양도차익 산정방법

심판청구번호 국심2000중 0383(2000. 8. 9)

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 대지 1,073.1㎡를 1983.11.5 취득하여 그 지상에 건물 273㎡를 1992.12.30 신축하고, 청구인 ○○○(○○○의 처)는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 대지 731.2㎡를 1977.9.23 취득하여 그 지상에 건물 621.77㎡(청구인 ○○○, ○○○의 취득부동산을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1986.11.17 신축하여 쟁점부동산 전체를 1998.6.30 청구외 ○○○에게 양도한 후 양도차익을 아래와 같이 실지거래가액으로 계산하여 해당세액을 신고납부하였다. (단위: 원) 구 분 청구인신고 (실지거래가) 처분청결정 (기준시가) 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액

○○○ 461,670,410 288,308,079 857,719,800 228,173,099

○○○ 338,329,587 357,324,209 628,569,640 173,298,772 계 799,999,997 645,632,288 1,486,289,440 401,471,871 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 부인하고 위와 같이 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.6.10 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세를 다음과 같이 부과처분하였다. (단위: 원) 청 구 인

○○○

○○○ 양도소득세 143,139,980 175,421,530 청구인은 이에 불복하여 1999.8.30 심사청구를 거쳐 2000.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인(2인)은 쟁점부동산 중 토지를 1977.9.23∼1983.11.5 취득하고 그 지상에 1986.11.17 및 1992.12.30 건물을 신축하여 1998.6.30 쟁점부동산 전체를 800,000,000원에 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산(양도가액 800,000,000원, 취득가액 645,632,288원)하여 양도소득세를 신고납부하였는데도 처분청이 뚜렷한 이유도 없이 청구인의 신고내용을 부인하여 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 800,000,000원은 양도당시의 기준시가 1,486,289,440원, 감정평가액 1,592,826,780원 등과 비교할 때 현저히 낮은 수준이어서 그 신빙성을 인정할 수 없으며, 또한 취득가액의 경우도 건물에 대한 신축비용 등이 확인되지 아니하여 쟁점부동산의 경우 그 실지거래가액이 불분명한 경우이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호·제97조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』는 실지거래가액에 의할 수 있고, 다만 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 중개인 없이 양 거래당사자(매도인: ○○○, ○○○, 매수인: ○○○)간에 1998.6.24 작성한 매매계약서를 보면, 매매대금 800,000,000원을 계약금, 중도금 없이 1998.6.30에 일시 지급하는 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 동 부동산에 대하여 임대보증금 35,000,000원과 근저당 설정액 240,000,000원 등의 채무가 있었는데도 동 채무의 정산과 관련한 별도약정내용이 위 매매계약서에 전혀 기재되어 있지 아니한 점으로 미루어 볼 때, 동 매매계약서는 사실과 부합하는 진실된 거래내용을 기재한 계약서로 보기 어렵다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액은 800,000,000원으로서 기준시가 1,486,289,440원과 비교할 때 동 가액의 53.8%이고, 감정가액 1,592,826,780원(1998.1.18 ○○○감정평가사무소에서 평가)과 비교하여도 50.2%에 불과하여 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는 가액 등에 비하여 현저히 낮은 수준임을 알 수 있고, 또한 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 매도함에 있어 시가보다 낮게 양도할 만한 특별한 사유 등도 없었던 것으로 보여 청구인이 주장하는 실지양도가액 800,000,000원은 그 신빙성이 인정되지 아니한다.

(3) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 토지는 의제취득일인 1985.1.1 현재의 기준시가로 산정하고 건물은 실제소요된 신축비로 산정하여 총 취득가액을 645,632,288원으로 신고하였으나, 건물신축비와 관련한 공사비 지급관련 영수증 등 구체적인 증빙자료의 제시가 없어 위 신고가액을 진실된 거래가액으로 볼 수 없다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.