실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1991.12.31 청구외 (주)○○○주택으로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 27.575㎡ 및 지상건물 176.22㎡의 상가건물을 취득(이하 "쟁점부동산"이라 한다)하여 부동산 임대사업을 영위하여 오던 중 1997.8.20 청구외 임○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도하고 1997.9.9 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사시 쟁점부동산 양도와 관련된 거래사실을 확인한 바, 취득가액의 1/2 수준에서 양도하였다는 신고내용은 신빙성이 없으며, 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙제시가 없어 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 청구인에게 2000.8.18 양도소득세 13,292,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.7 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1991.12.31 청구외 (주)○○○주택으로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 27.575㎡ 및 지상건물 176.22㎡의 상가건물을 223,902,000원에 취득하여 1997.8.20 양수인에게 2억원에 양도하였으며 처분청에서 양도소득세 실지조사시 인근 부동산중개업소에서 쟁점부동산의 매매당시 시세가 평당 400만원 정도임을 확인하였고, 쟁점부동산을 실제로 손해를 보고 양도하였는데도 불구하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 신고한 가액인 223,902,000원임이 당시 청구외 (주)○○○주택으로부터 분양받은 가액으로 분양계약서 등의 증빙에 의하여 확인되나, 청구인이 부동산 양도차익 예정신고시 제출한 양도가액 120백만원의 부동산 양도계약서는 부동산 등기이전용으로 당시 ○○○법무사 사무실에서 작성된 검인계약서로서 그 신빙성을 인정하기 어렵다. 처분청에서 양도소득세 실지조사시 양수인의 처인 한○○○에게 매매금액을 조사한 바 실지매매계약서 제출과 진술서 작성을 거부하였으며 양도가액 120백만원은 분양가액의 1/2 수준으로서 거래당사자의 담합에 의한 가공계약서로 보이고, 청구인은 심판청구시 양도가액이 2억원이라고 새롭게 주장하고 있으나 양도당시 체결된 매매계약서를 제출하지 아니하여 그 사실을 확인할 수 없고, 양도대금에 관한 금융자료 등의 제시가 없으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도소득세 과세요건성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29단서개정)

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.31개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1995.12.30개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(1995.12.30개정)

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우(1996.12.31개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30개정)

• 다. 판단 쟁점부동산을 1991.12.31에 223,902,000원에 취득하여 1997.8.20에 2억원에 양도하였다는 주장을 사실로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 이건 양도소득세 과세에 따른 양도차익의 산정규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 되어 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 실지조사시 확인된 취득가액에 대한 입증서류로서 쟁점부동산의 분양계약서를 제시하고 있는 바, 청구인은 1990.5.21 쟁점부동산의 건축주인 (주)○○○주택과 분양대금을 223,902,000원으로 하는 부동산 분양계약서를 작성하고 1991.12.31 부동산등기이전을 경료하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고 있으며 이 부분에 대하여는 청구인과 처분청 간에 서로 다툼이 없다.

(3) 처분청에서 제시한 심리자료에 의하면 청구인이 1997.9.9 쟁점부동산 양도차익 예정신고시 양도가액을 120백만원으로 하여 신고하였음이 확인되고, 양도소득세 실지조사시 쟁점부동산의 양수인으로부터 확인한 거래내용 조회서에 의하면 양수인은 쟁점부동산을 120백만원에 취득하였다고 회신하였는 바, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액과 양수인에 대한 취득가액 조회내용이 120백만원으로서 취득가액의 1/2 수준에서 양도하였다는 신고내용은 신빙성이 없는 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 2000.8.18 청구인에게 양도소득세 13,292,070원을 결정고지 하였음이 확인되고 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 양도시 부동산매매계약서를 분실하였다고 하여 당시 쟁점부동산을 중개한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○공인중개사사무소 공인중개사 김○○○이 보관중이던 부동산매매계약서를 받아서 제출하였다고 하나, 동 매매계약서에 기재된 대금지급사실이 객관적인 증거자료에 의하여 입증되지는 않고 있다.

(5) 청구인은 처분청에서 양도소득세 실지조사시 쟁점부동산을 2억원에 양도한 사실을 입증하기 위하여 2000.6.17 양수인의 처인 한○○○에게 보낸 내용증명서와 청구외 한○○○가 2000.8.30 청구인에게 회신한 경위서를 제시하고 있으나 이와같은 서류는 거래당사자 사이에 작성된 서류이고 달리 이를 보완하는 추가적인 증빙이 없어서 신빙성이 있는 것으로 보기는 어렵다. 위 사실을 종합하여 보면 청구인은 1997.9.9 쟁점부동산의 양도차익 예정신고시 양도가액을 120백만원으로 하여 신고하였고, 처분청의 양도소득세 실지조사시에도 쟁점부동산의 매매계약서를 제시한 사실이 없으며 쟁점부동산의 취득자에 대한 우편조회시 양수인이 120백만원에 취득하였다고 회신한 사실 등에 비추어 청구인이 심판청구시 2억원에 양도하였다는 주장을 사실로 받아들이기 어려운 점이 있으며, 쟁점부동산의 거래와 관련한 금융거래자료 등 납득할 수 있는 입증자료의 제시가 없으므로 처분청에서 기준시가에 의하여 부동산 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.