인수하기로 약정한 채무를 실지양도가액으로 과세한 양도소득세의 당부

심판청구번호 국심2000전 2295(2001. 1.26) 청구인은 1998. 8. 19. 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중 소유의 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 499,893㎡(이하“쟁점임야”라 한다)를 취득하여 보유하다가 1998. 12. 21. 청구외 홍○○○에게 양도하면서 1998. 12. 18. 양도가액을 100,000,000원, 취득가액을 100,000,000원으로 하여 양도소득세과세표준 및 세액신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점임야의 양도가액 및 취득가액을 실지조사하여 쟁점임야의 취득가액은 인정하고 청구인이 쟁점임야를 청구외 ○○○동 ○○○(이하“○○○”라 한다)에게 담보로 제공하고 1998. 9. 24. 대출받은 200,000,000원, 1998. 11. 3. 대출받은 100,000,000원 합계 300,000,000원(이하“쟁점채무”라 한다)을 양수자인 청구외 홍○○○가 채무인수(채무자 명의변경)하기로 한 양도계약서상의 쟁점채무를 쟁점임야의 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여 2000. 5. 16. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 108,962,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 9. 1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점임야를 취득한 후 현지확인한 결과 매매가 어렵고 투자가치가 없다고 판단되어 쟁점임야를 담보로 제공하여 ○○○에서 쟁점채무를 대출받은 뒤 쟁점채무를 인수할 양수자를 물색하던 중 부동산중개업자인 청구외 조○○○에게 인감증명 및 도장을 모두 맡겼으나, 청구외 조○○○이 쟁점임야를 360,000,000원에 양도하고 그 중 60,000,000원을 받아가면서 양수자인 청구외 홍○○○가 그 나머지 300,000,000원(쟁점채무) 중 30,000,000원과 이자 중 일부만 상환한 다음 청구외 이○○○에게 양도한 뒤 잠적하여 쟁점채무의 채무자 명의변경도 되지 아니한 상태에서 청구인은 소유권만 넘겨주고 ○○○로부터 쟁점채무의 상환을 독촉받고 있는바, 청구인이 쟁점임야를 양도하고 실제로 받은 금액은 30,000,000원 및 쟁점채무의 이자 중 일부이고 (주)○○○은행의 경매개시신청에 대한 ○○○지방법원 ○○○지원의 경매개시결정에 따라 임의경매신청등기가 등재되었으며, 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중에 의하여 처분금지가처분된 재산가치가 없는 쟁점임야의 양도가액을 쟁점채무(300,000,000원)로 하고 취득가액을 100,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 실질과세원칙 및 형평성의 원칙에 위반되어 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점임야의 양도계약서를 보면 청구인이 청구외 조○○○에게 양도권한을 위임한 상태에서 계약이 체결되었고 거래조건이 쟁점채무를 계승하는 것임을 알 수 있으며 쟁점임야의 개별공시지가 및 ○○○에서 대출하기 위하여 감정한 가액이 529,886,580원인 것으로 보아 양도가액 300,000,000원은 정상적인 거래가격인바, 쟁점채무승계가 이행되지 아니한 것은 사인간의 계약불이행에 따른 당사자간 구상권행사 문제가 발생하는 것은 별도로 하더라도 쟁점채무를 양도가액으로 하고 취득당시 계약서에 의하여 확인되는 100,000,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 취득한 후 1년 이내에 단기 매매한 쟁점임야의 양도에 관하여 실지조사에 의하여 양수자가 채무인수하기로 약정한 쟁점채무를 실지양도가액으로 하고 취득계약서에 의하여 확인된 가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정된 것) 제88조【양도의 정의】제1항에“제4조제3항 및 이 장에서‘양도’라 함은 자산에 등기 또는 등록에 관계없이 매도…중략…등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하생략)”라고 규정하고 있으며, 제94조【양도소득의 범위】에“양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.”라고 규정하면서 제1호에“토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라 규정되어 있고, 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문에서“거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”라고 규정하면서 제1호“취득가액”가목에서“제94조…중략…의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정되어 있고 제98조【양도 또는 취득의 시기】에“자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항 본문에서“법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”라고 규정되어 있고, 제166조【양도차익의 산정】제4항에“법 제96조제1호단서 및 법 제97조제1항제1호가목단서에서‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있고 제1호에“단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우”라고 규정하면서 그 제2호에“취득 후 1년 이내의 부동산”이라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 부동산중개인에게 쟁점임야의 양도를 위임하여 실제로 수령한 금액은 양수자가 인수하기로 한 쟁점채무 중 상환한 원금일부와 이자상당액 뿐이고 그밖에 청구인이 받은 것이 없음에도, 양도가액 전액을 청구인이 수령한 것으로 보아서 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점임야의 등기부등본을 보면 1998. 8. 12. 매매원인으로 1998. 8. 19. 쟁점임야를 청구인 앞으로 소유권이전등기한 사실, 1998. 9. 19. 계약에 의하여 1998. 9. 21. ○○○를 근저당권 권리자, 청구인을 채무자, 채권최고액을 420,000,000원으로 한 근저당권 및 존속기간이 1998. 9. 19.부터 30년인 지상권이 각 설정된 사실, 1998. 12. 16. 매매원인으로 1998. 12. 21. 청구외 홍○○○ 앞으로 소유권이전등기한 사실, 다시 1999. 3. 18. 매매원인으로 1999. 3. 19. 청구외 이○○○에게 소유권이전등기한 사실, 그 후 1999. 11. 25. ○○○지방법원 ○○○지원의 경매개시결정(99타경 9020)에 따라 (주)○○○은행을 신청인으로 한 임의경매신청이 된 사실, 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중을 채권자로 한 소유권말소등기청구권에 대한 ○○○지방법원의 가처분결정(2000카합 269)에 의하여 처분금지가처분등기가 된 사실 등이 각 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점임야의 양도가액을 조사하여 청구인이 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중으로부터 쟁점임야를 100,000,000원에 취득하여 ○○○로부터 쟁점채무를 대출받고, 청구외 조○○○에게 쟁점임야의 양도를 의뢰하여 청구외 조○○○은 청구외 홍○○○에게 매매대금 360,000,000원으로 미등기 전매(쟁점채무를 양수자가 인수하는 조건, 청구외 홍○○○가 1999. 2. 26. 쟁점채무 중 30,000,000원을 상환하고 1998. 11. 24.∼1999. 6. 17. 중 6회에 걸쳐 이자를 부담)하고 차액 60,000,000원을 받았으므로, 청구인이 쟁점임야를 300,000,000원(쟁점채무의 채무자 명의변경 불이행은 당사자간 구상권을 행사할 수 있으므로 양도가액의 결정에는 영향이 없음)에 양도한 것으로 보아 그 취득가액을 100,000,000원으로 하여 양도소득세를 부과한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 쟁점임야의 취득당시 매매계약서(1998. 8. 12. 계약)에는 청구인이 매매대금을 100,000,000원으로 하고 계약금 20,000,000원, 잔금(1998. 8. 14.) 80,000,000원을 지급하면 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중의 대리인 청구외 김○○○가 청구인에게 소유권이전등기를 하는 조건임이 나타나고, 양도당시 매매계약서(1998. 12. 15.)에는 양도자가 청구외 조○○○, 양수자가 청구외 홍○○○, 매매대금을 360,000,000원, 그 중 60,000,000원은 청구외 조○○○에게 현금으로 지급하고 그 나머지에 해당되는 쟁점채무를 양수자가 인수하는 조건임이 기재되어 있는 점으로 보아 청구외 조○○○이 쟁점임야를 청구인으로부터 300,000,000원에 인수하여 청구외 홍○○○에게 360,000,000원에 미등기 전매한 것으로 인정된다.

