실지거래가액에 의한 신고제도를 악용하여 실지거래가액을 허위로 조작.신고한 경우의 양도차익 결정방법

심판청구번호 국심2000중 0561(2000. 9.14) �○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○, 대지 831㎡를 1994.8.11 청구외 ○○○로부터 취득한 후 1995.5.3 그 지상에 건물 356.4㎡(위 토지·건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1996.3.6 청구외 ○○○ 외 1인에게 쟁점부동산을 300,000,000원에 양도한 것으로 하고 자산양도차익 예정신고를 하면서 다음과 같이 토지가액은 실지거래가액으로 건물가액은 기준시가로 계산하여 해당세액을 납부하였다. ※ 청구인 신고 및 처분청 결정내용 (표 1) (단위: 원) 구 분 청구인 신고 처분청 결정 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 ⁚ 토지(실지거래가) ⁚ 건물(기준시가) 228,917,843 56,510,102 115,966,644 55,310,182 381,529,738 56,510,102 115,966,643 55,310,182 계 285,427,945 171,276,826 438,039,840 171,276,825 처분청은 쟁점부동산의 양도가액의 경우 청구인이 신고한 300,000,000원이 아니고 500,000,000원인 사실을 확인하여 위와 같이 토지가액은 실지거래가액으로 건물가액은 기준시가로 계산하여 1999.7.15 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 126,098,180원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.12 심사청구를 거쳐 2000.2.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 산정하면서 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 계산하였는데 이렇게 할 경우 건물신축과 관련된 비용이 취득원가에 적절히 반영되지 못하는 문제가 있고, 또한 토지의 양도가액이 과대평가되는 결과가 초래되어 불합리한 점이 있으므로 쟁점부동산의 토지·건물 모두를 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하거나, 아니면 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 전체(토지, 건물)에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하거나 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 주장이나, 쟁점부동산중 건물신축비용에 관한 구체적인 입증이 없어 토지·건물 전체에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수는 없으며, 또한 양도당시의 쟁점부동산 실지거래가액이 청구인이 신고한 300,000,000원이 아니고 500,000,000원인 사실이 처분청의 조사에 의해 밝혀지고 있으므로 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의해 동 조사확인된 실지양도가액을 기준으로 과세한 당초처분은 정당하며, 토지·건물 모두를 기준시가에 의해 과세하여 달라는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 조사확인된 실지거래가액을 기준으로 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산(토지, 건물)을 양도하고 신고한 내용을 보면, 토지가액은 실지거래가액(양도가액 228,917,843원, 취득가액 115,966,644원)으로 건물가액은 기준시가(양도가액 56,510,102원, 취득가액 55,310,182원)로 신고하였는데, 토지 양도가액의 경우는 쟁점부동산 전체 양도가액 300,000,000원을 토지·건물의 기준시가로 안분계산한 금액(228,917,843원)임을 알 수 있다.

(2) 처분청은 쟁점부동산(토지, 건물)의 실지양도가액이 당초 청구인이 신고한 300,000,000원이 아니고 500,000,000원이었던 사실을 조사확인하여 동 가액을 근거로 하여 토지의 실지양도가액을 381,529,738원(토지, 건물의 기준시가 안분가액)으로 결정하였고, 나머지의 가액은 청구인이 신고한 가액대로 결정한 사실이 이 건 양도소득세 결정결의서 등 관계서류에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 전체(토지, 건물)에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하거나 실지거래가액으로 산정하기 어려운 경우 기준시가에 의해 산정하여 달라는 주장이나, 쟁점부동산 중 건물에 대해서는 청구인이 당초 기준시가로 신고하였고, 처분청도 청구인의 신고내용을 그대로 인정한 것이므로 건물에 대한 양도차익을 실지거래가로 산정할 수는 없다. 다만, 쟁점부동산 중 토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부에 대하여 보면, 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액 300,000,000원이 허위인 사실이 밝혀지자 처분청이 조사확인된 실지거래가액 500,000,000원을 근거로 토지의 실지양도가액을 381,529,738원(토지, 건물을 기준시가로 안분한 가액)으로 결정하여 과세함에 따라 앞의 (표 1)에서 본 바와 같이 기준시가에 의하여 과세하는 경우보다 불리하게 되었는 바, 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법령에 의하면 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우에 그 양도차익은 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고 있는데 이는 실지거래가액에 의한 신고제도를 악용하여 실지거래가액을 허위로 조작, 신고하는 사례를 방지하여 성실신고를 유도하기 위한 취지의 규정으로서 과세관청이 실지조사를 하여 확인한 가액이 기준시가를 적용하는 경우보다 납세자에게 불리하다 하여 그 실지거래가액의 적용을 배제하여 기준시가로 과세할 수는 없다 할 것이다. (국심 96부 3165, 1997.3.27, 국심 2000광 0639, 2000.6.15 같은 뜻임)

(4) 위 사실을 종합하여 보면, 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 500,000,000원으로 조사확인하여 동 확인된 실지거래가액으로 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.