기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0290(2000. 4.27) 10.15 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 280㎡와 같은리 ○○○ 답 207㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.9.18 양도한 사실에 대하여 1996.9.17 쟁점토지의 양도가액을 150,000,000원, 취득가액을 150,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 1999.3.9 청구인에게 1995년도분 양도소득세 85,179,380원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.7 이의신청과 1999.8.23 심사청구를 거쳐 2000.1.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 150,000,000원에 취득하여 같은 금액에 양도하였음이 취득·양도에 관한 실제 매매계약서와 이를 뒷받침하는 양수자의 거래확인서에 의해 거래가액이 확인되고 있고 신고한 실지거래가액이 허위라고 인정될만한 명백한 증거가 없음에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청의견 청구인이 제시한 취득관련 사실확인서는 쟁점부동산의 취득에 그 금원이 소요되었다는 신고내용을 그대로 기재한 것에 불과하고 쟁점토지의 매도인이 그 금액을 수취하였다는 내용을 확인한 서류도 아니고 취득당시 쟁점토지의 필지별 매도인은 청구외 ○○○과 ○○○이었음에도 청구인이 제시한 매매계약서는 ○○○과 일괄계약한 것으로 기재되어 있으며 거래대금 전부를 ○○○이 지급받은 것으로 되어있는 점으로 볼 때 거래당시 작성된 실제 매매계약서라고 보기 어렵고, 청구인이 신고한 양도가액 또한 당초 취득가액과 동일한 금액으로 양도당시 개별공시지가(314,000/㎡)는 취득당시의 공시지가(9,000원/㎡)에 비하여 상당한 가격상승이 있었으나 청구인은 쟁점부동산 보유기간 중 지가변동이 없었다는 특별한 사유에 대한 입증도 없이 경매중인 토지에 대한 손실을 최소화하기 위하여 부득이 당초 취득가액대로 양도한 것이라는 주장이나 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서는『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』고 규정되어 있고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정되어 있다. 한편, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년이내의 부동산 2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법시행령부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서는 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.
• 다. 판단

(1) 청구인은 쟁점토지(ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 280㎡는 소유자 ○○○, 같은리 ○○○ 답 207㎡는 소유자가 ○○○임)를 1990.12.15 소유권이전등기받아 1995.9.18 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 1996.9.17 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액(양도가액: 150,000,000원, 취득가액: 150,000,000원)으로 신고하면서 청구외 ○○○과 체결한 취득시 계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있고, 청구외 ○○○외 1인과 체결한 양도시 계약서와 거래사실확인서 및 이웃주민의 확인서를 제시하고 있다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 양도경위에 대하여 청구인이 쟁점토지위에 임대용건물을 신축하는 과정에서 청구외 (주)○○○개발 대표 ○○○의 꼬임에 빠져 쟁점부동산을 청구외 (주)○○○신용금고에 담보제공하고 70,000,000원을 지급하였으나 청구외 ○○○이 부도·잠적하여 청구인이 부담하게 된 위 채무를 상환하기 위하여 120,000,000원의 사채를 사채업자인 청구외 ○○○ 등으로부터 기채하게 되었고 사채이자를 상환하지 못하자 1995.6.10 쟁점부동산에 대한 경매가 개시되어 최초경매 당시 감정가액이 235,795,000원이던 것이 3회 유찰되어 120,682,000원으로 떨어져 채무변제도 할 수 없는 지경에 이르렀으며 경매를 취하하는 조건으로 부득이 150,000,000원에 양도하게 된 것이라고 주장하면서 신고한 실지거래가액이 사실이라고 주장하고 있다.

(4) 쟁점토지의 등기부등본상 근저당권 설정내역을 보면, 청구인은 1994.1.1 쟁점토지를 (주)○○○신용금고에 근저당권을 설정하였고, 1994.9.10 채권자(○○○ 등 3인)에게 근저당권을 설정하였으며 1995.6.10 임의경매신청한 사실로 보아 쟁점토지를 양도하게 된 경위는 청구인의 주장과 일치하나, 양도가액에 대하여는 양도시 매매계약서와 매수인의 거래사실확인서 및 인우증명서 외에 신고한 양도가액이 사실임을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하고 있지 아니하고 있고, 취득가액 또한 계약일자와 잔금 지급일자가 서로 상이한 매도인 확인 부동산 거래사실확인서와 매매계약서만을 제시하고 있을 뿐이며 쟁점토지의 양도당시의 기준시가(152,918,000원)가 취득당시의 기준시가(4,383,000원)에 비하여 월등히 높은가액인 점등을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인이 같은금액(150,000,000원)으로 신고한 취득·양도시의 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.