실지매매계약서상 매매금액의 차이를 이유로 기준시가로 산정한 처분의 당부

○○○세무서장이 2000.6.20. 청구인에게 한 1998년 귀속 양도소득세 22,006,320원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 외 10필지 ○○○ 토지 51.16㎡, 건물 113.88㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1988.12.2. 청구외 ○○○공사 ○○○전화국 주택조합(이하 "주택조합"이라 한다)으로부터 취득하여 1998.8.27. 청구외 ○○○에게 양도한 후 양도와 동시에 실지거래가액(취득가액: 68,000,000원, 양도가액: 72,000,000원)에 의한 양도소득세를 과세미달로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.6.20. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 22,006,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.26. 이의신청을 거쳐 2000.11.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 IMF위기로 인한 부동산경기 불황과 대출금 금융이자의 부담이 커서 시세보다 낮은 가격으로 매매하였던 바, 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액 68,000,000원은 청구인과 주택조합간에 체결된 1988.4.20.자 ○○○상가 분양계약서에 의해 인정되어 다툼이 없으나, 양도가액 72,000,000원에 대하여 처분청과 다툼이 있다. 그러나 동 양도가액은 거래상대방인 매수인 ○○○이 확인해 주고 있을 뿐만 아니라 매매계약서와 금융자료 및 임대차계약서에 의해 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고, 처분청이 IMF시기의 현실상황을 고려하지 않고 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서상의 금액 및 대금지급약정일과 영수증 상의 계약금 및 영수일자가 불일치한다는 이유 등으로 신고된 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 기준시가로 과세하는 경우에도 처분청이 쟁점부동산 양도신고가 있은 후에 결정하면서 신고 및 납부불성실가산세를 부과함은 부당하며, 또 처분청이 총 11필지로 된 당해 부동산 토지부분의 기준시가를 산정함에 있어 대표지번인 ○○○동 ○○○ 토지의 개별공시지가를 일률적으로 적용함으로써 양도소득금액이 다소 과다계상된 잘못이 있으므로 재계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 실지매매계약서라고 주장하는 매매계약서상 양도금액 72,000,000원과 당초 신고시 제출된 매매계약서상 계약금·중도금·잔금의 합계액 67,000,000원이 서로 다르고, 제시된 계약금 영수증의 금액 및 일자가 위 신고시 제출된 계약서 내용과 일치하지 아니하며, 공인중개사가 아닌 입회인 ○○○이 보관하고 있던 실지매매계약서를 과세 후에 제출한 점과 동 계약서 특약사항에서 잔금 14,000,000원을 임대보증금으로 대체한다는 금액은 객관적으로 확인된 전체의 금액이라고 하기 어렵고, 또한 월임대료로 환산한 쟁점부동산의 평가액이 115,000,000원(월세 900,000원을 보증금으로 환산한 금액 90,000,000원과 보증금 25,000,000원의 합계액임)인 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 <소득세법>(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실자거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. <소득세법시행령>(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) ○○○아파트 상가 건물 3층에 있는 쟁점부동산은 음악·미술학원으로 사용되어 왔으며, 1988.3.25. ○○○공사 ○○○전화국 주택조합에 의해 소유권보존등기된 후 1988.12.2. 청구인이 동 주택조합 지분(113.88/362.02)을 취득하여 소유하다, 1998.8.31. 청구인으로부터 청구외 ○○○에게 매매를 원인으로 소유권이전되었음이 등기부등본에 의해 확인된다. (나) 청구인이 1998.8.27. 쟁점부동산 양도시 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 양도신고서 내역을 보면, 취득가액은 68,000,000원인데 양도가액이 72,000,000원이어서 양도소득세 산출세액이 과세미달로 나타나고, 위 신고금액을 양도 및 취득당시의 기준시가와 비교하면 양도가액은 기준시가(118,442,900원)의 60%, 취득가액은 기준시가(50,376,935원)의 134% 수준으로 각각 나타난다. (다) 우리심판원 조사자가 쟁점부동산의 시가현황을 인근부동산중개소에 문의한 바, 쟁점부동산은 ○○○아파트 단지내 상가로서 아파트 세대수가 390세대에 불과하여 상권이 제대로 형성되지 아니한데다 백화점 셔틀버스가 고객을 실어 나르는 관계로 IMF시기에 당해 아파트 상가는 황폐화되어 부동산 시세가 IMF 직전 수준의 80∼90% 가까이 회복된 2001년 봄 현재까지도 거의 매매거래가 없는 실정이라고 하며, 쟁점부동산의 현시세를 물어본 데 대하여 동 아파트 상가 3층은 1,2층에 비해 가격이 낮아 평당 200∼300만원(○○○공인중개사사무소 대표 ○○○), 200∼250만원(○○○부동산 대표 ○○○)으로 응답하였고(평당가격을 250만원으로 할 경우 쟁점부동산 34평형의 매매가격은 85,000,000원으로 계산됨), IMF 여파로 인하여 동 상가는 기준시가 보다 훨씬 낮게 해야만 겨우 거래가 이루어질 정도라고 진술하였다(2001.5.9.자 확인서 2매 수령).

