동등 가격으로 공유물 분할하여 등가교환에 해당하므로 분할 후 면적을 기준으로 소유지분의 감소분을 양도로 본 것은 부당함
동등 가격으로 공유물 분할하여 등가교환에 해당하므로 분할 후 면적을 기준으로 소유지분의 감소분을 양도로 본 것은 부당함
심판청구번호 국심2000중 0495(2000. 7.10),500원의 부과처분은, 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○ 대지 209.06㎡ 건물 407.13㎡와 같은동 ○○○ 대지 345.55㎡ 건물 744.25㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 청구인 소유지분(1/3) 면적에 대한 공유물분할 당시의 평가액 311,989,077원(기준시가)과 분할 후 청구인 소유지분인 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○ 대지 104.53㎡ 건물 203.565㎡와 같은동 ○○○ 대지 24.33㎡ 건물 52.395㎡의 평가액 219,372,140원(기준시가)과의 차액 92,616,937원(대지 70,373,937원, 건물 22,243,000원)을 양도가액으로 하고, 쟁점부동산에 기준시가(○○○는 ㎡당 1,370,000원, ○○○는 ㎡당 1,300,000원, 건물은 ㎡당 174,000원)을 곱하여 산출한 총대지가액 735,627,200원 및 총 건물가액 200,340,120원을 총대지면적 554.61㎡, 총건물면적 1,151.38㎡으로 각각 나누어 평균단가를 구한 후, 위 양도가액을 평균단가로 나누어 산출한 양도면적(○○○ 대지 345.55중 53.06㎡, 건물 744.25㎡중 127.83㎡)을 대지 및 건물의 양도면적으로 하여 이 건 양도차익을 계산한 후 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.
김○○○, 박○○○, 유○○○ 3인이 공동소유하던 쟁점부동산을 1993.12.24 소유지분(각인 3분의 1)별로 분할하는 과정에서 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 209.06㎡, 건물 407.13㎡는 청구인과 청구외 김○○○에게 지분(2분의 1)이전하고, 같은동 ○○○소재 대지 345.55㎡, 건물 744.25㎡는 청구인과 청구외 김○○○에게 대지 24.33㎡, 건물 52.395㎡를 지분이전하였는 바, 처분청은 청구인의 소유지분이 감소된 부분에 대하여 청구인이 이를 청구외 유○○○에게 양도한 것으로 보아 1999.3.5 청구인에게 1993년도분 양도소득세 30,390,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.27 심사청구를 거쳐 2000.2.16 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점부동산을 동등한 가격으로 공유물분할하여 등가교환에 해당되므로 처분청이 분할후 면적을 기준으로 하여 소유지분이 감소된 것을 양도로 본 것은 부당하다.
(2) 청구인 명의로 사업자등록(부동산매매업)을 하여 상가를 분양하고 성실히 부가가치세 신고납부를 하였으며, 미분양된 쟁점부동산은 재고자산에 해당되므로 이에 대하여 사업소득세를 과세함은 별론으로 하더라도 양도소득세를 과세한 것은 잘못이다.
(1) 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산의 가치의 감소부분은 양도로 봄이 타당하고(국심 98경 1403, 1999.4.9 같은뜻), 청구인은 쟁점부동산을 동등한 가격으로 분할하였다고 주장하고 있으나 심사청구일 현재까지 청구주장과 관련한 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 공유물분할후 각인이 소유한 단위당 기준시가도 대동소이하므로 양도로 볼 수 없다는 청구주장은 이유없다.
(2) 청구인등 3인은 쟁점부동산을 청구외 정○○○으로부터 1987.12.8 매매를 원인으로 취득하여 6년여의 기간동안 분양한 회수가 3회(1988년 2월 및 5월, 1991년 5월)에 불과한 점, 공유물분할일로부터 소급하여 2년 7개월동안은 분양실적없이 미분양된 쟁점부동산을 임대에 공하였던 사실 및 쟁점부동산 분할당시 부동산임대업으로 사업자등록된 사실로 미루어 볼 때 쟁점부동산을 소유지분별로 분할하는 과정에서 발생된 소득은 사업소득이라기 보다는 양도소득으로 보여진다.
