양도차익의 계산

심판청구를 기각합니다

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○소재 공장용지 2,379㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.4.27 청구외 ○○○로부터 증여를 원인으로 취득하여 1997.8.30 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)에게 양도하고 양도가액을 70,560,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다), 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 2,813,742원을 실지거래가액으로 하여 1997.8.26 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.8.18 청구인에게 1997년귀속 양도소득세 25,563,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.15 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점금액은 쟁점토지의 실지양도가액으로서 ○○○시장으로부터 쟁점토지의 매매예정금액으로 토지거래계약허가를 받았고, 동 허가사항을 위반할 경우 국토이용관리법에서 징역 또는 벌금을 부과하도록 규정하고 있어 이를 위반할 수 없는 것이며, 청구인소유 쟁점토지, 같은곳 ○○○ 소재 임야 137㎡(이하 "쟁점임야"라 한다), 청구인의 남편인 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다) 소유의 같은곳 ○○○ 대지 235㎡ 및 쟁점토지상의 공장건물(쟁점토지 및 임야와 ○○○소유의 같은곳 ○○○ 대지 235㎡ 및 쟁점토지상의 공장건물을 이하 "쟁점토지 등"이라 한다)을 ○○○에게 매매대금 141,300,000원으로 하여 계약서 1장으로 일괄작성하였으나 토지거래계약허가 및 등기 등을 위하여 필지별·소유자별로 구분하여 재작성한 것으로서 쟁점토지의 양수자인 ○○○이 쟁점토지와 쟁점토지상의 공장건물을 구분하지 아니하고 착오로 103,000,000원에 양수한 것으로 확인한 사실 및 부동산중개인인 청구외 ○○○·○○○과 ○○○리 이장인 ○○○이 쟁점토지 주변시세가 평당 200,000원선이었다고 확인하였다는 조사내용에 근거하여 쟁점토지의 실지거래가액이 쟁점금액임을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 처분한 것은 부당하다.

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다.【※ (1)에 대한 예비적 청구임】

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 평당 98,048원으로서 탐문되는 당시 주변시세인 평당 200,000원의 절반에도 미치지 못하고 있고, ○○○의 부동산거래확인서를 보면 쟁점토지 등에 대하여 일괄매매계약서를 작성하였으며, 총매매대금은 141,0000,000원으로 진술하고 있으나 쟁점토지 및 위 지상건물, 같은곳 ○○○ 대지 235㎡을 ○○○에 양도하였고, 같은곳 ○○○ 임야137㎡는 청구외 ○○○에게 양도하여 양수자가 서로 상이하며, ○○○은 쟁점토지를 103,000,000원에 양수한 것으로 확인하고 있다.

(2) 청구인은 당초 실사신고시 제출한 쟁점토지의 매매계약서상 양도가액인 쟁점금액이 토지거래계약허가금액으로 실지거래가액이라고 주장하나 시가와 현저한 차이가 있고 실지거래가액의 확인이 불가능하여 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 에 의거 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 1997.8.30 ○○○에게 쟁점토지를 양도하고 신고한 쟁점금액이 실지거래가액인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제95조 【양도소득금액】 제1항은 『양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제96조【양도가액】은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.~4. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제3항은 『양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제1항은 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항, 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의1(제3호의경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항은 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다. 1.·2. (생략)

3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.

• 가. 제2호 가목의 가액
• 나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액 』라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.·2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 등기부등본상 청구인이 1991.4.27 청구외 ○○○로부터 증여를 원인으로 취득한 것으로 등재되어 있고, 청구인도 쟁점토지에 대한 양도소득세신고시 쟁점토지의 취득원인을 증여로 하여 실지거래가액으로 신고한 쟁점금액을 기준으로 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 신고한 사실이 등기부등본 및 이 건 관련 과세기록에 의하여 확인되고, 취득일을 1991.4.27, 양도일을 1997.8.30로 적용한 데 대하여는 당사자간에 다툼이 없으며, 청구인이 쟁점토지의 매매예정금액을 쟁점금액으로 하여 1997.8.14 ○○○시장으로부터 토지거래계약허가를 받았음이 토지거래계약허가증에 의하여 확인되고 있다.

(2) 처분청은 쟁점임야가 청구외 ○○○에게 양도된 것으로 등기부상 확인된다고하여 일괄매매계약사실을 부인하고 있으나 쟁점임야는 외지인의 취득이 제한되어 부득이 현지에 거주하는 ○○○앞으로 소유권이전등기를 했을 뿐 실제로는 ○○○에게 쟁점토지와 함께 일괄양도하였다고 청구인은 주장하고 있고, ○○○은 2000.4.11 처분청의 담당세무공무원으로부터 쟁점토지 취득내용에 대한 전화질문을 받고 관련서류 확인없이 쟁점토지의 양수가액을 103,000,000원으로 하여 확인서를 우편으로 보낸 뒤 자신이 확인한 내용에 대하여 등기권리증에 첨부된 토지거래계약허가증과 부동산매매계약서를 본 바 쟁점토지와 공장건물의 소유자가 청구인과 ○○○으로 각각 다른데도 불구하고 이들이 부부인 관계로 소유자별로 구분하지 아니하고 공장건물가액을 합하여 쟁점토지의 취득가액을 103,0000,000원으로 잘못 확인한 것이라면서 쟁점토지의 양수가액을 쟁점금액으로 정정하였음이 확인되고 있다.

(3) 청구인과 ○○○은 쟁점토지 등을 ○○○에게 양도하는 것으로 1999.6.7 일괄매매계약서를 작성하였다고 주장하나 현재 보관하고 있지는 아니한 것으로 확인되므로 쟁점토지 등이 토지거래계약허가구역내에 소재하고 있고 소유자가 구분되는 관계로 소유자별·필지별로 토지거래계약허가신청 및 등기신청을 하기 위하여 1997.6.20 매매계약서를 새로 작성하면서 쟁점토지의 양도가액을 쟁점금액으로 하였다는 청구주장은 객관적인 입증자료가 없어 이를 인정하기가 곤란하다고 판단된다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점토지를 ○○○에게 쟁점금액으로 양도하면서 1997.6.7 계약금으로 10,000,000원을 수령하였고, 잔금 60,560,000원은 1997.8.30 지급하기로 하였으나 1997.8.30 10,560,000원을 지급받고 나머지 50,000,000원은 ○○○이 쟁점토지 및 공장건물을 담보로 채권최고액을 60,000,000원으로 하여 (주)○○○은행 ○○○지점에서 50,000,000원을 1997.10.7 대출받아 ○○○의 계좌에 입금시켰다고 주장하면서 청구인이 ○○○의 부인인 청구외 ○○○에게 작성해준 영수증과 ○○○은행 ○○○지점에 개설된 ○○○의 저축예금계좌사본(○○○) 및 ○○○은행 ○○○지점이 발행한 확인서(2001.7.18)를 제시하고 있으나 쟁점토지 등의 일괄매매계약서가 확인되지 않고 있고, 쟁점토지의 계약금과 중도금의 수령과 관련한 객관적인 금융자료 등이 제시되지 않고 있어 쟁점토지의 실지거래가액이 쟁점금액인지가 불분명한 것으로 판단된다.

(5) 위의 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 볼 때 쟁점금액이 쟁점토지의 실지양도가액인지가 불분명하므로 청구인이 실지거래가액으로 신고한 것을 처분청이 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.