부동산 감정가액의 적용 여부

심판청구번호 국심2000전 1305(2000.11. 3) 청구인들(이하 "청구인"이라 한다)은 1999.1.15 피상속인 송○○○의 사망으로 인하여 상속재산 중 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 246㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○협동조합중앙회 ○○○지점이 1999.7.1 여신평가용으로 평가한 감정가액 514,000,000원으로 하여 상속세를 신고하였다. 처분청은 금융기관은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에서 정한 공신력 있는 감정기관으로 볼 수 없으므로 보충적평가방법인 개별공시지가에 의하여 쟁점토지 가액을 평가하여 1999년도분 상속세 216,779,660원을 2000.5.2 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.16 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 재래시장지역에 위치하는 부동산으로서, 행정기관, 금융기관, 대형유통시장 등이 둔산 신시가지로 이전하여 상업적 가치가 크게 하락하여 실제 지가가 많이 하락하였음에도 개별공시지가는 변동이 없는 바, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 부칙 제9조에서 ○○○협동조합도 상속세법상 공신력있는 감정기관에 해당된다고 규정하고 있으므로 상속개시일로부터 6개월이내에 ○○○지점과 ○○○지점이 평가한 감정가액의 평균액 490,770,000원을 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에서 규정한 공신력 있는 감정기관이라 함은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 에 "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인" 이라고 규정하고 있으며, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제19조에 의하면 감정평가법인이라 함은 일정 수 이상의 감정평가사를 사원으로 하여 건설교통부장관의 허가를 받아 설립한 법인으로서 청구인이 주장하는 금융기관은 감정평가법인에 해당하지 않으므로 보충적평가방법인 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 금융기관이 담보평가용으로 평가한 쟁점부동산에 대한 감정가액을 공신력있는 감정기관이 감정평가한 가액으로 보아 그 가액을 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항에서 " 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다"고 규정하고 있고, 제2항에서 " 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다"고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서 " 법 제60조 제2항에서 '수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것'이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 같다)또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 당해 재산(괄호생략) 에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하"감정기관"이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3-4.(생략)”이라고 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제15조(평가의 원칙) 제1항에서 "영 제49조 제1항 제2호에서 '재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관'이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다"고 규정하고 있다. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제19조(감정평가법인 제1항에서 " 감정평가사는 제20조 제1항 각호의 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가법인을 설립 할 수 있다”고 규정하고 있고, 그 제2항에서 " 감정평가법인은 대통령령이 정하는 수 이상의 감정평가사인 사원으로 구성하며, 사원이 아닌 소속 감정평가사를 둘 수 있다. 이 경우 사원 및 사원이 아닌 소속 감정평가사는 제18조 제4항 각호의 1에 해당하는 자가 아니어야 한다"고 규정하고 있으며, 같은법 부칙 제9조(농협 등에 대한 경과조치)에서 "농업협동조합중앙회와 그 회원조합, 축산업협동조합중앙회와 그 회원조합, 수산업협동조합중앙회와 그 회원조합 및 임업협동조합중앙회와 그 회원조합은 대통령령이 정하는 감정평가업무범위 및 시기까지는 제19조 및 제20조의 규정에 불구하고 대출을 목적으로 토지 등의 감정평가에 관한 업무를 할 수 있다"고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 사실관계를 본다.

1. 청구인은 피상속인인 청구외 송○○○의 사망으로 상속이 개시되자 쟁점토지에 대하여 ○○○지점이 여신평가용으로 평가한 감정가액 514,000,000원을 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였으며,

2. 처분청은 금융기관은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에서 정한 공신력있는 감정기관으로 볼 수 없으므로 보충적평가방법인 개별공시지가에 의한 가액으로 쟁점토지를 평가하여 상속세를 과세하였다.

3. 청구인은 쟁점토지에 대하여 ○○○지점과 ○○○지점이 각각 여신사무소 담보평가용으로 1997.7.1 및 1997.7.2 평가한 가액인 514,140,000원과 467,400,000원의 평균가액인 490,770,000원을 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 살피건대, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 의하면 감정가액이 시가로 인정되는 것은 상속세 평가기준일 전 6월부터 상속세 신고기간 중 지가공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 그 시가로 인정하도록 하고 있는바, 청구인이 제시한 감정평가서는 상속개시일 전부터 상속세 신고기간중에 감정평가를 한 것에는 다툼이 없으나 그 감정평가를 ○○○지점 및 ○○○지점이 평가하였는데, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제19조에서 감정평가법인은 감정평가업무를 조직적으로 수행하기 위하여 일정수의 감정평가사를 두고 그들로 하여금 감정평가업무를 수행하도록 하고 있어 위 ○○○ 지점을 상속세 및 증여세법에서 인정한 감정평가법인으로 볼 수 없고, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 부칙 제9조에서도 ○○○ 등은 대출을 목적으로 토지 등의 감정평가에 관한 업무를 할 수 있다고 하였을 뿐 일반적인 감정평가업무를 부여한 것이라고 보기 어렵다. 따라서 청구인이 제시한 감정가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하고있는 상속개시일 전후 6월 이내에 평가되었고 그 목적이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 가액이라 하더라도 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이라고 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점토지를 보충적평가방법인 개별공시지가에 의한 가액으로 평가한 데에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 상속인 명세 성 명 주민등록 번호 피상속인과 의 관계 주 소 상속 지분 송○○○

○○○ 자 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 1/3 송○○○

○○○ 자 " 1/3 송○○○

○○○ 자 " 1/3 송○○○

○○○ 자 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 0 송○○○

○○○ 자 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 0