신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지가액를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000전 2319(2001. 2.22) 청구인은 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 628㎡, 같은곳 ○○○ 대지 729㎡, 같은곳 ○○○ 대지 631㎡, 같은곳 ○○○ 도로 230㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.4.8 청구외 신○○○로부터 취득하여 1997.6.3 청구외 유○○○, 유○○○, 유○○○에게 소유권이전등기하여 양도하고 1997.7.15 실지거래가액(양도가액 91,000,000원, 취득가액 80,500,000원)에 의해 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 실지조사결과 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가(양도가액 153,042,000원, 취득가액 53,232,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 2000.4.10 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 35,915,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.23 이의신청을 거쳐 2000.9.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도가액의 경우 지목변경에 따른 비용은 취득자가 부담하는 것이 당연하며 청구외 이○○○은 실제 쟁점토지를 중개한 자도 아니고 가압류채무 10,000,000원은 청구인의 채무가 아니며, 취득가액의 경우 신고 당시 청구외 신○○○가 사실확인을 하였고 청구인은 중기사업(덤프트럭)과 농업을 영위하여 소득원이 있는 자로 쟁점토지에 대한 실지거래가액은 양도차익예정신고시 첨부한 거래상대방의 사실확인서와 매매계약서등에 의하여 확인되는데도 처분청이 사실관계에 부합되지 아니한 조사내용에 의해 실지거래가액을 부인하고 이 건을 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산 매매계약서 작성시 통상 중개인등이 표시되나 중개업자가 표시되지 않은 신고된 쟁점토지 매매계약서는 임의로 작성한 계약서로 추정되며, 토지대금이외에 당해토지와 관련된 제경비는 매수인이 부담하는 경우 동 금액은 양도가액에 포함되는 것이므로 지목변경에 따른 비용은 양도가액에 포함되어야 하나 동 금액이 명확하지 않고, 등기부상 존재하는 가압류채무가 소유권이전후에 변제된 점으로 보아 동 채무금액도 양도가액에 포함되어야 하는 바, 청구인이 신고시 제출한 계약서는 소유권이전등기신청시 첨부한 계약서와 서로 상이하여 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호와 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에 의하면, 토지를 양도하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고, 제5항 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고간 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고하였으나 쟁점토지 매매계약서상 금액외에 지목변경비용 및 가압류채무해지비용등을 취득자가 부담한 사실이 확인되는 등 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없고 조사에 의하여도 실지거래금액이 확인되지 않는다고 하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 과세하였고, 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래상대방의 사실확인서와 매매계약서등에 의하여 확인된다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지 등기부를 보면, 쟁점토지는 당초 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 전 2,218㎡이었는데 1991.4.8(원인 1991.3.3 매매) 청구외 신○○○로부터 청구인에게 소유권이 이전된 후 1997.6.3 대지등으로 지목이 변경되고 분할되어 같은날 청구외 유○○○등 3인에게 소유권이전등기(원인 1997.5.30 매매)되었는 바, 청구인은 쟁점토지를 매매대금 91,000,000원에 중개하였다는 ○○○부동산중개인사무소 이○○○의 사실확인서와 1997.4.10 작성된 매매계약서등을 제시하나, 위 매매계약서에는 1997.4.10 계약금 10,000,000원, 1997.4.30 중도금 50,000,000원, 1997.5.20 잔금 31,000,000원을 지불하는 것으로 되어 있는 반면에 쟁점토지 소유권이전등기신청시 첨부된 매매계약서에는 매매총대금 91,760,000원을 1997.5.30 일시불로 지급하는 것으로 되어있고 중개업자가 기재되어 있지 않는 점등으로 보아 청구인이 신고한 양도가액의 신빙성을 인정할 수 없고, 처분청의 거래내역조회서에 의하면 쟁점토지 전소유자인 신○○○는 평당 10만원에 거래하였다고 한 점으로 보아 청구인이 신고한 취득가액의 신빙성도 인정할 수 없으며, 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보이므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.