공매대금 배분시 임차보증금과 국세채권의 우선순위

심판청구번호 국심2000전 1653(2000.10.24) �○○○동 ○○○ 대지 227㎡ 및 건물 198.91 ㎡의 공매대금을 배분한 처분은 위 주택의 임차인인 별지기재의 청구인들 임차보증금중 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 금액을 국세 및 근저당권에 의하여 담보된 채권에 우선하여 배분하는 것으로 하여 이를 경정 한다.

처분청은 청구외 ○○○의 종합소득세 체납으로 유선희 소유인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 227㎡ 및 건물 198.91㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1995.6.20 압류등기하였고, 별지기재의 청구인들은 아래와 같이 쟁점주택에 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입하였다. 청 구 인 전 입 일 임차보증금 비 고

○○○

1998. 4.28 13,000,000원 201호

○○○

1998. 6.23 12,000,000원 104호

○○○

1996. 6. 8 12,000,000원 202호

○○○

1997. 2.22 12,000,000원 103호

○○○ 1996.12.27 12,000,000원 101호 처분청은 1998.5.4 ○○○관리공사(구 ○○○공사)에 쟁점주택의 공매를 의뢰하였고 1999.11.30 ○○○관리공사 사장은 청구인들에게 공매통지(공매공고년월일 1999.11.30)를 하였으며 1999.12.22 쟁점주택의 공매로 인한 매각대금 68,500,000원을 처분청은 2000.3.8 아래와 같이 배분하고 청구인들에게는 압류등기일 이후에 임대차계약을 체결하고 전입하였다 하여 쟁점주택의 공매대금배분에서 제외하였다. 순위 권리관계 권리자 배분금액 비 고 1 체납처분비

• 2,041,260원

• 2 근저당권 (주)○○○ 29,014,570원 1991.5.17설정 3 국 세 처 분 청 20,316,300원 1995.6.20압류 4 근저당권 (주)○○○ 17,127,870원 1995.3.13설정 합계 68,500,000원

• 청구인들은 이에 불복하여 2000.6.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점주택의 소액임차인들로서 주택임대차보호법상 우선변제 요건을 갖추고 있으므로 국세기본법 제35조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 쟁점주택의 공매대금을 배분함에 있어서 그 매각대금 68,500,000원중 2분의 1에 해당하는 34,250,000원을 청구인들에게 배분하여야 함에도 처분청이 이를 배분하지 아니한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 처분청의 압류등기일 이후에 전입하였으므로 주택임대차보호법상 우선변제 대상이 아니므로 공매대금 배분에서 제외한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택의 공매대금을 배분함에 있어서 국가의 압류등기이후에 전입신고한 임차인의 임차보증금중 일정액이 국세 및 근저당권에 의하여 담보된 채권에 우선하여 배분되는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제35조 【국세의 우선】 제1항에서 『국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 1∼3. (생략)

