토지와 건물을 함께 양도시 부동산양도가액 중 토지분 실지 양도가액 산정방법의 당부

심판청구번호 국심2000전 1967(2000.10.19) �○○○(이하 "청구인등"이라 한다)은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 411.7㎡ 및 같은 동 ○○○ 대지 484.2㎡(이하 "양도토지"라 하고, 양도토지중 청구인의 1/2지분을 "쟁점토지"라 한다)와 위 양도토지상의 건물 1912.56㎡(이하 "양도건물"이라 하고, 양도건물중 청구인의 1/2지분을 "쟁점건물"이라 하며, "양도토지" 및 "양도건물"을 합쳐 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.4.30 청구외 ○○○과 ○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도하고, 양도건물은 기준시가로, 양도토지는 실지거래가액(취득가액 465,013천원, 양도가액 815백만원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도가액(1,815백만원)은 인정되지만 쟁점부동산중 양도토지와 양도건물의 가액구분이 불분명하다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 양도토지와 양도건물의 기준시가로 안분하여 양도토지의 양도가액을 산정하고, 양도토지의 가액중 청구인 지분에 해당하는 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하면서, 쟁점토지의 의제취득일인 1985.1.1 현재의 기준시가(414,611천원)를 쟁점토지의 취득가액으로 하여, 2000.6.10 청구인에게 1999년도분 양도소득세 116,818,690원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등은 쟁점부동산을 양도하면서 양도토지와 양도건물을 각각 평당 3백만원, 1,700천원씩 815백만원과 10억원에 양도하기로 하였으나 중개인이 양도부동산 전체를 1,815백만원에 양도하는 것으로 하는 계약서를 작성하여 토지 및 건물 가액을 구분하여 재차 계약서를 작성한 바 있으며, 양도토지는 동 가액을 양도가액으로 하여 처분청에 신고한 바 있고, 양수인 또한 종합소득세 신고에서 양도토지와 양도건물의 가액을 각각 815백만원과 10억원에 신고한 사실이 있으므로, 양도토지의 실지양도가액은 청구인등이 신고한 바와 같이 815백만원으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인등이 제시하는 양도건물과 양도토지의 가액이 구분된 계약서는 계약체결일이 1999.4.15로 되어 있어 처분청에서 확인한 실제 계약일인 1999.3.15과 차이가 나고, 처분청이 금융조회한 결과 대금의 실지급액은 890백만원이고 나머지는 임대보증금을 승계한 것인데, 동 계약서에는 이러한 사실에 대한 기재없이 1,815백만원을 지급하는 것으로 기재된 점 등을 보면 청구인이 제시한 계약서는 허위의 계약서로 판단된다. 따라서, 청구인등이 쟁점부동산을 양도하면서 작성한 실제 매매계약서는 토지 및 건물가액의 구분없이 1,815백만원으로 양도가액을 기재하고 있으므로, 소득세법 제100조 제2항 의 방법으로 양도토지 및 쟁점토지의 실지 양도가액을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가액 산정이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.∼ 4. 생략』라고 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 하면서 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건 양도소득세 부과처분과 관련하여 쟁점토지(양도토지)의 양도가액 외에 쟁점토지(양도토지)의 취득가액과 쟁점건물(양도건물)의 취득 및 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 양도토지는 815백만원, 양도건물은 10억원에 양수인에게 양도하였는데도, 처분청이 이를 부인하고 쟁점부동산의 양도가액(1,815백만원)을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 양도토지의 가액을 산정하고, 이에 따라 이 건 양도소득세를 부과한 것은 당사자간의 계약내용을 고려하지 아니한 부당한 처분이라고 주장하면서, 1999.4.15 청구인등과 양수인간에 체결한 양도토지 및 양도건물의 가액이 구분하여 기재된 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 처분청이 이 건 양도소득세 조사시에 중개인 및 양수인의 확인과 금융조사를 거쳐 사실로 인정한 청구인등과 양수인간에 1999.3.15 작성한 계약서에는 양도토지 및 양도건물의 구분없이 쟁점부동산 전체의 양도가액만 기재되어 있으며, 동 계약서와는 달리 청구인이 이 건 심판청구시에 제시한 계약서에는 부동산 임대보증금 승계에 관한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 중개인의 서명날인이 없으며, 계약금 및 잔금의 지급일자가 금융조사 내용과 상이한 점으로 보아, 청구인이 이 건 심판청구시에 제시한 매매계약서는 사후에 작성된 허위계약서로 판단되고, 청구인등은 양수인이 1999년도분 종합소득세 신고시에 양도토지의 가액을 815백만원으로 하여 신고한 사실을 들어, 청구인이 신고한 양도토지의 양도가액이 실제 당사자간 거래금액이라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 양도당시 양도토지의 기준시가는 1,586백만원이고 양도건물의 기준시가는 366백만원인 점으로 보아 양도토지의 양도가액이 815백만원에 불과하였다는 청구인 주장은 신빙성이 없다할 것이고, 특히 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세를 신고함에 있어 양도토지는 실지거래가액으로 신고하면서 양도건물은 기준시가로 신고하여 양도건물의 양도가액을 높게 책정하여 양도토지의 양도가액을 낮출 유인이 있는 반면, 양수인의 입장 또한 양도건물의 취득가액을 높임으로써 건물의 감가상각에 따른 비용을 높이고자하는 양 당사자간의 이해가 일치하는 점에 비추어 볼 때, 양수인이 양도토지의 취득가액을 815백만원으로 신고하였다 하더라도 실제 당사자간에 양도토지의 매매가액을 815백만원으로 하여 거래가 이뤄진 것으로 인정하기는 어렵다. 그러하다면 양도토지 및 양도건물의 일괄양도가액이 확인되는 쟁점부동산의 양도에 대하여, 처분청이 관련법령에 의거 쟁점부동산의 가액을 양도토지 및 양도건물의 기준시가로 안분하여 이를 양도토지의 양도가액으로 하고, 이에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.