쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액 판단

심판청구번호 국심2000중 0269(2000. 9. 5) 47,135,340원의 부과처분은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○소재 대지 215㎡과 그 지상건물 547.16㎡ 에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 215㎡와 그 지상건물 547.16㎡(근린생활시설 및 주택임. 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1993.3.8 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1993.9.24 청구외 ○○○에게 양도하였으나 양도차익이 발생되지 않았다 하여 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하였으므로 검인계약서상 금액을 실지거래가액으로 하여 1996.2.16 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 47,135,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.17 이의신청 및 1999.8.26 심사청구를 거쳐 2000.1.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실지거래가액은 양도가액 940,000,000원, 취득가액 945,000,000원이므로 처분청이 검인계약서상의 금액에 근거하여 결정한 양도소득세는 취소되어야 한다. 청구인은 쟁점부동산을 1993.3.5 청구외 ○○○으로부터 945,000,000원에 취득하여 1993.9.24 청구외 ○○○에게 940,000,000원에 양도하였기에 양도소득이 발생하지 않았으므로 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 채권확보수단으로 쟁점부동산에 가등기한 후 취득한 것으로서 취득가액(945,000,000원)의 내역은 ① 차용금 및 이자상당액: 425,000,000원(청구인이 청구외 ○○○에게 빌려준 원금 365,000,000원과 이자상당액 60,000,000원), ② 전세금 및 임대보증금: 180,000,000원(지하층소매점: 15,000,000원, 1층 소매점: 1호 10,000,000원, 2호 42,000,000원, 2층 사무실: 50,000,000원, 3층 주택: 55,000,000원, 옥탑: 8,000,000원), ③ 금융기관 대출금: 220,000,000원(○○○은행: 200,000,000원, ○○○은행: 20,000,000원), ④ 청구외 ○○○에 대한 사채: 120,000,000원(근저당 설정된 사채임) 등으로 직접 받은 돈 없이 매수가액 전액을 채무액과 대체하였다. 쟁점부동산 양도는 대출금에 대한 이자부담 때문에 급히 매도하였는 바, 양도가액(940,000,000원)의 내역은 ① 금융기관 대출금: 320,000,000원(○○○상호신용금고 대출금, 동 대출금으로 ○○○상호신용금고 대출금 350,000,000원을 변제), ② 전세금 및 임대보증금: 180,000,000원, ③ 차액: 440,000,000원(매수인으로부터 수표·현금지급→ 사채 변제에 사용) 등이다.
• 나. 처분청 의견 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 바, 청구인이 달리 실지거래가액을 입증하지 못하는 이 건의 경우 취득 및 양도시의 검인계약서상 금액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. 청구인은 쟁점부동산을 945,000,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나, 이를 확인할 수 있는 객관적인 거래증빙(취득당시 매매계약서, 매매대금에 따른 지급내역의 금융자료 등)을 전혀 제시하지 못하고 있고, 또한 제시한 서울지방검찰청 서부지청의 공소부제기이유고지는 청구인이 쟁점부동산의 소유권 취득과 관련되는 강제집행면탈 혐의에 대한 처리내용으로 객관적인 금융증빙서류 등에 의하여 확인된 취득당시의 실지거래가액이라는 청구주장은 인정하기 어렵다. 청구인은 쟁점부동산을 양도한데 대하여 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 거래증빙(양도당시 매매계약서, 매매대금수령에 따른 금융자료 및 사용내역 등)을 전혀 제시하지 못하고 있다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지조사한 바, 직권말소자인 청구외 ○○○으로부터 취득가액의 사실확인이 불가하고, 양도가액은 청구외 ○○○로부터는 전화확인에 의하여 양도당시 거래증빙이 없으나 검인계약서상 거래금액과 부합되었음이 조사서류에 의하여 확인된다. 청구인이 쟁점부동산을 1993.3.5 청구외 ○○○으로부터 500,000,000원에 취득한 사실 및 1993.9.24 청구외 ○○○에게 580,000,000원에 양도한 사실이 검인계약서에 의하여 확인되고, 당해 검인계약서상의 양도 및 취득가액이 실제와 달리 작성되었다는 구체적이고 객관적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있다. 따라서, 쟁점부동산을 취득 및 양도하면서 청구인이 청구외 ○○○ 및 청구외 ○○○와 작성하여 서울시 마포구청장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되는 바(같은 뜻, 대법원 91누 5938, 1991.9.10), 쟁점부동산의 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 볼 수 없다 할 것이며, 처분청이 전시한 소득세법 시행령 제166조 제4항 제1호 의 규정에 의거 청구인이 쟁점부동산을 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산으로 보아 처분청의 공정과세협의회를 거쳐 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 1993년 귀속 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액이 인정되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】① 이 법 중 양도소득에 관한 규정은 각 해당 조항 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다(이하 생략). 소득세법 시행령(1995.12.31 대통령령 제14860호로 개정된 것임. 이하 같다) 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경우와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다. 같은령 부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】① 이 령 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 령 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