4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권』이라고 규정하고 있다. (2) 주택임대차보호법 제3조 【대항력등】 제1항에서 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』고 규정하고 있고, 같은법 제8조【보증금중 일정액의 보호】 제1항에서 『임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다』고, 그 제3항에서 『제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위안에서 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제3조에서는 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를, 같은령 제4조에서는 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 경우 청구인들은 쟁점주택의 임대차계약을 체결하고 1996.6.8∼1998.6.23 주민등록 전입하였으며 임차보증금이 12,000,000원∼13,000,000원이므로 주택임대차보호법상 임차보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있는 임차인에는 해당되나, 다만 압류등기일 이후에 임대차계약을 체결하고 전입하였다 하여 국세등이 우선하는지가 쟁점이므로 이에 대하여 살펴본다. (2) 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주민등록 전입신고를 한 때에 임차보증금 중 일정액이 다른 담보물권자보다 우선변제권이 있는 바, 처분청은 압류재산에 관계되는 국세·근저당 채권 및 임차보증금이 경합하는 경우 임대차계약과 주민등록전입이 처분청에 의한 당해 주택의 압류 후에 체결된 경우에는 압류등기가 경매신청의 등기와 동일한 효력이 있는 것으로 보아 주택임대차보호법 제8조 의 적용대상이 되는 임차인이라 하더라도 그 임차보증금 중 일정액이 국세 등에 우선할 수 없다고 주장하고 있고, 이러한 처분청 주장의 논거는 민사소송법 제603조 제1항 에서 『경매절차의 개시결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다』고 규정하고 있어 민사소송법에 의한 경매시 이해관계자에 의한 경매신청에 대하여 법원이 경매개시결정을 내리면 즉시 압류절차가 속행된다는 점을 이 건 공매시에도 원용하여 경매신청과 처분청의 압류의 효과를 동일시한 것으로 보이고, 또한 이 건과 같이 임차인이 당해 주택의 압류등기 후에 임대차계약을 체결한 경우에는 위험부담을 안고 계약체결한 것이어서 공매시 압류의 원인이 된 채권에 우선 배분권이 주어져야 한다는 입장에서 비롯된 것으로 보이나, 민사소송법상의 강제집행 또는 담보권의 실현에 의한 경매와 국세징수법상 체납처분은 각기 다른 집행기관에 의하여 별개의 독립한 절차로서 집행되는 것이기 때문에 동일한 목적물에 대하여 경매절차와 공매절차가 경합할 수 있으며, 민사소송법상의 압류는 집행법원이 경매개시결정과 동시에 당해 부동산의 압류를 명하여야 하는 점에서 압류가 경매진행절차의 일환으로 추진되는 것인 반면, 국세징수법상의 압류는 체납처분의 1단계로서 국가 또는 지방자치단체가 조세채권의 강제징수를 위하여 체납자의 특정 재산의 처분을 금지시키는 조치로 조세의 납부·충당, 공매의 중지, 부과의 취소 등 압류가 필요없게 된 사유가 발생하였을 때에는 그 압류를 해제하여야 하고, 또한 압류재산가치의 감손우려가 없는 한 체납자가 압류부동산을 사용·수익을 할 수 있도록 하고 있는 점 등에서 차이가 있으므로 후자는 전자의 경우와 달리 압류가 공매의 개시를 뜻하는 것이 아니라 단지 조세채권을 확보하는 수단인 것으로서 국세기본법 및 주택임대차보호법을 적용함에 있어 과세관청의 압류로 인하여 공매대금의 배분의 우선순위가 달라진다고 볼 법적근거는 없는 것이다.(국심 98서2010, 1999.10.14 같은 뜻임) (3) 국세기본법 제35조 제1항 제4호 에서 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 당해 임대차보증금 중 일정액은 국세 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있고, 여타 채권과의 우선순위를 정함에 있어 주택임대차보호법상 임차인의 대항요건은 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마치는 것 외에 다른 조건은 없어 압류등기일을 기준으로 배분기준을 정한 법적근거는 없는 바, 임차인의 보증금 중 일정액과 국세 등 다른 채권이 경합하는 경우 국세기본법과 주택임대차보호법의 규정을 종합하여 우선순위를 판단하여 보면 압류재산에 국세의 법정기일 이후에 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권이 있는 경우에 임차인의 보증금 중 일정액을 국세 및 근저당채권등보다 우선하여 배분하여야 하고(국세기본법 기본통칙 4-1…22…35 같은 뜻임) 또한, 주택임대차보호법이 우선변제를 받을 임차인의 범위를 일정보증금 이하의 계약자로 한정하고 또 그 보증금 중 일정액을 당해 주택가액의 2분의 1 범위내로 제한하고 있는 점은 소액임차인에 대한 특별한 보호수단으로 여겨지며, 국세기본법 제35조 제1항 제4호 의 규정은 주택임대차보호법이 정한 요건에 해당하는 임차인의 경우 그 임차보증금 중 일정액은 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하고 있고, 국가가 사인간의 주택임대차 관계에 개입하여 담보제도의 일부를 희생하면서까지 선순위 담보채권보다도 소액임차인의 채권을 우선시키는 것이 주택임대차보호법의 취지이므로 국세가 소액 임차인의 채권보다 우선한다는 것은 형평성의 원칙에도 위배된다고 하겠다. 그러하다면 처분청이 청구인들이 국세의 압류등기일 이후에 임대차계약을 체결하고 전입하였음을 이유로 임차보증금 중 일정액에 대하여 우선변제권을 인정하지 아니한 처분은 타당하지 아니한 것으로 보이므로, 쟁점주택의 공매공고일 이전에 주택임대차계약을 체결하고 전입한 청구인들의 경우 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의한 금액에 대하여는 국세기본법 관련규정에 의거하여 쟁점주택의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단된다.(재경부 조세46109-248, 2000.10.9 같은 뜻임)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 『별지』 청구인 명단 성 명 주민등록번호 주 소

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○