양도차익산정방법

심판청구번호 국심2000전 0610(2000. 7. 8),691,060원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 대전광역시 서구 ○○○동 ○○○번지 대지 1,087.9㎡, 건물 997.1㎡(청구인지분: 1/3, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1991.6.28 청구외 ○○○외 2인으로부터 취득하여 1997.12.29 청구외 ○○○산업주식회사에 양도한 후 1998.2.28 취득가액과 양도가액을 실지거래가액인 11억원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.12.2 청구인에게 1997년도분 양도소득세 20,691,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.30 이의신청과 1999.7.16 심사청구를 거쳐 2000.2.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1991.4.20 청구외 ○○○외 2인으로부터 청구외 ○○○, ○○○과 함께 11억원에 취득하여 1997.12.29 청구외 ○○○산업주식회사에 같은금액인 11억원에 양도하였음이 제반 증빙서류에 의하여 명백하게 입증됨에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산에 대한 등기부상의 전 소유자인 청구외 ○○○은 취득당시 그 취득거래를 주도하였을 뿐 취득자금을 부담하지 아니하였고, 청구외 ○○○과 ○○○ 또한 청구외 ○○○의 채권자일뿐 쟁점부동산의 취득자금을 부담하지 아니한 사실이 쟁점부동산의 공유자인 청구외 ○○○의 처 ○○○의 진술에 의하여 확인되며 실제의 취득내용은 그 당시 거래를 주도한 청구외 ○○○의 사망으로 확인되지 아니하므로 실지 취득가액이 확인되지 아니한 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 타당하고, 신고한 양도가액 11억원이 맞는지 여부는 그 취득가액이 확인되지 아니하므로 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도·취득시 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】의 규정에 의하면 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년이내의 부동산 2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 (가) 청구인은 동서인 청구외 ○○○, 처남인 청구외 ○○○과 함께 1991.6.28 청구외 ○○○외 2인(○○○, ○○○)으로부터 쟁점토지를 취득하여 1997.12.29 청구외 ○○○산업주식회사에 소유권이전등기하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 먼저, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 사실인지 여부를 본다.

(1) 청구인이 제시한 양도시 매매계약서를 보면, 1997.5.31 계약금을 1억원으로 하고, 1997.6.30 중도금 1차 450,000,000원은 ○○○금고 대출금 채무를 인수하는 것으로 하며 1997.8.31 중도금 2차분 3억원은 쟁점부동산에 대한 임대보증금으로 대체하고 1997.10.31 잔금 250,000,000원을 지급하도록 하여 총매매대금을 11억으로 하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 입금되었다는 증거서류로 공유자인 청구외 ○○○ 명의의 ○○○동 ○○○금고의 예금통장(○○○)을 제시하고 있는바, 동 통장에 입금된 내역을 보면 위 계약금 중 1997.5.31 70,000,000원이 입금되었고, 1997.9.10 30,000,000원이 취득법인의 주주로 확인되는 청구외 ○○○ 명의로 입금되었으며, 잔금중 1997.10.29 42,000,000원, 1997.10.30 107,240,803원, 1998.4.29 45,000,000원이 입금되었음이 확인된다.

(3) 중도금 1차분 450,000,000원은 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 담보로 (주)○○○금고로부터 받은 대출금 450,000,000원을 매수법인이 인수하는 조건으로 하였다고 하면서 쟁점부동산의 등기부등본상 근저당권 설정 채무자가 양수법인으로 변경된 사항 등을 제시하고 있고, 쟁점부동산의 임대보증금으로 대체하기로 한 중도금 2차분 3억원에 대한 부동산 임대보증금 명세서와 임대차계약서를 제시하고 있다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점토지 양수자인 ○○○기업주식회사(구 ○○○산업주식회사)의 토지·건물 계정별원장과 대차대조표를 제시하고 있는 바 동 장부상에는 쟁점부동산의 취득가액이 11억원으로 기장되어있음이 확인된다.