(4) 쟁점임야에 대한 (주)○○○은행의 임의경매신청등기 또는 청구외 ○○○김씨 ○○○공파 종중에 의한 처분금지가처분등기 등은 청구인이 쟁점임야를 양도한 이후의 것이고, 양도당시 개별공시지가 및 ○○○에서 쟁점채무에 대한 근저당권 설정을 위하여 감정한 가액(각 529,886,580원)에 의하여 재산적 가치가 있다고 인정되는 쟁점임야의 경우 청구주장과 같이 경제적인 가치가 없다고 보기는 어렵고, 청구인이 실제로 양도가액 전부를 수령하지 못한 사정은 당사자간 채권·채무관계이고 쟁점임야의 양도당시 매매계약서에 의하여 청구인이 청구외 홍○○○에 대하여 가지고 있는 쟁점채무 중 아직 인수하지 아니한 채무에 대한 청구권 또는 구상권이 소멸된 것도 아니고, 또 위와 같은 사정이 청구인이 청구외 조○○○에게 위임하여 적법하게 양도한 쟁점임야의 실지양도가액의 결정에 영향을 미치는 것은 아니라 할 것이다.

(5) 등기부등본상 청구인이 1998. 8. 19. 취득하여 1998. 12. 21. 양도한 쟁점임야는 취득한 후 1년 이내에 양도한 부동산에 해당되므로 소득세법 제96조제1호 단서 및 제97조제1항제1호가목단서와 같은법시행령 제166조 제4항제1호나목 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 할 것이고 또한 쟁점임야의 매매계약이 합의해제되었다거나 양도소득이 전혀 발생하지 아니하였다고 볼 수도 없는 것이므로, 쟁점임야의 양도당시 매매계약서에 의하여 청구인이 인계하기로 한 쟁점채무(300,000,000원)를 실지양도가액으로 하고 취득당시 매매계약서에 따라 청구인이 실제 지급한 것으로 확인된 100,000,000원을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다. 따라서 쟁점임야를 양도한 후에 실제로 청구인에게 귀속된 금액을 실지양도가액으로 하여야 하며 쟁점임야가 재산적 가치가 없음에도 쟁점채무를 실지양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.