• 다. 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 1992.6.30자 매매를 원인으로 1992.8.26 청구인이 소유권이전 청구권 가등기하였으며, 1992.12.30자 매매를 원인으로 1993.3.8 청구외 ○○○으로부터 청구인에게 소유권이 이전되었고, 1993.9.24자 매매를 원인으로 1993.10.4 청구인으로부터 청구외 ○○○에게 소유권이 이전되었음이 확인된다.

(2) 처분청은 이건 1년 이내의 단기양도임을 감안하여 취득 및 양도시의 검인계약서상 금액(취득가액 500,000,000원, 양도가액 580,000,000원)을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 채권확보수단으로 쟁점부동산을 가등기한 후 취득하였다가 대출금에 대한 이자부담 때문에 급히 매도한 것으로서, 쟁점부동산의 실지거래가액(양도가액 940,000,000원, 취득가액 945,000,000원)이 확인되므로 처분청이 검인계약서상의 금액에 근거하여 결정한 양도소득세는 취소되어야 한다는 주장인 바, 이 건 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되는지의 여부가 쟁점이다.

(3) 청구인이 주장하는 취득가액(945,000,000원)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 매도인인 청구외 ○○○에게 빌려준 차용금이 365,000,000원이고 그 이자상당액 60,000,000원이라 하면서 위 ○○○에 대한 채권액 명세표와 그 증빙으로 차용증·약속어음 등 24매를 제시하고 있고, 청구인이 위 대여자금의 일부를 청구외 ○○○로부터 빌린 근거로 현금보관증 및 차용증 7매를 제시하고 있으나, 객관적으로 확인되는 증빙으로 보기에는 어렵다고 하겠고, 청구인이 주장하는 전세금 및 임대보증금 180,000,000원중 2층사무실 50,000,000원과 3층주택 55,000,000원 등 2건 105,000,000원에 대하여는 전세권이 설정되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인되나, 기타 전세금 및 임대보증금 75,000,000원의 명세는 계약서도 없고 확인되지 않고 있으며, 청구외 ○○○이 금융기관으로부터 받은 대출금 2건 합계 220,000,000원(○○○은행 200,000,000원, ○○○은행 20,000,000원)과 청구외 ○○○에 대한 사채 120,000,000원에 대하여는 쟁점부동산에 근저당권이 설정되어 있음이 등기부등본에 의해 확인된다. 따라서 청구인이 주장하는 취득가액 945,000,000원중 확인되는 금액은 임대보증금 일부(105,000,000원)와 금융기관대출금 등 근저당권이 설정되어 있는 금액(340,000,000원)으로서 청구인이 주장하는 실지취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(4) 청구인이 주장하는 양도가액(940,000,000원)에 대하여 본다.

○○○상호신용금고로부터 받은 대출금 320,000,000원에 대하여 는 쟁점부동산에 근저당권이 설정되어 있음이 등기부등본에 의해 확인되며, 전세금 및 임대보증금 180,000,000원에 대하여는 취득가액에서와 같고, 총 양도가액에서 위 500,000,000원을 제외한 잔액 440,000,000원에 대하여는 매수인 ○○○로부터 수표 및 현금으로 지급받아 대부분 사채를 변제하는 데 사용하였다고 하나, 잔액 수령금에 관한 금융자료는 제시되지 못하고 있는 바, 청구인이 주장하는 양도가액도 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(5) 한편, 처분청은 취득 및 양도시의 검인계약서상 금액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인이 검인계약서 내용이 실제거래와 다르게 작성된 것이라고 주장하고 있고, 양도시 매매대금 580,000,000원을 일시불로 지급하였다는 것이 통상적인 부동산거래대금의 지급관행에 맞지 않으며, 취득시와 양도시 토지의 개별공시지가가 516,000,000원(2,400,000/㎡)임에 비추어 건물을 포함해서 500,000,000원에 취득하여 580,000,000원에 양도하였다는 것은 불합리한 점이 있으므로 처분청이 검인계약서만에 의거하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하지 않은 것으로 보인다.

(6) 살피건대, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 처분청이 적용한 검인계약서상의 금액도 실지거래가액이라고 보기 어려우며, 또한 청구인의 부동산 거래내역을 조회한 바, 부동산 거래사실이 없고 쟁점부동산 취득 및 양도 경위를 감안할 때 이 건 부동산거래에 투기목적이 있다고 보기도 어려우므로 이 건 기준시가에 의하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.