(5) 한편, 대전지방국세청장의 이의신청 심리과정에서 위 매매계약서상 쟁점부동산의 소개인으로 되어있는 ○○○부동산 중재인인 청구외 ○○○을 조사한 내용을 보면 청구외 ○○○은 쟁점부동산의 양도가액이 11억원임을 확인하고 있어 대전지방국세청장은 쟁점부동산의 양도가액을 신빙성이 있는 것으로 인정하였음이 이의신청 결정문에 의하여 확인된다.

(6) 위 사실내용을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 양도계약서상 계약금과 잔금의 일부가 공유자인 청구외 ○○○의 통장에 입금된 것으로 확인되고 중도금 역시 (주)○○○금고 대출금과 쟁점부동산의 임대보증금을 인계·인수하기로 한 사실이 인정되며 쟁점부동산의 소개인인 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 양도가액이 사실이라고 확인하고 있을뿐만 아니라 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○기업주식회사의 장부상 쟁점부동산의 양수가액이 11억원으로 기장되어있는 점으로 볼 때 청구인이 신고한 양도가액 11억원은 사실인 것으로 판단된다. (다) 다음, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 사실인지 여부에 대하여 본다

(1) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에 의하면, 1991.4.20 계약금을 1억원으로 하고, 1991.5.20 중도금 1차 2억원, 1991.6.20 중도금 2차 2억원, 1991.7.1 잔금 6억원을 지급하기로 하였음이 확인되고 쟁점부동산은 청구외 ○○○외 2인으로부터 1991.6.28 청구인 등에게 소유권이전등기 되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 취득자금 지급내역에 대하여 계약금 1억원과 1차 중도금 2억원은 청구외 ○○○의 처 ○○○이 1989.12.7 토지개발공사에 처분한 대전광역시 서구 ○○○동 ○○○번지 임야 처분대금 272,096,000원과 1991.6.29 청구외 ○○○동 ○○○금고에 매도한 것으로 확인되는 청구외 ○○○ 명의의 대전광역시 서구 ○○○동 ○○○번지 소재 부동산 처분대금 780,000,000원으로 지급하였다고 주장하고 있고 이에 대한 증빙서류로 청구외 ○○○ 명의의 통장 입금액 272,096,000원(1989.12.11 ○○○은행 ○○○지점 ○○○)과 ○○○동 ○○○금고와 체결한 매매계약서를 제시하고 있고, 또한, 중도금 1차분 2억원에 대하여 1991.5.30 청구인의 동서인 청구외 ○○○가 청구외 ○○○으로부터 받았다는 영수증을 제시하고 있다.

(3) 또한 청구인은 2차 중도금 2억원과 잔금 중 1억원은 1991.6.28 양도자인 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 담보로 청구외 (주)○○○금고로부터 대출받은 3억원을 청구외 ○○○이 동 채무를 인수하였다고 하면서 등기부등본과 신용부금해약원장, 부채잔액증명을 제시하고 있다.

(4) 청구인은 또한 잔금 중 3억원은 쟁점부동산에 대한 임대보증금으로 인수·대체하였다고 하면서 임대보증금명세서와 임대차계약서를 제시하고 있고, 잔금 중 2억원은 전 소유자인 ○○○이 1991.7.26 사망한 관계로 청구외 ○○○의 처 ○○○이 소유부동산인 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○ 외 전 5필지를 담보로 1996.7.26 (주)○○○금고에서 2억원을 대출받아 청구외 ○○○의 상속인인 청구외 ○○○에게 120,000,000원, 청구외 ○○○에게 80,000,000원을 지급하였다고 하면서 위 부동산의 등기부등본과 청구외 ○○○의 신용부금원장, 청구외 ○○○의 차용증과 청구외 ○○○이 위 금액을 수령시 차용증을 분실하여 작성하였다는 각서를 제시하고 있다.

