교환토지의 실지양도가액이 얼마인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 911.1평(3,012㎡) 중 336.35평(1,111.9㎡로서 이하 "쟁점토지"라 한다)을 청구외 ○○○건설주식회사(이하 "○○○건설"이라 한다) 소유 같은 동 ○○○ 대지 187.55평(620㎡) 및 ○○○ 대지 202.37평(669㎡) 계 389.92평(1,289㎡로서 이하 "교환토지"라 한다)과 1995.3.31 교환하고 교환차액 133,925,000원을 ○○○건설에게 지급하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 청구법인에 대한 특별조사 결과 쟁점토지의 양도가액이 평당 2,500,000원이라는 자료통보에 따라 아래와 같이 청구법인의 쟁점토지 자산처분익 178,966,300원을 계산하여 이를 익금가산하고 특별부가세 44,741,575원을 산출하는 등으로 법인세액을 결정하여 2000.10.10 청구법인에게 1995사업연도 귀속분 법인세 164,336,410원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.11.20 심판청구를 제기하였다. (단위: ㎡, 원) 소유자 지번 면적(평) 양도가액(평당단가) 청구법인 주장 처분청 과세 증가액

○○○건설

○○○ 620(187.55) 793,507,350 (2,035,051) 974,800,000 (2,500,000) 181,292,650(A)

○○○ 669(202.37) 계 1,289(389.92) 청구법인

○○○ 1,111.9(336.35) 659,582,350 (1,961,000) 840,875,000 (2,500,000) 178,966,300(B) 차이 177.1(53.57) 133,925,000 133,925,000 2,326,350(A-B)

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인 소유 쟁점토지와 ○○○건설 소유 교환토지를 교환하게 된 사유는 청구법인과 ○○○건설 및 청구외 ○○○산업주식회사(이하 "○○○산업"이라 한다)는 각자 소유하고 있던 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 일대의 토지에 아파트 및 부대상가를 건축하여 분양하는 공동사업 약정을 체결하였는데, 사업을 추진함에 있어서 각 회사의 지분비율을 정하여 이에 따라 추가 토지대금 등을 부담하고 분양수입금을 분배하도록 약정하였는 바, 청구법인이 소유하였던 쟁점토지는 사업에 필요하여 1994.12.20 청구외 ○○○로부터 매수한 것이다. 그런데 공동명의로 1995.1.18 건축계획 및 입지심의 신청을 하던 중 ○○○건설이 경영악화에 따른 자금사정을 이유로 갑자기 공동사업에서 탈퇴 요청을 하여 왔는 바, ○○○건설을 제외하고 청구법인과 ○○○산업만으로 위 사업을 추진하게 되어 ○○○건설이 소유하고 있던 토지를 제외한 청구법인과 ○○○산업 소유 토지만으로 아파트를 건축하게 되었으나 ○○○건설이 소유하고 있던 이 건 교환토지가 청구법인 및 ○○○산업이 소유하고 있던 대부분의 토지들과 한 블록내에 소재하고 있어 추진중이던 아파트 및 부대상가의 신축용지로 반드시 필요한 반면 쟁점토지는 그 옆 블록에 위치하고 있었다. 따라서 청구법인과 ○○○산업이 소유하고 있는 토지만으로 사업을 추진할 경우 각 필지의 토지가 연접하지 못하고 별개로 분리됨으로써 토지의 형태, 사도의 위치와 폭 및 사도로부터의 이격거리 확보 등 여러 가지 건축제한이 있게 되어 토지이용의 효율이 많이 떨어져 공동주택 건축의 사업성이 없게 되었는 바, 청구법인으로서 ○○○건설이 소유한 토지 전체를 구입하기에는 너무 많은 자금이 소요되는 반면, 청구법인이 소유하고 있던 쟁점토지와 ○○○건설의 교환토지를 교환하면 많은 자금을 들이지 아니하고도 한 블록내에 부지가 연접하게 되어 효율적으로 아파트 등을 건축할 수 있었으므로 이 건 교환에 이르게 된 것이다.

(2) 교환에 따른 토지의 양도가액 산출 근거를 보면 1995.3.31 쟁점토지 가액은 659,582,350원으로 하고, 교환토지 가액은 793,507,350원으로 정하여 토지대금을 대등액에서 상계하고 교환하되, 교환에 따른 차이면적 53.57평에 대하여는 평당 단가 2,500,000원을 적용하여 산출한 133,925,000원을 청구법인이 ○○○건설에게 지급하기로 계약하였다. 따라서 처분청이 청구법인과 ○○○건설이 교환에 따른 차이면적에 적용한 평당단가를 쟁점토지 및 교환토지 전체에 해당하는 것으로 보아 양도가액을 재계산하여 이 건 과세한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구법인과 ○○○건설 및 ○○○산업이 체결한 동업계약서와 쟁점토지의 교환을 위하여 청구법인이 작성한 내부서류에 의하면 교환에 따른 차이면적에 대하여 평당단가를 2,500,000원으로 산정하기로 약정하였는 바, 청구법인이 동 단가로 산출한 교환차액 133,925,000원을 ○○○건설에 지급하였다면 쟁점토지의 정상가액인 시가는 평당 2,500,000원이라고 보아야 할 것이다. 따라서 청구법인은 ○○○건설과 쟁점토지의 가액을 659,582,350원으로 약정하였음을 근거로 이를 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나 청구법인이 주장하는 쟁점토지 및 교환토지의 약정가액 산출근거가 불분명할 뿐 더러 동업계약서나 청구법인의 내부기안서류에 의하여 쟁점토지의 평당가액을 2,500,000원으로 한 사실이 확인되는 바, 청구법인과 ○○○건설은 교환에 따라 부담하여야 할 특별부가세 등을 회피하기 위하여 토지가액의 총액을 임의로 과소계산한 것에 불과함으로 청구법인의 주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁점 교환토지와 교환한 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정된 것) 제59조의 2【과세표준】제1항은 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 "토지등" 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다고 규정하고 있으며, 제2항은 제1항에서 "양도" 라 함은 토지등에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(단서 생략)고 규정하고 있고, 제3항은 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다.

