신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2000중 0086(2000.12.31),074,560원의 부과처분은 양도가액을 220,000,000원, 취 득가액을 189,261,150원으로 하여 양도차익을 산정하고 그 과 세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.4.25 분양받아 1995.5.9 청구인의 동생인 청구외 ○○○에게 양도한 후 1995.7.1 양도가액 220,000,000원과 취득가액 189,261,150원을 실지거래가액이라 하여 양도차익을 산정하고 필요경비등을 공제하여 과세표준 미달로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.4.6 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 7,074,560원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.24 이의신청과 1999.8.16 심사청구를 거쳐 2000.1.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 재개발조합아파트인 쟁점부동산을 취득하기 위하여 1990.4.16 대지구입대금으로 141,400,000원, 1992.11.30 쟁점부동산의 중도금 및 잔금 45,661,600원, 기타 등록세등 2,199,550원 합계 189,261,150원의 비용을 지출하였고, 당해 주택개량재개발사업이 지연되어 1992.12월 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 신축·준공한 상가건물에 청구인이 입주함에 따라 쟁점부동산을 보유할 필요가 없게 되어 인근 부동산중개소에 225,000,000원에 매물로 내어놓았으나 구입희망자가 없어 마침 주택을 구입하려고 하는 청구인의 동생인 청구외 ○○○에게 220,000,000원에 양도하기로 하고 청구인이 ○○○에게 지급할 채무 262,889,157원중 쟁점부동산 매매대금220,000,000원을 차감한 42,889,157원은 1995.5.12 실제로 지급한 사실이 매매계약서와 통장 등에 의하여 확인되며, 청구외 ○○○도 1998.10.30 쟁점부동산을 187,500,000원에 양도한 사실이 있는 등 실지거래가액이 확인됨에도 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 신고시 제출한 양도당시의 매매계약서는 관할구청의 검인을 받은 검인계약서이기는 하나 당해 아파트에서 종전부터 거주하던 매수자에게 양도한 것임에도 전세금 반환채무에 대한 언급이 없는 점으로 보아 실제 매매계약서로 보기는 어렵고, 당해 부동산 거래대금에 대한 금융거래자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점과 거래당사자가 형제인 점을 감안할 때 그 계약서상의 금액은 실지거래가액을 반영하지 아니한 채 임의로 기재된 것으로 보여지는 바, 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세협의회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 제1호 에는 "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에는 "거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 데 대하여, 청구인은 실지거래가액을 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 189,261,150원으로, 양도가액을 220,000,000원으로 실지거래가액이라 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 취득가액을 122,590,292원으로, 양도가액을 161,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 주장하는 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 당초 ○○○지구 주택개량재개발조합의 조합원이었던 청구외 ○○○로부터 대지와 구주택을 141,400,000원에 취득하여 조합원자격을 승계하였고, 주택조합추가납부금 45,661,600원과 1994.4.18 쟁점부동산의 등록세 983,550원등 합계 189,261,150원을 지급하였음이 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 189,261,150원에 취득하였다면서 제시한 부동산매매계약서와 영수증 및 주택조합 관련서류 등에 의하면, 청구인은 매도인인 청구외 ○○○로부터 구주택을 매매대금 141,400,000원(계약금 14,000,000원은 계약당일, 중도금40,000,000원은 1990.3.31, 잔금 87,400,000원은 1990.4.16 각각 지급)에 취득하기로 1990.3.15 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하였음이 확인되고, 1990.4.17 관련등록세 916,000원과 1990.4.24 관련취득세 300,000원을 납부하였으며, 주택조합 추가분양금으로 1992.2.12에 1차중도금 9,132,320원, 1992.5.1에 2차중도금 13,698,480원, 1992.6.25에 3차중도금 13,698,480원 및 1992.11.30에 잔금 9,132,320원 합계 45,661,600원을 납부하였음이 확인되고 있어 청구인이 쟁점부동산을 189,261,150원에 취득한 것은 사실로 인정된다.

(4) 청구인은 매수인인 청구외 ○○○와 쟁점부동산의 매매대금을 220,000,000원으로 하여 채무인 262,889,157원과 상계하고 나머지 잔액은 직접 지급하였다고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시한 심리자료와 부동산의 양도관련 부동산매매계약서(검인계약서와 내용 동일) 등에 의하면, 매도인인 청구인과 매수인인 청구외 ○○○는 쟁점부동산의 매매대금을 220,000,000원으로 약정하고 청구인이 청구외 ○○○에게 부담한 채무 262,889,157원(1991.12월 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○빌딩 신축자금 현금투자 50,000,000원, 1993.6월 전북 이리시 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○아파트 처분대금 44,000,000원 및 1995.5.9 ○○○빌딩 임대보증금 지분정산액 168,889,157원)을 상계하고 나머지 차액중 40,000,000원은 1995.5.12 청구외 ○○○ 명의의 ○○○은행 ○○○동지점의 통장에 입금하였음이 확인되고, 청구외 ○○○는 1995.2.16 쟁점부동산소재지에 주민등록을 이전하여 거주한 사실과 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 1998.10월 매매대금 187,500,000원에 양도하였음이 주민등록등본과 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되는 점으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 220,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다.

(5) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 189,261,150원에 취득하여 220,000,000원에 양도한 사실이 관련영수증과 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.