(1) 쟁점부동산 공유물분할시 소유지분이 감소된 부분을 양도로 볼 수 있는지
(2) 소유지분 감소부분을 부동산매매업(사업소득) 소득으로 볼 수 있는지
당해 연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득(의제배당소득을 포함한다. 이하 같다)ㆍ부동산소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득과 기타소득을 합산한 것
2. (생략)
자산의 양도로 인하여 발생한 소득
4. (생략)
② (생략)
③ 제1항 제3호에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4 제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 같은법 제20조【사업소득】제1항 제8호에는 "금융ㆍ보험업ㆍ부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득"은 사업소득에 해당된다라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제36조【금융ㆍ보험업ㆍ부동산업과 사업서비스업의 범위】에는 "법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다. 1.∼2.(생략)
4.(생략)"라고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법시행령 제1조 【재화의 범위】제1항에는 " 부가가치세법 제1조 제2항 에 규정하는 유체물에는 상품ㆍ제품ㆍ원료ㆍ기계ㆍ건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다."라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제1조【사업의 범위】 제1항에는 "부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다."라고 규정하고 있다.
(1) 쟁점부동산 공유물분할시 청구인의 소유지분이 감소된 부분을 양도로 볼 수 있는지 여부
1. 먼저 사실관계를 살펴본다. 청구인 박○○○외 2인은 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○, 같은동 ○○○소재 대지 및 건물을 청구외 정○○○으로부터 1987.12.8 매매를 원인으로 공동취득하여 1988년 2월 및 5월, 1991년 5월 일부를 매매하고 쟁점부동산을 1993.12.24 각인의 소유지분별로 공유물분할하였다. 청구인의 소유지분중 대지 56.04㎡ 및 건물 127.83㎡가 감소한 사실 및 처분청이 감소된 지분에 대하여 양도소득세를 과세하였음이 등기부등본과 결정결의서에 의하여 확인된다. 쟁점부동산 지분변동내역 구분 면적 분할전지분 분할후 지분
○○○동 ○○○ 대지 건물 209.06㎡ 407.13㎡ 김○○○ 박○○○ 유○○○ 지분 각 1/3 청구인 김○○○, 박○○○ 각 1/2 소유
○○○동 ○○○ 대지 건물 345.55㎡ 744.25㎡ 청구인 김○○○, 박○○○ 각 대지 24.33㎡, 건물 52.395㎡ 소유, 나머지는 유○○○가 소유
2. 청구인은 공유물분할시 쟁점부동산을 등가로 교환하여 양도에 해당되지 않는다고 주장하면서 공유물분할계약서, 공유물분할합의서, 지적도등을 제시하고 있다. 공유물분할은 법률상으로는 공유자상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나, 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리 즉, 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라 할 것이므로 이를 가리켜 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도라 할 수 없다할 것이나(대법원 98누 229, 1998.3.10 같은뜻), 다만 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치의 감소부분은 양도로 봄이 타당하다 할 것이다(국심 95서 3399, 1996.2.14 합동회의외 다수 같은뜻). 따라서 공유물분할전 쟁점부동산의 청구인 지분평가액 311,989,077원이 공유물 분할후 219,372,140원으로 감소하였으므로 이 감소된 부분은 양도에 해당한다 할 것이다. 따라서 청구인 지분가치의 감소액이 양도가액이 되고 쟁점부동산중 이에 상당하는 면적이 양도면적이 되는 것이며, 이와 같이 산출된 쟁점부동산의 양도면적에 대하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
(2) 소유지분 감소부분을 부동산매매업(사업소득) 소득으로 볼 수 있는지 여부
1. 청구인은 1987.3.27 정○○○외 3인명의로 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고한 점을 들어 쟁점부동산이 재고자산에 해당되므로 부동산매매업으로 과세해야 한다고 주장한다.
2. 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 하는 것(대법원 94누 6352, 1994.9.23외 같은뜻)인 바, 청구인 박○○○외 2인이 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○, 같은동 ○○○소재 대지 및 건물을 청구외 정○○○으로부터 1987.12.8 매매를 원인으로 취득하여 6년여의 기간동안 분양회수가 3회(1988년 2월 및 5월, 1991년 5월 분양)에 불과하고 공유물분할일로부터 소급하여 2년 7개월동안은 분양실적없이 미분양된 쟁점부동산을 임대에 공하고 이를 임대업으로 신고한 사실과 쟁점부동산의 분할당시 부동산임대업으로 사업자등록된 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인되는 점으로 보아 분할과정에서 발생된 소득은 부동산매매업에서 발생한 소득이라기 보다는 양도소득이라고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.