여러필지의 토지를 일괄양도하고 그 총 양도가액 중 각 필지별 양도가액이 구분되지 않는다고 보아 기준시가비율로 안분하여 양도가액을 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000전 0693(2000.11. 2) ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 산 ○○○ 및 ○○○ 임야 9,024㎡(이하 "쟁점㉮토지"라 한다)와 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 산 ○○○ 및 ○○○ 임야 11,207㎡(이하 "쟁점㉯토지"라 하고 쟁점㉮토지와 함께 "쟁점토지"라 한다)를 1996.12.20 청구외 (학)○○○학원에 양도하고, 1997.3.31 청구법인의 1996사업년도에 대한 법인세과세표준신고시 쟁점토지의 양도가액을 1,288,000,000원으로 하여 신고하였던 바, 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액을 확인하는 과정에서 양수자인 (학)○○○학원이 쟁점토지와 청구법인의 출자자인 청구외 ○○○외 4인이 소유하고 있던 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 산 ○○○외 14필지 임야, 답 39,751㎡(이하 "쟁점외토지"라 하고 쟁점토지와 함께 "쟁점토지 등"이라 한다)를 일괄하여 7,543,000,000원에 양수한 사실을 확인하고 이중 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아, 총 양도금액을 면적단위당 금액으로 환산하여 쟁점토지의 양도가액을 계산하여 신고한 양도가액과의 차액 1,956,964,489원을 신고누락한 것으로 보아 1999.6.4 법인세 1,324,195,340원을 부과하고 동 신고누락금액을 대표자 상여처분하여 1999.8.13 근로소득세 원천징수 해당분 845,884,370원을 부과하였다가, 국세청장이 쟁점토지의 양도가액을 면적기준으로 안분하는 것은 잘못된 것이므로 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 경정하도록 심사결정하자, 쟁점토지 등을 각 필지별 개별공시지가로 안분하여 1999.12.24 법인세를 667,846,640원으로 감액경정하였고, 신고누락 금액에 대한 처분도 지분별로 계산하여 임원출자자는 근로소득으로, 출자자는 배당소득으로, 비출자자는 기타소득으로 각각 구분하여 당초 근로소득세는 105,506,280원으로 감액경정하였으며, 2000.3.3 배당소득세 5,609,980원과 기타소득세 5,500,010원을 결정고지하였다. 청구법인은 1999.8.31 심사청구를 거쳐 2000.3.3 심판청구를 하였고(사건번호 국심2000전693호), 2000.3.3 처분에 불복하여 2000.5.31 심판청구(국심2000전1522)를 제기하였는 바, 양 심판청구의 내용이 서로 연관되어 이를 병합심리한다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점토지를 양도한 것은 처분청의 조사와는 달리 쟁점외토지와 일괄하여 양도한 것이 아니며 별개의 거래로서 자진신고한 양도가액이 실지거래가액인 바,

(1) 토지는 위치나 지목 등에 의해 그 가격이 달라지므로 쟁점토지 등을 일괄해서 양도할 수 없고 양수자인 청구외 (학)○○○학원과 청구법인이 양도가액을 구분하여 별도로 계약하였으며,

(2) 청구법인은 쟁점㉮토지를 청구외 ○○○에게 315,840,000원(평당 115,702원)에 양도하였고, 처분청의 조사에서도 쟁점㉮토지는 청구법인이 청구외 (학)○○○학원에 양도하고 같은 날 청구외 (학)○○○학원이 청구외 ○○○에게 315,840,000원에 양도한 것으로 확인하였으므로, 쟁점㉮토지의 양도당시 실거래가액은 청구법인이 신고한 315,840,000원을 인정하여야 하고, 나머지 부분인 쟁점㉯토지의 토지양도가액 912,160,000원(평당 163,293원)도 토지의 여러가지 조건이 쟁점㉮토지와 비슷하고 연접한 토지이므로 쟁점㉮토지의 평당가격보다 47,590원 상회하여 매매한 것은 사회통념상 정상적인 시가라 할 수 있으므로 이를 부인한 당초 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양수자인 청구외 (학)○○○학원의 건설본부장이 쟁점토지 등을 총매매대금 7,543,000,000원으로 일괄취득하였다고 확인하고 있고, 쟁점㉮토지의 등기부상 매수자인 청구외 ○○○는 쟁점㉮토지를 청구법인이 아닌 청구외 (학)○○○학원에서 취득하였다고 확인하고 있으며, 청구법인의 대표이사인 청구외 ○○○도 일괄양도하였다고 확인하는 등 청구법인을 제외한 관련인들이 일관되게 일괄거래하였음을 주장하고 있어 쟁점토지 등의 필지별 양도대금의 구분이 불분명하므로 이를 필지별 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정·과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 등을 일괄양도하였고 그 총 양도가액 중 각 필지별 양도가액이 구분되지 않는다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제59조 의 2 제5항에서 『법인이 토지등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제124조의 5 제3항에서 『"대통령령이 정하는 방법"이라 함은 다음 각호의 방법을 말한다.

