토지의 양도차익을 산정함에 있어 개발부담금의 필요경비 공제 가능 여부

심판청구번호 국심2000서 3164(2001.12.31)

○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 763㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1985.1.1(의제취득) 취득하여 1999.8.6 경락에 의하여 680,000,000원에 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 대하여 신고한 바 없다.

• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가(양도가액은 경락대금 680,000,000원, 취득가액 310,724,517원)에 의하여 양도차익을 산출하여 2000.5.3 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 82,135,040원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.27 이의신청을 거쳐 2000.12.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 개발부담금의 소송결과에 따라 신고하고 양도소득세를 납부하고자 하였으나, 개발부담금에 대한 소송이 지연되는 바람에 2000.5.31까지는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖출수 없어 관할세무서장에게 실지거래가액으로 신고하지 못하였으나,

(2) 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에도 1985.1.1이전의 취득자산을 양도한 경우에는 의제취득일(1985.1.1) 현재의 시가를 취득가액으로 하되, 이를 알 수 없는 경우에는 의제취득일 현재의 기준시가로 하는 것이므로, 청구인의 양도소득세에 대한 결정을 과세관청에서는 양도가액을 경락가액으로 취득가액을 의제취득일 현재의 기준시가로 결정하였으므로 이는 곧 실질거래가액으로 계산한 것과 동일한 결과가 되므로 개발부담금을 필요경비로 인정하여야 하며,

(3) 처분청의 주무과에서는 확정된 개발부담금은 필요경비로 공제하여 경정할 사항이라고 의견을 제시한 바 있으며, 최근 대법원 판례(사건번호 95구32466(96누4022))에서도 자산양도차익의 무신고에 대하여 실지거래액을 과세할 수 있는지 여부에 대해서 기한내에 과세표준신고를 하지 않은 경우 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여야 할 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 부과세액이 실질거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다고 판결하였는 바, 청구인은 1985.1.1 이전의 자산의 양도하는 상황에서 개발부담금의 소송이라는 특별한 사유로 인해 납세자의 신고의무이행이 어려운 처지에 놓였던 이유로 신고하지 못한 것이므로 개발부담금을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 개발부담금을 공제하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 양도차익에 관하여 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 이 건 결정전까지 신고한 바 없어 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정되었음이 분명하고 이 경우 개발부담금은 필요경비로 공제할 수 없는 것이므로 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.

(2) 한편, 처분청은 쟁점부동산의 양도차익이 실지거래가액에 의하여 결정한 것과 동일한 금액으로 계산되었다는 이유에서 개발부담금을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 만약 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 신고하였고 확인된 실제 취득가액이 기준시가에 의한 취득가액보다 큰 금액이었다면 양도차익 계산시 취득가액이 달라지는 것이므로 실지거래가액으로 결정한 것으로 볼 수도 있다는 처분청의 의견은 양도소득세 결정방법에 관한 법리를 잘못 이해한 것이라 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 개발부담금(223,226,690원)을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도 당시 소득세법 제96조 【양도가액】에서는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)"고 규정하고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.∼다. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개발비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비"라 규정하고, 같은조 제3항에서는 "제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 양도차익을 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액"이라 규정하고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

4. (생략)"라고 규정하고, 같은법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비계산】제6항에서는 "법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2.∼4. (생략)"이라 규정하고 있다. 같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제11항에서는 "다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

1. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액"이라 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 개발부담금 223,226,690원과 관련 법원에 쟁송 중이어서 실지거래가액에 대한 증빙을 갖출 수 없어 부득이 과세표준 및 세액결정일 이내에 신고한 바는 없으나, 처분청이 양도가액을 경락가액(680백만원)으로 보아 과세하였으므로 이는 실지거래가액에 의한 과세와 같은 결과가 되므로 위 개발부담금을 필요경비로 계산하여야 한다고 주장하는 바 이를 살펴본다.

(2) 청구인이 양도소득세 과세표준 및 그 세액 결정일까지 실지거래가액을 신고한 사실이 없다는데 대하여 다툼이 없다. 위와 같이 신고를 하지 아니한 경우 원칙적으로 토지의 양도에 대하여는 개별공시지가를 적용하여 과세하여야 하나, 경락가액(680,000천만원)이 쟁점토지의 공시지가(1,220,800천원) 보다 낮은 경우에는 경락가액은 전시한 소득세법 시행령 제164조 제11항 의 규정에 의하여 기준시가로 보도록 규정하고 있다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 취득가액은 의제취득일(85.1.11) 현재의 기준시가로, 양도가액은 경락가액으로 하여 과세하였는 바, 이는 전시한 소득세법 시행령 제164조 제11항 의 규정에 의하여 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 사실이 확인된다 할 것이므로 위 개발부담금을 양도 당시의 필요경비로 계산할 수 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.