실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0556(2000. 8.29) 렘�ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 265.3㎡와 상가건물 720.45㎡(이하 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 1993.5.6 청구외 ○○○로부터 취득하여 1994.5.26 청구외 ○○○에게 양도하고 취득 및 양도시의 실지거래가액을 각각 850백만원으로 하여 1994.6월 과세미달로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가인 양도가액 585,490,640원, 취득가액 488,260,502원으로 양도차익을 산정한 후 1999.4.15 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 60,586,960원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.2 이의신청 및 1999.11.4 심사청구를 거쳐 2000.2.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득자금을 보면 계약금 80백만원, 중도금 100백만원, 잔금 670백만원인데 잔금 중 쟁점부동산의 세입자의 전세보증금 309백만원과 은행 융자금 230백만원을 공제한 131백만원을 현금으로 지급하였고, 이후 청구인이 이사로 근무한 ○○○주식회사가 청구외 ○○○은행으로부터 대출받아 은행 융자금 230백만원을 변제하였다. 국세청장은 청구인이 부가가치세 신고시 세무서에 신고한 임대보증금이 200백만원이므로 청구인이 주장하는 임대보증금 309백만원을 인정할 수 없다는 것이나, 이는 쟁점부동산 중 건물의 3, 4층과 옥탑은 주택으로 부가가치세 신고시에는 임대보증금을 기재하지 아니하였기 때문에 발생한 차액인 것이고, 국세청장은 양도계약서 상 계약일이 1993.4.13으로 표시되어 있어 쟁점부동산 취득시 잔금 청산일이 1993.4.30 보다 이전이라는 사실을 근거로 계약서를 부인하고 있으나 이는 계약서 작성시의 오기이며, 쟁점부동산의 취득시 작성된 계약서 상에 매수인이 청구인의 동서 청구외 ○○○로 되어 있는 것은, 청구인이 업무상 외근이 많아 모든일을 청구외 ○○○에게 위임하여 처리하였기 때문이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득시 작성한 매매계약서를 보면 매매대금 850백만원은 기준시가 488,260,502원 대비 174%로 현저히 높고 고액의 매매계약서를 작성하면서 청구인이 직접 계약서에 날인하지 않고 청구인의 동서 청구외 ○○○가 대신하여 날인한 점 등에 비추어 이를 사실계약서로 보기는 어렵다 할 것이다. 쟁점부동산의 취득 자금 중 대출금 인수액 230백만원이 1993.6.17 완제된 것으로 나타나고 있으나 위 대출금 상환에 대한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다. 청구인은 쟁점부동산을 취득시 임대보증금 309백만원을 채무로 인수하였다고 주장하고 있으나, 1994.1.25 신고한 청구인의 부가가치세 신고 내용을 보면 임대보증금 총액을 200백만원으로 신고한 사실이 나타나고 있어 임대보증금 채무 309백만원을 인수하였다고는 보기 어렵다 할 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 작성한 매매계약서를 보면 계약일자가 1993.4.13이고 잔금일자가 1993.5.25로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 소유권이전등기접수일은 1994.5.25로 일치하지 아니한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1홍 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득 및 양도시의 실지거래가액을 각각 850,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과하였는 바, 이 건 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 사실인지 여부가 쟁점이다.

(2) 먼저 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 850,000,000원이라고 주장하면서, 쟁점부동산 취득에 관한 1993.2.25자 매매계약서〔총매매대금 850,000,000원, 계약금 80,000,000원, 중도금 100,000,000원(지급일 1993.3.18), 잔금 670,000,000원(지급일 1993.4.30)〕와 매도인인 청구외 ○○○, 중개인 청구외 ○○○가 작성한 확인서 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 잔금 670,000,000원의 지급내용을 설명함에 있어 쟁점부동산의 세입자 전세보증금 309,000,000원(부가가치세 신고된 200,000,000원과 신고하지 아니한 3∼5층 주택의 전세보증금 109,000,000원)과 은행융자금 230,000,000원을 공제하고 131,000,000원을 현금으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 건축물관리대장을 보면 3층은 사무실, 4층은 기원으로 되어 있어 3층∼4층이 주택이기 때문에 부가가치세가 신고되지 않았다는 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 위 계약서상에 '4층도 전세로 임대 놓아준다'고 기재되어 있는 점에 비추어 매매계약서 작성 당시 4층은 임대상태가 아니었다고 보여지며, 또한 5층도 청구인이 취득(1993.5.6)후인 1993.9.7 증축된 것으로 나타나 있어 취득당시에 5층 전세보증금이 40,000,000원이었다는 등 청구인의 주장하는 3∼5층의 전세보증금 109,000,000원은 신빙성이 없다. (나) 위 계약서상에는 계약금 지급일이 1993.2.25으로 되어 있으나, 매도인인 청구외 ○○○가 2000.1.31작성한 확인서에는 계약금 수령일이 1993.3.25로 기재되어 있어 일치하지 아니하고 있으며, 청구인이 계약금, 중도금 및 잔금을 청구외 ○○○주식회사에서 차입하여 매도인인 청구외 ○○○에게 지급하였다고 주장하고 있으나, 동 차입내역과 청구외 ○○○에게 지급한 내역에 대한 금융자료를 제시하지 못하고 있는 바, 위 사실관계 등에 비추어 청구인이 주장하는 취득가액은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 양도에 관한 1993.4.13자 계약서〔총매매대금 850,000,000원, 계약금 70,000,000원, 잔금 780,000,000원(지급일 1993.5.25)〕를 제시하면서, 매매계약서상의 계약서작성일과 잔금지급일을 1993.4.13과 1993.5.25로 기재한 것은 연도표기를 잘못 기재한 것이라고 주장하고 있으나, 매매계약서를 작성함에 있어 연도표기를 잘못하였다는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 바, 청구인이 제시한 위 계약서를 진실된 계약서로 보기 어렵다 할 것이며, 또한 청구인은 달리 양도가액에 관한 객관적인 증빙도 제시하지 못하고 있는 바, 양도가액이 850,000,000원이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

(4) 따라서, 청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액을 인정하기 어려운 이 건의 경우 처분청이 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.