1. 기준시가가 있는 자산만을 취득하거나 양도한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 건설·조경공사업을 영위하는 합자회사로 쟁점토지 양도시점의 출자자는 청구외 ○○○(출자지분 59.66%), 청구외 ○○○(출자지분 39.77%), 청구외 ○○○(출자지분 0.57%)로 구성되어있으며, 대표자는 청구외 ○○○인 사실 및 쟁점외토지의 소유자는 청구외 ○○○과 형제 4인으로 되어있는 사실과 쟁점토지 등은 모두 1996.12.20 매매를 원인으로 하여 1996.12.24 쟁점㉮토지는 청구외 ○○○에게 나머지는 청구외 (학)○○○학원으로 등기이전된 사실은 관계서류에 의해 확인된다.

(2) 먼저 쟁점토지가 쟁점외토지와 별도로 매매되었다는 청구법인의 주장에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점토지 등이 위치 및 지목 등이 다르므로 일괄하여 양도할 수 없고 실제로 양수법인인 청구외 (학)○○○학원 등과 별도로 매매계약을 체결하였다고 주장하면서 쟁점㉮토지에 대해 청구외 ○○○와 체결한 매매계약서와 쟁점㉯토지에 대해 청구외 (학)○○○학원과 체결한 매매계약서를 증빙으로 제시하고 있으나, (나) 청구법인이 제시한 매매계약서는 처분청이 조사한 쟁점토지 등의 일괄매매계약서와는 달리 근저당설정권자인 청구외 (주)○○○건설이 참여하지 않아 신빙성이 없는 것으로 보이고, 청구법인의 대표자인 청구외 ○○○과 쟁점토지의 양수자인 청구외 (학)○○○학원의 건설본부장 ○○○과 쟁점토지의 중개업자인 청구외 ○○○(○○○부동산)이 모두 일관되게 쟁점토지 등을 일괄하여 매매하였다고 확인하고 있으며, 쟁점㉮토지의 등기부상 양수자인 청구외 ○○○도 쟁점㉮토지를 청구법인이 아닌 청구외 (학)○○○학원에서 양수하였다고 확인하고 있고, (다) 쟁점토지 등의 양도가액 7,543,000,000원이 청구외 ○○○ 소유의 계좌(○○○은행 ○○○)에 모두 입금되었고, 동 계좌에서 인출된 금액은 청구법인과 청구외 ○○○ 등이 쟁점토지 등을 담보로 제공하고 대출받았던 채무를 반제하는 데 사용하였고 일부는 청구외 ○○○등이 분배한 것으로 확인하고 있으며, (라) 쟁점토지와 쟁점외토지의 개별공시지가비율을 보면 쟁점토지는 1,374,216,400원으로 전체 개별공시지가 4,679,136,800원의 29.3%인데 반하여 청구법인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 1,288,000,000원은 전체 양도가액 7,543,000,000원의 17.1%에 불과하여 약 2배정도의 차이를 보이고 있어 쟁점토지 등을 양도하면서 청구법인 소유의 쟁점토지만 특별히 저가로 평가될 사유가 확인되지 않으므로 가격면에서도 신빙성이 없는 것으로 판단되며, (마) 쟁점토지 등의 지적도를 보면 쟁점토지 등이 서로 연접되어있고 쟁점㉮토지를 제외하고 전체를 청구외 (학)○○○학원의 병원부지에 사용하고 있으므로 실질적으로 양수자 입장에서는 임야나 전답 등의 특성별 토지의 고려는 청구법인의 주장과 같이 그리 크지 않을 것으로 보여지고 따라서 일괄매매하는 것이 사회통념상 타당할 것인 바, 쟁점토지를 쟁점외토지와 별도로 구분계약하여 양도하였다는 청구법인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 따라서 위의 내용을 종합하면 쟁점토지 등을 일괄해서 양도한 것으로 보이고 청구법인이 주장하는 실지거래가액의 근거로 제시된 매매계약서를 인정할 수 없으므로 쟁점토지의 양도가액이 불분명하여 전시 규정에 의해 쟁점토지와 쟁점외토지를 기준시가에 의해 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당하며 청구법인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.