양도차익의 산정

ㅇㅇ세무서장이 2000.8.10 청구인에게 한 2000년귀속분 양도소득세 181,524,459원의 처분은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 421.3㎡ 및 건물 166㎡의 양도가액을 1,227,430,582원으로 하고 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1983.3.31 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 421.3㎡ 위에 1988.7.25 건물 166㎡(이하 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 2000.2.15 쟁점부동산을 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 1,250,000,000원에 양도하고 2000.3.14 쟁점부동산에 대한 등기이전을 위하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가(양도가액 1,543,470,000원, 취득가액 722,248,684원)로 하여 부동산양도신고를 하고 양도소득세 181,524,450원을 납부하였으나, 2000.3.15 양도가액은 실지거래가액(1,250,000,000원)으로 취득가액은 환산취득가액(584,922,838원)으로 하여 매매차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 예정신고한 내용중 취득가액을 환산한 것에 대하여 이를 부인하고 양도가액과 취득가액 모두 기준시가로 하여 2000.8.10 청구인에게 2000년귀속 양도소득세 181,524,459원을 결정(추가로 납부할 세액은 없음)하고 그 결과를 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 현행 소득세법 제114조 제5항 에 의하면 양도가액과 취득가액중 어느 하나가 실지거래가액임이 확인되고 다른 하나는 불분명한 경우 이를 환산가액에 의해 추계결정할 수 있도록 규정되어 있는 바, 청구인은 양도가액은 실지거래가액으로 신고하고, 취득가액은 취득한지 오래되어 그 가액이 불분명하여 의제취득일(1985.1.1)을 기준으로 환산하여 신고하였으므로 2000.3.14 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 납부한 양도소득세 181,524,450원중 실지거래가액에 의하여 계산한 금액과의 차액 36,130,578원을 환급하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건의 경우 소득세법 제114조 제5항 과 제96조 및 같은법시행령 제176조의 2의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(취득가액의 경우 환산취득가액)으로 할 수 없으므로 기준시가로 결정한 처분이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액의 경우 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액)에 의하지 않고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1항에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생략)』고 규정하고, 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.∼다. (생략) 2.∼4. (생략)』고 규정하며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서『양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하여 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다』고 규정하고 있고, 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】제2항 본문에서『법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 {양도당시의 실지거래가액} atop {(이하 생략)} × {취득당시의 기준시가} over {양도당시의 기준시가(생략)} 』고 규정하고 있으며, 제3항에서『법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만,(생략)』고 규정하고, 그 제3호에서『제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액』을 규정하고 있고, 제4항에서『법률 제4803호 소득세법개정법률부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(생략)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서『의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액』을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 심판청구가 적법한 청구기간내에 제기된 청구인지에 대하여 본다. 2000.3.15 청구인의 예정신고에 대하여 2000.7.10 처분청은 세무조사결과통지를 하고 2000.8.10 쟁점부동산의 양도소득세는 기준시가로 결정되었다는 내용의 양도소득세 결정통지를 하였으며, 청구인은 2000.8.21 과세전적부심사청구를 하고 2000.11.9 심판청구를 제기하였는 바, 청구인이 위 양도소득세 결정통지서를 송달받은 날이 확인되지 아니하나, 처분청이 청구인에게 송부한 당해 결정통지서를 보면 내부결재일은 2000.8.10이며 처분청이 당해 결정통지서를 통상(일반)우편으로 송달하였다고 확인(조사(2)46220-167, 2001.2.23)한 점으로 보아 이 건의 경우 통상우편 우송일수(3일)를 감안할 때 적법한 기간내에 제기된 심판청구로 판단된다.

(2) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분이 정당한지를 본다. (가) 처분청이 제출한 자료(2000.4 조사종결복명서)에 의하면, 쟁점부동산에 대한 양도가액 1,250,000,000원은 양수자인 ○○○과 ○○○에게 확인한 결과 청구인이 신고한 사항과 동일하다고 되어 있고 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 취득가액의 경우, 청구인은 양도가액 또는 취득가액중 어느 일방의 실지거래가액이 확인되지 않을 경우 환산가액에 의할 수 있도록 되어 있으므로 실지양도가액이 확인되는 이 건의 경우 취득가액은 환산가액으로 과세해야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 2000.3.14 부동산양도신고를 함에 있어 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 신고하였으나, 2000.3.15 부동산매매차익예정신고시 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액(584,922,838원)은 소득세법시행령 제176조의2 제3항 의 규정에 의한 환산가액(토지의 경우 의제취득일을 기준으로 하였음)으로 신고하였다. 위 소득세법령에 의하면, 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우 환산취득가액은 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물의 경우 『양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가』에 의하여 계산하도록 되어 있고(소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호), 의제취득일(1985.1.1)이전에 취득한 자산에 대하여 위 산식을 준용하여 적용(소득세법시행령 제176조의2 제4항 제1호)하도록 하고 있어 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 해당하지 않는 이 건의 경우 환산취득가액을 적용할 수 없는 것으로 보이나, 의제취득가액환산제도는 부동산을 취득한 기간이 오래 경과되어 취득당시의 계약서와 증빙서류등을 보관하고 있지 않는 경우가 대부분이고 의제취득시기(1985.1.1)가 적정한 실지거래가액에 가장 근접한 가액을 의미하므로 취득가액으로 의제하도록 한 것이며 만약, 의제취득일 전에 취득한 부동산에 대하여 환산가액을 적용할 수 없도록 제한한다면 기준시가보다 낮은 가액으로 부동산을 양도한 자에 대하여 사실상 실지조사신청기회를 박탈하는 결과를 초래하게 되는 바, 이러한 점을 감안할 때 의제취득일 전인 1983.3.31 취득한 이 건 토지의 경우 그 양도분에 대한 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2 제4항 제1호 의 규정에 의하여 같은조 제2항 제2호의 규정을 준용하여 계산한 환산가액으로 하는 것이 합리적이며(재정경제부 재산 46014-276, 2000.9.28 같은 뜻임) 다만, 의제취득일 후인 1988.7.25 취득한 건물의 경우 그 양도분에 대한 취득가액을 환산가액으로 할 수 없으므로 기준시가로 과세하여야 한다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.