(2) 이 건 청구인이 주장하는 실지거래가액 중 취득가액(68,000,000원)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 양도가액(72,000,000원)이 사실로 인정되는지를 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서가 신빙성 없으며 신고한 양도금액 72,000,000원이 거래증빙에 의해 확인되지 아니한다고 보아 이를 부인하였으나, 청구인과 매수인 청구외 ○○○은 매매대금이 72,000,000원이라는 거래사실확인서를 처분청에 기제출한 바 있고, 또 우리심판원 조사자가 2001.4.14. 위 ○○○과 직접 통화하여 동일한 진술을 받은 바 있다. (나) 실지양도가액에 관한 거래증빙으로서 청구인이 제시한 금융자료 등을 보면, ⅰ) 쟁점부동산 매매계약서상 계약금 8,000,000원은 ○○○은행 ○○○지점의 청구인 예금계좌(○○○)에 1998.7.25. 자기앞수표(번호: ○○○) 1매가 입금된 사실이 청구인 통장에서 확인되고, 이에 대하여 청구인은 매수인으로부터 현금 8,000,000원을 수령하여 1998.7.25. ○○○은행 ○○○지점에서 위 수표를 발행받은 후 ○○○은행 청구인 계좌에 입금된 것으로 설명하면서 동 수표사본과 수표발행의뢰서 사본을 첨부하여 제출하였다. ⅱ) 동 계약서상 중도금 50,000,000원은 ○○○조합 ○○○지점의 청구인 대출장(계좌: ○○○)에 1998.8.6. 입금되어 대출금이 완제된 것으로 나타나는 바, 위 50,000,000원은 1998.8.6. 같은 ○○○지점의 매수인 예금계좌(○○○)에서 출금되어 청구인에게 지급된 사실이 동 일자 출·입금 전표에 의해 확인되고 있다. ⅲ) 동 계약서상 잔금 14,000,000원은 쟁점부동산 세입자의 임대보증금을 승계하기로 특약사항으로 정한 바, 이 건 심판청구 후에 제출된 임대차계약서 2매 중 1996.1.5.자 계약서에는 보증금 25,000,000원과 월세 900,000원으로 되어 있었으나, 1997.12.2. 당초계약을 변경하여 보증금을 14,000,000원으로 축소하고 월세를 1,200,000원으로 상향조정한 사실이 관련 임대차계약서에 의해 확인되고 있다. (다) 처분청은 입회인 청구외 ○○○이 보관하고 있던 1998.7.24.자 실지매매계약서를 청구인이 이 건 과세 후 이의신청시에 제시한 점과 개인 영수증의 계약금 지급일이 1998.6.27로 기재된 점 등을 지적하여 매매계약서 자체를 신뢰할 수 없다고 하였으나, 청구인은 1997.12월 쟁점부동산을 처분하고자 부동산중개소에 매물을 내놓았지만 몇개월이 지나도 문의하는 사람이 없다가 6∼7개월이 지난 1998.7월 초순경에 청구인과 안면이 있는 청구외 ○○○이 시세 이하의 가격으로라도 매매할 의사가 있는지를 물어와서 결국 위 ○○○의 중개로 72,000,000원에 매매가 성사되었다고 진술하고 있으며, 청구외 ○○○도 이 사실을 시인함과 동시에 1998.7월 당시 거래당사자의 요청으로 자신이 매매계약서의 작성을 대필하였으나 자기 명의가 대외적으로 노출되는 것을 피하고자 관청에 제출할 계약서는 같은 매매대금으로 입회인 없이 별도 작성하도록 양 당사자에게 요구하였다고 하고, 후일 자신이 보관하고 있던 실지매매계약서 1부를 청구인이 세무 목적상 필요하다고 하여 넘겨 준 사실이 있음(청구인과 매수인은 각자 소지한 실지매매계약서를 찾지 못하였다고 함)을 2001.4.23.자 위 ○○○의 사실확인서와 우리심판원 조사자와의 대화를 통하여 직접 확인한 바 있다. (라) 실지양도가액의 타당성 여부를 비교해 볼 수 있는 사례로서 쟁점부동산과 같은 상가의 같은 층(3층), 같은 면적(지분 113.88/362.02)으로서 청구외 ○○○가 소유한 점포가 IMF 위기가 시작되기 1년 전인 1996.12월경 87,650,000원에 청구외 ○○○에게 경락(서울지방법원 96타경 20025 부동산임의경매)된 사실이 등기부등본 등 관련서류에 의해 확인되는 바, 위 경매물건의 시가는 일반적으로 경락대금을 시가의 80% 수준으로 볼 경우 109,562,500원으로 계산되는 한편, IMF 시기에 ○○○가 부동산가액이 그 직전과 대비하여 60% 이하까지 떨어졌던 점(인근부동산 중개업소에 의하면 아파트는 60%, 상가는 50%까지 가격이 하락하였다고 함)을 고려한다면, 쟁점부동산을 양도한 1998.8.27. 당시의 매매가액이 72,000,000원이었다는 청구인의 주장은 위의 사례에 비추어 충분히 가능한 거래범위에 든다고 하겠다. 이상의 제사실과 쟁점부동산 양도당시의 경제상황을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 타당성과 설득력이 있다고 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 취소되어야 한다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.