양도가액이 실지거래가액인지 여부

심판청구번호 국심2000중 0425(2000.10. 4) �節�ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 489.13㎡ 및 동 지상건물 482.09㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.10.24 양도하고 1997.12.3 실지거래가액(취득가액과 양도가액 모두 350,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고한 데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 양도차익을 기준시가로 결정하여 1999.3.5 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 29,600,000원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.21 이의신청과 1999.9.8 국세심사청구를 거쳐 2000.2.7 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○건설주식회사로부터 분양취득하였으나 취득시의 대출금 등 부채증가에 따른 어려움으로 부득히 청구외 ○○○에게 양도차익이 없이 취득가액인 350,000,000원에 양도하게 되었고 이에 대하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 결정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액은 법인으로부터 분양 받은 것으로 취득가액은 신빙성이 있으나 양도가액에 대한 증빙으로 제시된 매매계약서는 개인간에 임의로 작성된 것이고 금융자료 등 다른 증빙도 없어 진실된 계약서로 보기 어려우며 양도가액이 기준시가의 56.8%에 불과하므로 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 부동산의 양도가액으로 신고한 350,000,000원이 실지거래가액으로 확인되는 지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제1항 본문에서 "양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다."라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다"라고 규정하면서, 같은조 제5항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 청구외 ○○○건설(주)로부터 쟁점부동산을 분양받아 1992.8.31 매매를 원인으로 1993.11.4 청구인 명의로 소유권이전 등기하여 취득하였고, 1997.7.26 매매를 원인으로 1997.10.24에 청구외 ○○○에게 소유권이전 등기하여 양도하였으며 1997.12.3 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 취득가액과 동일하고 기준시가에 비해 현저히 낮은 금액임을 이유로 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다하여 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가로 하여 이건 과세하였다. 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 부담하게 된 채무를 변제할 능력이 없고 교회운영까지 악화되어 불가피하게 양도하게 되었으므로 시가보다 낮은 금액으로 양도 할 수 밖에 없었음을 주장하면서 심사청구시에는 제출하지 않았던 실지양도계약서와 거래사실확인서 및 인우보증서, 제직회 회의록 등을 제출하고 있다.

(2) 먼저 실지양도계약서라고 주장하면서 제시한 매매계약서는 심사청구시에는 제출하지 아니하다가 이건 심판청구에 이르러서 제시한 것이고 또한 그 대금 지급조건을 보면 총 매매대금 350,000,000원 중 중도금 200,000,000원은 현금으로 지급하기로 되어있고 잔금 150,000,000원은 쟁점부동산에 설정되어있는 은행융자금을 부담하는 조건으로 되어있으나, 쟁점부동산의 매매당시 근저당권자인 주식회사 ○○○은행이 설정한 채권최고액이 260,000,000원으로 당초의 대출금채무가 200,000,000원 정도로 추정되고 있어 청구인에게 위 계약당시 ○○○은행의 대출금 잔액이 150,000,000원임을 확인할 수 있는 자료를 요구하였음에도 이를 제출하지 아니하고 있어 위 계약서의 신빙성을 믿기 어렵고, 양도가액에 대한 거래사실확인서 및 인우보증서는 같은 목사직에 있는 양수자인 청구외 ○○○와 관련 교회의 관계자 11명이 연서한 것이나, 동 자료들은 객관성이 부족하여 이를 증거자료로 삼기에는 한계가 있으며, 청구인이 제시한 제직회의록은 양수자인 청구외 ○○○가 담임하는 ○○○교회의 회의록으로 쟁점부동산에 대한 구체적인 매매가격과 같은 부분은 언급되지 않고 단순히 매매사실이 있었다는 내용만 기재된 것으로 동 자료에 의해서는 실지거래가액을 확인 할 수 없다.

(3) 한편, 청구인이 주장하는 양도가액 350,000,000원은 그 당시 기준시가의 56.9%에 불과한 바, 청구인이 쟁점부동산을 이렇게 저가로 양도하게된 특별한 사정이 있었음을 구체적으로 밝히지 못하고 있다.

(4) 위 내용을 종합하면 청구인이 증빙자료로 제시한 위 자료에 의해서는 양도 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이고 따라서 쟁점부동산을 기준시가의 56.9%에 불과한 350,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 다른 반증제시가 없는 한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.