1. 취득가액.(단서 생략)

2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구법인과 ○○○건설 및 ○○○산업이 1994.12.8 아파트 건축분양 공동사업 약정을 하였고, 1994.12.20 청구법인이 쟁점토지를 취득하였으며, ○○○건설이 공동사업에서 탈퇴한 후인 1995.3.31 청구법인이 ○○○건설과 쟁점토지와 교환토지의 교환계약을 체결하였는 바, 이하 청구법인과 처분청이 제시하고 있는 증빙에 대하여 본다. 먼저 공동사업약정과 관련된 증빙을 보면

① 청구법인의 공동사업계획(안)에는 공동사업에 참여하는 ○○○건설의 소유토지 390평(이 건 교환토지)의 가격을 975,000,000원으로 계산(평당 단가 250만원)한다고 되어 있다.

② 1994.12.8자 청구법인과 ○○○건설이 작성한 공동사업약정서를 보면 제5조(토지대의 부담) 제2항에서 "약정체결일 현재 청구법인이 소유하고 있는 쟁점토지는 매입금액 + 매입금액의 6%로, ○○○건설이 소유하고 있는 토지는 평당 250만원으로 계산한 금액을 제1항에서 사업지분 비율에 따라 부담하여야 할 총 토지대금에 포함한다고 규정하고 있으며, 제3항은 각 사가 사업지분 비율에 의거 부담하여야 할 토지대금과 제2항의 소유토지 가격과의 차액은 정산한다고 규정하고 있고, 제8조(지분율 등의 추징 및 토지대 부담 등) 제4항은 공동사업을 해약할 경우 ○○○동 ○○○ 청구법인 소유 336.3평은 ○○○건설의 소유로 보며, ○○○건설 소유인 ○○○동 ○○○ 및 ○○○는 청구법인의 소유로 보아 소유권이전청구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 청구법인은 면적차이 53.57평에 대하여는 평당 250만원으로 계산한 금액을 지불하기로 한다고 규정하고 있다. 다음, 이 건 교환관련 증빙을 보면 1995.3.22자 쟁점토지 관련 청구법인의 기안문에는 청구법인 소유 쟁점토지의 양도가액의 평당단가가 1,961천원(청구법인의 평당 취득가액 1,850천원에 이전등기비용 6%를 가산하여 산출)으로 되어 있고, 청구법인이 ○○○건설에 지급하는 차액 133,925,000원은 교환면적의 차이에 평당단가 250만원을 적용하여 산출하였는 바, 당해 교환은 공동사업약정서 제8조 제4항에 근거를 두고 있다고 기재되어 있다.

(2) 판단 청구법인은 쟁점토지의 양도가액을 659,582,350원으로 하고 교환토지의 양도가액을 793,507,350원으로 정하여 교환하되 공동사업약정서 제8조 제4항을 근거로 차이면적 53.57평에 대하여만 평당단가 2,500,000원을 적용하여 산정하였다고 주장하고 있다. 그러나 전시한 청구법인의 공동사업계획(안) 및 공동사업약정서 제5조(토지대의 부담) 제2항을 보면 당사자간 공동사업을 약정할 당시 이미 ○○○건설이 보유하고 있던 교환토지의 가액을 평당단가 2,500,000원으로 하여 975,000,000원으로 계산한 사실이 있음에도 구태여 ○○○건설이 쟁점토지와 교환토지를 교환함에 있어서는 교환면적의 차이에 대하여만 평당 2,500,000원이라는 단가를 적용하고 나머지 교환면적에 대하여는 청구법인의 취득가액에 불과한 평당단가인 1,961,000원을 적용한 사유가 공동사업약정서 제8조 제4항에 근거하였다는 것외에는 달리 규명되지 아니하고 있을 뿐 아니라 청구법인의 주장은 교환하는 토지의 각 필지별 양도가액을 산정한 후 교환차액을 계산한 것이 아니라 필지별 특성을 감안하지 아니하고 면적차이에 대하여만 평당 2,500,000원이라는 단가를 적용하여 교환차액을 정산하였다는 것으로 이는 결국 동일한 필지를 교환하면서도 동일 필지내에서 서로 다른 단가를 적용하여 양도가액을 산정하였다는 것인 바, 이는 사회통념에도 부합하지 아니하는 것으로 판단된다. 그러하다면 쟁점토지의 양도가액은 ○○○건설의 교환토지 평당단가로 인정되는 평당 2,500,000원에 의하여 계산하는 것이 타당하다고 보이는 바, 처분청이 쟁점토지의 교환가액을 840,875,000원으로 계산하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.