무신고로 기준시가로 양도차익 산정하고 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 0049(2000. 7.22) 청구인은 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 279.8㎡(이하 ㉮토지라 한다)는 1983년중에 취득하고 같은곳 ○○○ 도로 33.75㎡(이하 ㉯토지라 한다)는 1983년과 1988년중에 각각 취득하여, 1989.9.12 ㉮토지위에 건물 367.36㎡(지하 222㎡, 1층 145.36㎡)를 준공한 다음 1990.12.29 446.96㎡를 증축(㉮㉯토지와 ㉮토지의 지상건물을 "쟁점부동산" 이라 한다)한 후 쟁점부동산은 1993.8.26 청구외 오○○○에게 388,750,000원에 경락되었다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 따른 청구인의 신고가 없으므로 기준시가(양도가액 388,750,000원, 취득가액 160,366,688원)로 양도차익을 산정한 후 1999.3.12 청구인에게 1993년도 양도소득세 76,868,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.8 이의신청, 1999.8.10 심사청구를 거쳐 2000.1.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ㉮토지와 ㉯토지를 각각 37,000,000원과 10,000,000원 합계47,000,000원에 취득하여 1989.9.12 ㉮의 토지 위에 건물 367.36㎡를 214,,230,000원(취득가액 합계 527,570,000원)으로 신축한 후, 1990.12.29 건물446.96㎡를 266,340,000원으로 증축한 다음 쟁점부동산이 388,750,000원에 경매되어 양도차익이 없으므로 청구인이 비록 신고를 하지 아니하여 기준시가로 양도차익을 산정한다고 하더라도 그 양도차익은 실지의 양도차익을 초과할 수 없으므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고를 한 사실이 없고, 1999년 1월 처분청의 결정전 조사내용의 통지를 받고도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시한 사실이 없음이 처분청의 의견서 등에 의하여 확인된다. 그렇다면 양도소득세의 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 {증빙서류}의 제시가 없는 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 잘못이 없어 보인다. 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것(같은 뜻, 대법원 96누4022, 1996.12.10)이며, 이 경우 기준시가에 의한 양도차액에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차액의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것(같은뜻 97누14187, 1997.11.14)인 바, 청구인이 주장하는 내용을 살펴보면 청구인은 청구외 오○○○로부터 ㉯토지를 10,000,000원에 1983.5.3 취득하였으며, 청구외 김○○○으로부터 ㉮토지를 37,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 증빙으로서 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 사용된 부동산매매계약서는 1989년 이후에 시행·사용되어진 검인계약서임이 확인되고, 1983년에 계약된 부동산매매계약서상 청구외 오○○○의 전화번호란에도 당시에는 사용되지 않은 3자리 국번(ㅇㅇ시의 3자리 국번 시행은 1986년 이후임)으로 기재되어 있는 사실로 보아 취득관련증빙으로 제시된 부동산매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 1989년과 1990년에 건물을 신축 및 증축하면서 청구외 전○○○에게 각각 214,230,000원과 266,340,000원에 도급을 주어 공사한 사실이 있음을 주장하고 있으나, 건축업자에게 도급을 주어 신·증축을 하였다면 공사도급계약서, 세금계산서, 대금지급증빙 등 관련서류의 제시가 있어야 할 것인 바, 청구인은 관계인의 각서 및 확인서 외에는 관련사항을 증명할 증빙의 제시를 하지 못하고 있어 청구인의 주장을 인정하기 어려우므로 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산중 건물의 신·증축가액이 507,090,000원인지의 여부등 쟁점부동산의 청구인 취득가액이 확인되어 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조제1호와 제97조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호를 종합하면 토지와 건물의 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갗추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 위 개정규정은 이영 시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 기준시가로 산정한 쟁점부동산의 양도차익은 다음과 같다. (단위:원) 토 지 건 물 계 양도가액 274,505,742 114,244,258 388,750,000 취득가액 60,684,968 99,621,720 160,306,688 양도차익 213,820,774 14,622,538 228,443,312

(2) 청구인은 쟁점부동산은 청구의 오○○○에게 388,750,000원에 낙찰되었는데 ○○○지방법원 4계 4건 93타경 5910에 첨부된 최초의 경매감정가액은 759,277,178원이라고 주장하고 그 거증으로 수기로 기재된 금액을 제시하고 있어 이를 대지와 건물등으로 나누어 보면 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 지 번 면 적 최초경매 감정가(93.5.24) 대 지 275-36 47/4 3,901,000 -39 44/2 7,304,000 -37 139.9 464,468,272 -38 139.9 소 계 475,673,272 건 물 1층 145.36 51,312,077 2층 " 51,312,077 3층 " 51,312,077 4층 " 51,312,077 5층 19.68 3,188,157 지하 222.20 66,215,441 소 계 274,651,906 기 타 부엌 84 1,200,000 점포 38 7,752,000 합 계 759,277,178

(3) 살피건데 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을수 없으므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지의 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지의 양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것(대법원 98두908,1998.4.10. 국심98서10, 1999.5.24외 다수 같은뜻임)이다.

(4) 청구인은 위 경매 감정가액을 토대로 건축업자인 전진섭으로부터 1989,9.12 쟁점부동산의 건물신축가액이 214,230,000원, 1990.12.29 건물증축가액이 266,340,000원이었음을 입증하는 사실확인서 등을 제시하면서 이건 건물의 신·증축비용의 합계액이 480,570,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 건물의 신·증축비용은 평당 표준건축비인 193만원을 기준으로 하였을 뿐 평당 건축비가 193만원인을 입증할수 있는 공사도급계약서등 객관적이고 구체적인 거증을 제시하지 못하고 있는 반면, 1993.5.24자 쟁점부동산의 경매감정가액을 보면 토지의 감정가액은 475,673,272원이고 건물의 감정가액은 274,651,906원인 점등으로 보아 청구인이 주장하는 건물의 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다. 한편, 청구인이 제시하는 쟁점 ㉮㉯토지의 취득시(1983년 및 1988년) 매매계약서(각각 10,000,000원, 37,000,000원, 합계 47,000,000원)사본을 보면, 매매계약서 용지가 1989년 이후에 시행·사용되어진 검인계약서임이 확인되고 있을 뿐만 아니라 매매계약서상 소개인도 없고 청구인은 매매계약서를 분실하여 새로 작성한 계약서라고 진술하고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액이 신빙성이 없으므로 실지 양도차익을 산정할 수 없는 경우에 해당되어 처분청이 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 이 건 심판청구는 심리결과 청구인주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거하여 주문과 같이 결정한다.