토지의 양도시기

심판청구번호 국심2000전 0393(2000. 7.15) 28,102,770원의 부과처분은, ○○시 ○○구

○○○동 ○○○『잡종지』660㎡, 같은 곳 ○○○ 『답』1,031㎡의 양도시기를 1996.7.5로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○, 『잡종지』660㎡, 같은 곳 ○○○『답』1,031㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 등기부상 1997.7.28 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니한데 대하여 쟁점토지 중 『답』 1,031㎡는 8년 자경농지로 보아 양도소득세를 감면하고 『잡종지』 660㎡는 기준시가를 적용하여 1998.12.15 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 17,990,140원을 결정·고지하였다가 당초 8년 자경농지로 양도소득세를 감면한 토지가 감면요건에 해당되지 아니한다는 제보에 의하여 사실조사하여 감면배제하고 1999.11.15 양도소득세 28,102,770원을 추가로 결정·고지하였다. 또한, 청구인은 1999.5.19 쟁점토지의 농지가 8년 자경농지에 해당되지 아니한다는 결정전 통지를 받고, 1999.5.27 쟁점토지의 실지거래가액(취득가액: 46,076,294원, 양도가액: 110백만원)으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 세액의 결정일(1998.12.15) 이전에 실지거래가액으로 신고하지 아니하였으므로 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.27 심사청구를 거쳐 2000.2.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 양도소득세 결정일 이전에 청구인이 처분청에 실지거래가액으로 신고하지 아니하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 없다는 국세심판원의 선결정(국심97서3129, 98.9.22)을 존중하여 쟁점토지의 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장은 철회하나, 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세하더라도 쟁점토지의 양도시기를 잔금지급일인 1996.7.5로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 잔금청산일과 등기일이 차이가 생긴 이유는 쟁점토지의 잡종지를 주유소 부지로 사용하고자 쟁점토지 양수인인 청구외 ○○○이 용도를 변경하는 등 절차를 이행하는데 시일이 소요되어 대금을 청산한 후 등기부에 명의를 늦게 변경한 것인 바, 소득세법 시행령 제162조 에는 양도의 시기를 대금을 청산한 날로 규정하고 있고, 쟁점토지의 양도에 따른 잔금수취일이 1996.7.5임이 매매계약서, 금융자료등으로 확인되고 있으므로 잔금청산일을 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고하여 1998.12.15 기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정 고지하였고, 청구인은 1999.5.27 증빙서류를 갖추어 실지거래가액(취득가액: 46,076,294원, 양도가액: 110백만원)으로 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서를 제출하였으나, 당초 결정 오류로 과세표준 및 산출세액의 변동없이 감면세액을 1999.11.15 재경정한 것이며, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액의 증빙을 갖추어 신고를 이행하지 아니하였으므로 실지거래가액 결정 대상으로 보기는 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 청구인이 주장하는 잔금지급일로 하여 양도소득세를 과세할 수 있는 지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.』라고 규정하면서 제1호에서『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인은 1988.7.8 매매를 원인으로 청구외 ○○○으로부터 1988.7.12 소유권을 취득하여 1997.7.28 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 있고, 쟁점토지 중 같은 곳 ○○○ 토지는 1997.7.11 지목이『답』에서『잡종지』로 변경되었으며, 잡종지로 지목변경되기 전인 1997.5.12 건물을 신축하여 청구외 ○○○ 명의로 소유권보존등기를 하였고, 1997.7.28 쟁점토지 양수인인 청구외 ○○○에게 소유권이 이전되었다.

(2) 쟁점토지 양도시의 부동산매매계약서를 보면 매도인 청구인, 매수인 청구외 ○○○으로 기재되어 있고, 계약일 1996.4.16 계약금 25백만원, 1996.4.30 중도금 40백만원, 1996.5.15 잔금 45백만원, 총 매매대금 110백만원으로 기재되어 있고, 특약사항을 보면 계약금 25백만원은 청구외 ○○○(○○○의 남편)이 발행한 어음이므로 1996.4.25 어음 지급기일이 완료되어 현금화 되었을 때 계약이 성립한다고 기재되어 있다.

