 낮은 수준임을 감안할 때 신빙성이 부족한 것으로 보인다. 셋째, 쟁점토지 중 ○○○리 ○○○, ○○○, ○○○ 토지의 취득시 매매계약서도 검인계약서로 실지매매계약서로 보기 어려우며, 취득 및 양도시의 검인계약서 및 사실과 달리 작성될 가능성을 배제할 수 없는 양도시 거래상대방의 사실확인서 이외에 달리 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 증명하는 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장을 신뢰하기 어려운 것으로 보인다. 위 사실을 종합해 보면 청구인이 신고한 실지거래가액이 제시된 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 할 것이며, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것이므로 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 98경1606, 1998.10.26, 같은 뜻).
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.