청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 1995. 8. 14 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-XX 소재 대지 160㎡ 건물 294.95㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하고 이를 1998. 8. 30 청구외 △△△에게 양도하면서 1998. 9. 3 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 2000. 7. 14 청구인에게 1998년도분 양도소득세 5,824,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 7. 24 이의신청을 거쳐 2000. 11. 4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 당시 자신이 소유하던 서울특별시 ○○구 △△△동 XX-XX 소재 주택과 교환하여 취득한 것인데, 다만, 자산양도차익 예정신고당시 단순매매로 기재했던 것은 부동산교환계약서 양식을 구할 수 없었기 때문이고, 취득당시 계약서상 부동산중개업소 및 특약사항이 기재되지 않았던 것은 원 소유자인 ○○○과 합의했기 때문에 별도로 기재할 필요가 없었으며, 통상 검인계약서는 사실보다 높게 거래가액을 작성하는 경우가 없으므로 교환당시 취득가액은 실지거래가액인데, 다만 취득가액이 양도가액보다 낮은 것은 쟁점부동산의 건축상태가 부실했고 거래당시의 IMF 경기위축 상황에 기인하는 것으로서 국세청 예규에 의하더라도 합의된 교환가치를 실지거래가액으로 인정하도록 되어 있으므로 ○○○과 합의하에 거래한 가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 취득당시 부동산 매매계약서에는 부동산중개인의 확인이나 근저당 등 특약사항이 전혀 기재되어 있지 않는 가운데 단순한 매매형식으로 되어 있고, 거래상대방인 ○○○도 교환이 아닌 단순매매로서 대금청산 내용을 확인하고 있어 교환이라는 청구인 주장에 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 취득당시의 거래가액의 경우도 대금청산 내용이 불분명한 가운데 쟁점부동산에 대한 시가평가를 한 사실이 없어 청구인이 신고한 취득가액이 객관적으로 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조【양도가액】에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”라고 하면서 제1호에서 “제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 하고 있고 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서는 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서생략)”라고 규정하고 있다. 또한, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 하면서 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 하고 있으며, 같은조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 하면서 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 법령상 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는 경우 기준시가로 과세하도록 되어 있으므로 여기서는 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지의 여부를 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 250백만원이며 이를 자신의 소유 부동산과 교환하는 과정에서 금융기관 채무 및 전세보증금 등을 정산하였고 그 결과에 따라 청구외 ○○○에게 10백만원을 지불했는데 처분청에 자산양도차익 예정신고를 할 때에는 부동산 교환계약서 양식을 구하지 못해 단순매매로 신고했다고 주장하고 있다. 〈청구인 주장 취득당시 거래대금 정산내역〉 (단위: 원) ┌────────┬───────┬─────────┬──────┐ │ │쟁점부동산(A) │교환대상부동산(B) │ 차이(A-B)│ │ │(○○○ 소유) │ (청구인 소유) │ │ ├────────┼───────┼─────────┼──────┤ │총 거래가액(A) │ 250,000,000│ 200,000,000│ 50,000,000│ ├────┬───┼───────┼─────────┼──────┤ │차감(B) │부채 │ 30,000,000│ - │ 30,000,000│ │ ├───┼───────┼─────────┼──────┤ │ │보증금│ 40,000,000│ 30,000,000│ 10,000,000│ ├────┴───┼───────┼─────────┼──────┤ │평가가액(A-B) │ 180,000,000│ 170,000,000│ 10,000,000│ └────────┴───────┴─────────┴──────┘

(3) 그런데 쟁점부동산 취득당시 계약서(1995. 7. 14)를 보면 교환이 아닌 단순매매로서 총 매매대금은 250백만원인데 그 중 계약금이 50백만원, 잔금이 200백만원이고 임차보증금 등 특약사항이 누락되어 있고 아울러 쟁점부동산 원 소유자인 ○○○이 처분청에 제출한 거래사실 확인서(1998. 8. 27)에서도 교환이 아닌 단순한 매매로서 상기 매매대금 지불내용을 확인해 주고 있어 교환을 통해 쟁점부동산을 취득했다는 청구인의 주장에 신빙성있다고 보기 어렵다.

(4) 아울러 청구인은 쟁점부동산 취득당시 ○○○과 합의하여 거래가액을 250백만원으로 했고 이는 상기 계악서상 나타나므로 국세청 예규(재일 46014-822, 1996. 3. 29)에 따라 당시 합의한 교환가치인 250백만원을 실지거래가액으로 인정해야 한다고 주장하고 있으나, 동 예규상 “합의로 결정한 교환가치”란 부채나 보증금 등을 차감한 정산가액(청구인 주장에 따르면 10백만원이 이에 해당)에 대비되는 총액 개념의 교환가치를 지칭하는 것으로서 이러한 교환가치는 거래대상 양 부동산에 대한 감정평가, 대금청산과 관련한 금융증빙 등에 의해 객관적으로 뒷받침되어야 함을 전제로 하는 것인데, 청구인은 이와 관련하여 계약서 이외에 감정평가서나 대금청산자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 것으로 보기 어렵다고 판단된다.(국심 1999서 2722, 2000. 6. 23, 대법 99두 1299, 1999. 3. 29외 다수도 같은 뜻임)

(5) 통상 실지거래가액이 증빙 등에 의해 확인되는 경우란 계약서, 대금지급 증빙, 교환에 있어서는 감정평가서, 상거래 관행 등에 의해 당사자간의 합의로 형성한 실지거래가액이 객관적으로 확인되는 경우를 말하는 것인 바, 비록 청구인이 주장하는 취득가액 250백만원이 거래 당시의 시세와 근사한 것으로 인정된다고 하더라도, 이건의 경우는 쟁점부동산에 대해 감정평가한 사실이 없고, 청구인이 신고내용을 사후에 번복하여 주장하고 있으며, 기타 대금관련 증빙 등이 나타나지 않고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 처분에는 달리 잘못이 있다고 판단되지 않는다.

• 라. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.