주택면적의 산정방법

심판청구번호 국심2000중 0051(2000. 7.20) 시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 368.7㎡, 건물1,231.685㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1991.2.8 취득하여 1996.9.15 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.11.23 1세대1주택의 양도로 하여 양도소득세비과세신고하였다. 처분청은 청구인의 신고에 대하여 쟁점부동산의 보유기간이 3년 이상인지의 여부가 분명하지 아니하다하여 1999.2.16 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1996년귀속 양도소득세 48,483,536원을 결정고지 하였다가 1999.3.25 청구인의 이의신청에 의하여 1999.5.27 세액을 28,597,130원으로 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.28 심사청구를 거쳐 2000.1.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 지하1층, 지상4층의 주상복합건물(지하 264.645㎡, 1층 239.235㎡, 2층 239.235㎡, 3층 237.135㎡, 4층 251.435㎡ 합계 1,231.685㎡)로 1층과 2층은 상가이며 3층의 일부(82.645㎡)를 청구외 ○○○에게 임대하여 교회숙소로 사용되었고 3층 나머지 부분(154.49㎡)과 4층은 주택이었으며 지하실은 공장으로 임대한 부분(99.174㎡)과 보일러실(26.01㎡) 및 사용할 수 없는 부분(139.461㎡)으로 되어 있었다. 따라서 쟁점부동산 중 주택면적은 405.925㎡이고 주택외의 용도로 사용된 면적은 660.289㎡이며 공통된 면적은 165.471㎡이므로 쟁점부동산의 전체면적 중 주택부분과 이에 부수되는 토지를 1세대1주택으로 보아 비과세 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지하의 보일러실 26.01㎡를 주택과 주택외의 면적으로 안분 계산하고 나머지 238.635㎡를 주택외의 면적으로 보아 쟁점부동산 전체면적 1,231.685㎡중 주택면적은 414.685㎡이고 주택외의 면적은 817㎡로서 주택외의 면적이 주택면적을 초과하므로 주택과 이에 부수되는 토지는 1세대1주택으로 비과세하고 주택외의 면적과 이에 부수되는 토지에 대하여는 양도소득세를 과세한 당초처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 지하실면적 중 사용하지 않은 부분을 공통부분으로 보아 주택과 주택외의 부분으로 안분계산하여 주택부분에 대하여는 비과세하여야 하는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세양도소득)에는 "다음 각 호의 소득에 대하는 양도소득에 대한 소득세(이하 '양도소득세'라 한다)를 부과하지 아니한다"고 규정하고 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 규정하고 있다. 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서 "법 제89조 제3호에서 '1세대1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)"고 규정하고 있으며 제3항에서 "법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 1세대1주택의 양도에 해당한다 하여 양도소득세를 비과세 신고한데 대하여 쟁점동산을 주택과 주택외의 부분으로 구분하여 주택외의 부분과 이에 부수되는 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 바, 청구인은 지하실면적 중 사용하지 않는 부분인 239.461㎡를 공통부분으로 보아 주택과 주택외의 면적으로 안분하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1996.9.15 쟁점주택을 양도하고 1세대1주택의 양도로 양도소득세가 비과세 되는 것으로 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산의 주택부분을 3년 이상 주거용으로 사용하였는지의 여부가 불분명하다 하여 1999.2.1 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 48,483,536원을 과세하였음이 청구인의 양도소득세과세표준확정신고서 및 처분청의 양도소득세 결정결의서에 나타난다.

(2) 청구인이 처분청의 결정에 불복하여 1999.5.27 이의신청한데 대하여 처분청은 주택으로 사용한 4층 251.435㎡와 3층 154.49㎡ 및 지하보일러실 26.01㎡를 주택면적으로 안분한 8.76㎡의 합계 414.685㎡와 그 부수토지 124.1㎡를 주택으로 보아 비과세하고 나머지 817㎡(1층 및 2층 각 239.235㎡, 3층 82.645㎡, 지하 255.885㎡)는 주택외의 건물로 보아 1999.6.5 양도소득세를 28,597,131원으로 감액결정하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 지하실 264.645㎡ 중 공장으로 임대한 99.174㎡를 제외한 보일러실 26.01㎡와 누수 등으로 사용할 수 없는 부분139.461㎡를 공통부분으로 보아 주택부분(405.925㎡)과 주택외의 부분(660.289㎡)으로 안분계산 하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면 쟁점부동산의 지하실은 그 용도가 근린생활시설로서 헬스크럽(124.38㎡)·방앗간(114.255㎡) 및 보일러실(26.01㎡)로 되어 있고 처분청이 청구인의 이의 신청에 의하여 이 건 양도소득세를 경정결정할 당시의 조사서에 의하면 쟁점건물의 지하실은 양도당시 일부는 공장으로 사용 중이었고 일부(139.461㎡)는 비어 있는 것으로 되어 있으나 청구인은 비어 있는 부분인 139.461㎡가 쟁점건물의 공통면적으로 볼 만한 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 보수공사 후 언제라도 임대가 가능한 것으로 보이는등 사용하고 있지 않던 지하실 139.461㎡는 쟁점건물의 공통부분으로 인정되지 아니하므로 처분청이 보일러실만을 공통부분으로 보아 주택부분과 주택외의 부분으로 안분계산하여 과세한 경정처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.