기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0591(2000. 6.20) 양시 일산구 ○○○동 ○○○ 잡종지 2,380㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1992.1.31 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1998.6.17 양도한 후 1998.10.15 취득가액을 350,000,000원, 양도가액을 370,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.8.2 청구인에게 1998년도분 양도소득세 148,698,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.21 이의신청과 1999.11.29 심사청구을 거쳐 2000.2.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1990.2.23 청구외 ○○○으로부터 350백만원에 매입하여 1992.11 ○○○개발주식회사(이하 "청구외법인"이라 함)와 부동산 교환계약을 체결하였으나 쌍방 계약 불이행으로 맞소송을 제기하였고 대법원에 소송계류중 쌍방합의로 쟁점토지가액을 370백만원으로 확정하여 양도하였음에도 불구하고 청구인이 신고한 양도가액을 신빙성이 없다 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하고, 만약 위 양도가액이 인정되지 아니한다면 청구인이 받았거나 받아야 할 금액으로 소송과정에서 확인되는 금액이 458,000,000원이므로 이 가액을 양도가액으로 하여야 한다. 또한, 기준시가에 의한 과세를 한다고 하더라도 당초 교환계약서상 잔금을 지목변경일(1994.1.19 임야에서 잡종지로 변경됨)로부터 10일 이내에 지급하도록 약정되어있으므로 쟁점토지의 양도시기를 1994.1.29 이전으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 청구외법인과 교환계약하였다가 이를 해지하고 별도의 매매계약에 의하여 1998.6.17 청구외 ○○○외 1인에게 양도되었는 바, 양도가액이 시가에 비해 낮은 이유가 당초 교환계약시 가액이 결정되었기 때문이라는 주장은 사실이 아니라고 판단되고, 쟁점토지는 취득당시 지목이 임야로서 개별공시지가가 ㎡당 12,000원이었고 양도당시는 잡종지로 변경되어 ㎡당 145,000원으로 대폭 상승하였음에도 쟁점토지의 양도가액이 취득가액(350백만원)보다 5.7% 상승한 370백만원이라는 주장은 신빙성이 없으며 쟁점토지의 양도당시 시가는 약 7억원 정도임이 처분청의 조사내용에 의하여 확인되므로 청구인이 제시한 매매계약서와 사실확인서를 사실이 아니라고 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】의 규정에 의하면 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년이내의 부동산 2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 (가) 청구인은 1992.1.31 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득하여 1998.6.17 청구외 ○○○외 1인에게 소유권이전등기하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고, 1998.10.15 취득가액을 350,000,000원으로 하고 양도가액을 370,000,000원으로 하여 과세미달로 양도소득세 신고를 하였음이 처분청의 조사내용에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 1992.11 쟁점토지와 청구외법인 소유인 서울특별시 도봉구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○빌라 6채를 교환하기로 부동산교환계약을 체결하면서 위 연립주택 6채를 290백만원으로 하고 쟁점토지와의 차액 270백만원 중 쟁점토지 위에 신축할 테니스장 시설비 30백만원을 공제한 240백만원을 현금지급하기로 약정하였음이 제시된 부동산교환계약서에 의하여 확인된다. (다) 위 계약내용에 따라 청구외법인은 1992.11.13 50백만원, 1992.12.15 150백만원을 청구인에게 현금지급하였고 1992.12.29 청구외법인 소유 연립주택 3채를 청구외 ○○○ 등 청구인이 지정한 자 명의로 등기이전하였으며 청구외법인은 1999.6.30 431백만원(현급지급액 2억원, 연립주택 전세보증금 35백만원, 테니스장시설비 30백만원, 연립주택 3채 평가액 166백만원)을 선급금으로 회계처리하였음이 제시된 청구외법인의 장부에 의하여 확인된다. (라) 이후, 쟁점토지의 지목은 1994.1.19 당초 임야에서 잡종지로 변경되었고 청구인과 청구외법인은 상호 계약조건 불이행 등의 이유로 소송을 제기하여 대법원 상고심 진행중 쌍방합의하여 청구인은 1998.5∼1998.9 기간중 청구외법인이 계상한 위 선급금 431백만원을 청구외법인에게 현금으로 반환하였음이 쟁점토지에 관한 소송기록과 청구외법인의 장부에 의하여 확인되고, 쟁점토지는 1998.6.17 청구외법인의 대표이사인 청구외 ○○○과 ○○○앞으로 매매를 윈인으로 소유권이전등기되었다. (마) 한편, 쟁점토지에는 1992.12.26 채권최고액을 6억원으로 하는 근저당권이 설정된 사실이 있고 쟁점토지는 양도당시 평당 100만원으로 시가는 7억원 정도임이 처분청의 조사내용에 의하여 확인된다. (바) 청구인은 양도가액이 시가에 비해 낮은 이유가 1992.11 체결한 당초 부동산교환계약을 기초로 양도가액이 확정된 때문이라고 주장하고 있으나, 위 사실내용과 같이 청구인과 청구외법인은 당초 교환 매매계약을 사실상 해지하고 청구외 ○○○ 등과 새로운 계약을 체결하였고 당초 교환 매매계약시 청구외법인 소유인 연립주택을 290백만원으로 정하고 그 차액 270백만원을 지급하기로 약정한 것으로 보아 쟁점토지의 평가액을 560백만원으로 하였음이 인정되며 1992.12.16 쟁점토지에 대한 근저당권 설정시 채권최고액이 6억원으로 되어있고 쟁점토지는 양도당시 평당가액이 100만원을 호가하여 시가가 7억원 정도임이 처분청 조사내용에 의해 확인되고 있을뿐만 아니라 청구인은 양도계약서상 양도가액이 사실임을 입증할 수 있는 구체적인 증빙서류를 달리 제시하고 있지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인이 제시한 양도계약서상 양도가액을 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (사) 이외에도 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 적어도 소송과정에서 확인된 금액으로 하여야 한다거나 쟁점토지의 양도시기를 당초 교환계약에 의한 잔금약정일로 하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 위 사실내용과 같이 당초교환계약은 사실상 해지되고 새로운 매매계약이 체결된 것으로 보아야 할 것이므로 이 또한 받아들일 수 없다고 판단된다. (아) 청구인이 제시한 취득가액이 사실인지 여부에 대한 판단은 위에서와 같이 양도가액이 사실이 아닌 것으로 판단되므로 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다. (자) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.