(3) ○○법무법인(1996년 제1456호, 1996.4.16) 인증서에는 부동산매매계약에 따른 부대계약을 매도인 청구인, 매수인 청구외 ○○○, 유류판매 허가자 청구외 ○○○이 하였는 바, 유류판매 허가자 청구외 ○○○은 쟁점토지 소재지에 1995.5.30 ○○구청장 발행 제103호 석유판매업(주유소) 허가를 득하였고, 매수인(청구외 ○○○)이 조건없이 동 허가증을 승계 사용하도록 하고 명의 인계를 협조하기로 하였다.

(4) 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 잔금수취일이 1996.7.5이라고 주장하며 아래와 같이 금융자료등을 제출하였는 바, 매매계약서 금융자료 확인 실거래 비 고 계 110백만원 계 110백만원·처분청에 실지거래가액으로 결정 요구한 가액과 동일 1996.4.16 계약금 25백만원 1996.4.16 계약금 8백만원 1996.4.25 계약금 12백만원·8백만원 수표 소개료로 지급·어음 추심, 예금통장 입금 1996.4.30 중도금 40백만원 1996.5.25 중도금 45백만원·어음 추심, 예금통장 입금 96.5.15 잔금 45백만원 1996.7. 5 잔금 45백만원·어음 추심, 예금통장 입금 (가) 1996.4.16 수취한 계약금 8백만원은 자기앞수표로 받아 소개료로 지급하고, 1996.4.25자 수취한 계약금 12백만원에 대하여 보면 타지추심어음기입장에는 약속어음번호 ○○○, 지급장소는 ○○○은행 ○○○지점, 의뢰인은 청구인으로 기재되어 있고, 청구인의 예금통장(○○○ ○○○지점, ○○○)에는 같은날 입금된 사실이 있으며, (나) 1996.5.25자 중도금 45백만원은 지급은행 ○○○은행, 어음번호 ○○○, 발급일자 1996.4.30, 발급인 ○○, 입금인 청구인으로 기재되어 있고, 청구인의 예금통장(○○○ ○○○지점, ○○○)에는 같은날 입금된 사실이 있으며, (다) 1996.7.5자 잔금 45백만원은 지급은행 ○○○은행, 어음번호 ○○○, 발급일자 1996.7.5, 발급인 ○○, 입금인 청구인으로 기재되어 있고, 청구인의 예금통장(○○○ ○○○지점, ○○○)에는 같은날 입금된 사실이 있다.

(5) 쟁점토지는 국토이용계획상 도시구역으로서 개발제한구역에 해당되며 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 바, 쟁점토지 양수자인 청구외 ○○○은 쟁점토지를 양수하여 주유소를 설치하려고 하였으나 쟁점토지가 토지거래허가구역에 소재하고 있어 국토이용관리법 제21조 의 4 제1항 제2호에 의거 주유소를 설치하고자 할 때에는 관할 구청장이 확인한 시설에 해당되고자 하는 절차를 거쳤고 또한, 주유소를 신축하여 운영하고자 할 때에는 국토이용관리법상 토지 소재지 인근에 거주하는 자가 동 주유소를 운영하는 때에 가능하도록 규정하고 있어 쟁점토지 지상에 신축된 주유소(건축물대장상 신축 허가일자: 1996.8.30, 사용승인일자: 1997.5.7)를 쟁점토지 인근에 거주하고 있던 청구외 ○○○ 앞으로 소유권보존 등기(1997.5.12)하였다가 실지로 청구인에게 쟁점토지 양수대금을 지급하였고 쟁점토지 지상에 주유소를 신축한 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하는 과정을 거치면서 청구인이 쟁점토지 양도 잔대금을 수령한 후 쟁점토지의 등기부상 소유권을 청구외 ○○○에게 이전하는 데 상당한 시일이 소요되었다고 인정된다. 위 사실들을 종합하여 판단하면, 청구인이 쟁점토지 양도에 따른 잔금수취일은 위 (4)-(다)항에서 보듯이 1996.7.5로 확인되고 있고 소득세법상 부동산의 양도시기를 당해 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있으므로 쟁점토지의 양도시기를 1996.7.5로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.