동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도한 경우 양도가액을 환산한 처분의 당부(경정)

[주 문]

○○세무서장이 2000. 11. 20 청구인에게 한 1997년도 귀속분 양도소득세 2,075,460원의 과세처분은

1. 필요경비를 산정함에 있어서 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX ○○○아파트 XXX동 XXX호의 전용면적과 공용면적을 합한 면적에 대한 취득당시 지방세법상 취득세 과세표준액의 10％를 필요경비로 공제하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX ○○○아파트 XXX동 XXX호(대지 56.32㎡, 건물 115.35㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1995. 11. 15 매매를 원인으로 취득하여 1997. 2. 16 양도하고 1997. 2. 5 고시된 기준시가를 적용하여 취득가액은 169,000,000원으로 하고, 양도가액은177,608,562원으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트의 취득가액은 고시된 기준시가인169,000,000원으로 하고, 양도가액은 기준시가로 환산한 177,662,519원으로 하여 양도차익을 산정하여 2000. 11. 15 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 2,075,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 12. 11 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 기준시가는 1차로 1994. 7. 1 169,000,000원, 2차는1997. 5. 1 180,000,000원으로 고시되었으며, 1995. 11. 15 취득하여 1997. 2. 16 양도한 쟁점아파트는 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도한 경우로서 보유기간이 1년 이상(1년3개월)이므로 대법원 판례에 따라 취득가액과 양도가액을 동일하게 169,000,000원으로 하여야 하며, 필요경비계산시 처분청은 전용면적의 10％로 계산하였으나 전용면적과 공용면적을 합한 가액의 10％로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 1년 이상 보유한 후 양도한 경우 대법원 판례(대법96누12450, 1997. 5. 16)에 따라 취득가액과 양도가액을 동일하게 적용하여야 한다는 주장이나, 대법원의 판결은 당해 사건만 기속할 뿐이고, 기준시가의 동일조정기간내의 경우 1년을 기준으로 판단하는 것은 아니며, 관계법령에 따라 양도가액을 환산하여 177,662,519원으로 한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

• 가. 쟁점

① 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도한 경우 양도가액을 환산한 처분의 당부와,

② 쟁점아파트의 전용면적을 기준으로 필요경비를 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령 이건 과세요건 성립당시의 소득세법 제99조【기준시가의 산정】 ①제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액.
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황과 상속재산의 평가가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시 기준시가나, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 등 기준시가 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑦ 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승률을 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. 같은법시행규칙 제80조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 영 제164조 제7항에서 “총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × 양도자산 보유기간의 월수/기준시가 조정월수 같은법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 1의 금액을 말한다.

1. 법 제94조 제1호에 규정된 자산 취득당시의 지방세법상의 취득세 시가표준액(건물의 경우에는 제164조 제3항의 가액을 10/100 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 소득세법시행규칙 제80조 제1항 제1호 규정의 의미는 아파트 등 공동주택의 경우 국세청장이 평가ㆍ고시한 가액이 있으면 그 가액을 기준시가로 적용하되, 만일 이때 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간내에 있는 경우에는 취득가액은 취득시의 기준시가를 적용하고, 양도가액은 위에서 살펴본 소득세법시행규칙 제80조 제1항 제1호의 산식을 적용하여 계산한 양도시의 기준시가를 적용함이 타당하다고 해석된다(대법원 96누808, 1996. 6. 11, 국심 96서2908, 1996. 12. 4 같은 뜻임). 이건 쟁점아파트의 경우를 보면 국세청장이 1차로 1994. 7. 1 169,000,000원을 기준시가로 고시한 후, 2차는 1997. 5. 1 180,000,000원을 고시하였으며, 청구인은 쟁점아파트를 1995. 11. 15 취득하여 1997. 2. 16 양도하였으므로, 쟁점아파트의 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간내에 있음을 알 수 있는 바, 처분청이 취득가액과 양도가액을 위 규정을 적용하여 과세한 당초 처분은 적법하다(국심 96광2912, 1997. 4. 14, 합동회의 같은 뜻임).

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 당초 처분청은 이건의 양도소득세를 결정하면서 필요경비의 산정시 쟁점아파트의 전용면적에 10％를 곱하여 산출하였으나, 전시법령에 따르면, 전용면적과 공용면적을 합한 가액에 10％를 곱하여 필요경비를 산출하여야 한다는 청구인 주장이 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.