(5) 한편, 청구인은 취득당시 쟁점부동산의 시가에 대한 참고자료로 청구외 ○○○이 1991.6.29 ○○○동 ○○○금고에 780,000,000원에 양도하였다는 쟁점부동산의 인근에 소재한 대전광역시 서구 ○○○동 ○○○번지 부동산에 대한 매매계약서와 이 양도가액이 사실임을 입증하는 ○○○동 ○○○금고 장부사본을 제시하면서 위 부동산 매매가액을 기준으로 하여 개별공시지가로 환산한 쟁점부동산가액(12억원)이 신고한 취득가액(11억원)을 초과한다고 주장하고 있고, 쟁점부동산의 거래시점인 1991.2∼1991.4 기간동안 쟁점부동산이 소재한 대전광역시 서구 ○○○동 일대의 상가부지의 부동산매매시세가 평당 300만원∼320만원임을 입증하는 부동산정보지(교차로신문)를 제시하고 있다.

(6) 청구인이 제시하는 위 입증자료를 보면 양도자인 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 (주)○○○금고 대출금은 3억원으로 1992.8.29 청구외 ○○○이 채무인수하였음이 등기부등본과 관련 증빙자료에 의하여 확인되고, 쟁점부동산에 대한 임대보증금 3억원 또한 임대차계약서 등에 의하여 확인되며, 잔금 2억원은 양도자인 청구외 ○○○의 상속인인 청구외 ○○○이 청구외 ○○○ 소유 담보부동산에 1996.7.9 청구금액을 80,000,000원으로 한 가압류를 하였다가 1996.7.23 말소한 사실과 청구외 ○○○이 청구외 ○○○으로부터 잔금조로 받은 차용증을 분실하여 잔금 수령시 작성하여주었다는 각서내용, 청구외 ○○○이 작성한 것으로 보이는 차용증, 청구외 ○○○이 1996.7.25 (주)○○○금고로부터 2억원을 대출받은 사실로 보아 잔금을 1996.7.25 지급하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보일뿐만 아니라 1991.5.30 청구외 ○○○가 청구외 ○○○으로부터 받았다는 중도금 1차분 2억원에 대한 영수증 또한 사실이 아니라고 보기는 어렵다고 판단된다.

(7) 또한, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(11억원)의 평당 환산가액은 330만원(건물가액 포함)으로 쟁점부동산의 취득당시 부동산 정보지에 의하여 확인되는 인근토지의 매매시가(평당 300만원∼320만원)와 큰 차이가 없고, 쟁점부동산이 소재하는 지역(대전광역시 서구)에 대한 건설교통부의 부동산 지가동향자료에 의하더라도 쟁점부동산의 취득시점인 1991.6월 이후 양도시점인 1997.12월까지의 부동산 지가는 하향추세임을 알 수 있다.

(8) 사실이 이러하다면 비록 쟁점부동산의 양도자인 청구외 ○○○은 사망하였고 등기부등본상 전 소유자로 되어있는 청구외 ○○○과 ○○○는 채권자일뿐 쟁점부동산 거래에는 관여하지 아니한 것으로 처분청의 조사내용에 의하여 확인되고 있어 청구인이 신고한 실지 취득가액이 사실인지 여부가 직접 확인되고 있지는 아니하지만 위 사실내용으로 미루어보면 쟁점부동산 거래는 사실상 청구외 ○○○과 공유자인 청구외 ○○○의 처인 ○○○이 주도한 것으로 인정되는 바, 취득자금 중 일부금액이 금융자료 또는 청구외 ○○○의 상속인들이 작성한 것으로 보이는 차용증 등에 의하여 확인되고 있고 청구인은 계약금과 중도금 중 일부금액에 대한 자금원을 제시하고 있으며 신고한 매매가액이 취득당시 인근부동산 시세와 크게 차이가 없는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 신고한 취득가액을 사실이 아니라고 부인하기는 어렵다고 판단된다. (라) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액은 신빙성이 있다고 판단되는 바, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 사실조사를 소홀히 한 부당한 처분이라고 판단된다. (마) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.