일관성 없는 실가를 부인하고 기준시가에 의한 과세는 정당

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 전라북도 ○○시 ○○○동 ○○○, ○○○ 소재 대지 409.9㎡ 건물 224.86㎡ 및 건물 725.7㎡의 ○○○여관(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.10.11 취득하여 1998.9.16 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여, 이를 부인하고 2000.4.11 청구인에게 기준시가에 의한 양도소득세 13,353,900원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.3 이의신청을 거쳐, 2000.10.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도가액과 취득가액이 증빙에 의해 확인되므로 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여야 하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 그 산출세액이 실거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없으므로 당초 처분이 부당하다.
• 나. 처분청 의견 현지 확인한 결과, 청구인이 신고당시 제출한 서류가 신빙성이 없고, 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는지 여부 및

(2) 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없으므로 기준시가에 의한 양도차익의 산정은 부당한 것인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 것)제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 1993.10.11 취득하여 1998.9.16 양도하고 1998.9.17 취득가액을 750,000,000원으로 양도가액을 450,000,000원으로 하여 양도차손이 발생한 것으로 신고하고, 이에 대한 증빙으로 취득 및 양도시의 매매계약서를 첨부한 사실이 확인된다. 처분청은 실지조사 결과, 위 신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액을 616,915,116원으로 양도가액을 687,922,354원으로 하여, 2000.4.11 청구인에게 양도소득세 13,353,900원을 부과하였음이 확인된다. 청구인이 취득하였다가 양도한 쟁점부동산(○○○여관)의 총면적은 대지 409.9㎡, 건물 224.86㎡ 및 건물 969.8㎡로서 이 중 청구인 지분은 대지 409.9㎡, 건물 224.86㎡ 및 건물 725.7㎡(969.8㎡의 220/294)이고, 청구인의 동생인 ○○○ 지분은 건물 244.1㎡(969.8㎡의 74/294)인 것으로 확인되고 있으며, 청구인이 신고한 취득가액은 청구인지분 만을 단독으로 취득한 가액이고, 양도가액은 청구인 지분 및 동생 ○○○ 지분을 일괄양도한 가액을 지분비율에 따라 안분한 금액이라고 주장하고 있다. 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 이유를 보면, 먼저 취득가액은 검인계약서 특약사항에 "○○생명대출금 340백만원과 전세금 46백5십만원을 매입자는 승계한다"라고 되어 있으나, 실사신청시 제출한 자료에는 "○○○대출금 450백만원, 전세금 150백만원, ○○○ 차용금 50백만원, 본인 ○○○ 100백만원"으로 되어 있고, 조사시 제시한 구입자금 내역에는 "○○○대출금 450백만원, 여관 임대보증금 130백만원, 상가전세금 40백만원, 동생 ○○○ 부담 50백만원, 본인 ○○○ 80백만원"으로, 일관성이 없고, 제시한 금액에 대한 증빙자료도 신빙성이 없다고 하고 있으며 양도가액에 대하여서도 매매계약서에는 "계약금 15백만원과 잔금 435백만원 합계 450백만원"으로 기재되어 있으나, 조사시 제시한 양도가액은 "○○○대출금 340백만원과 여관임대보증금 80백만원, 상가임대보증금 28백만원 합계 448백만원"으로 당초 제시한 금액과 상이하고, 제시한 금액에 대한 증빙서류도 신빙성이 없다고 하고 있다. 이에 대하여 청구인은, 쟁점부동산의 정확한 취득가액은 590백만원으로 당초 취득당시 실지거래가액 590백만원으로 ○○시청(현 ○○시청)에 검인을 신청하였으나, ○○시청에서 590백만원으로는 검인을 하여줄 수 없다고 하여 750백만원으로 수정하여 검인을 받았으며, 590백만원의 정산내역은 ○○생명 차입금 340백만원, 여관 임대보증금 100백만원, 점포 임대보증금 46백5십만원, 청구인 지불금액 103백5십만원이라고 주장하고 있고, 양도가액에 대하여는 매매계약서상 쟁점부동산의 일괄 양도금액 총액은 600백만원이 정당하며, 이중 청구인 지분은 450백만원이고, 동생 ○○○ 지분은 150백만원이라는 주장인 바, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산 매도인은 청구인과 동생 ○○○이고, 매수인은 청구외 ○○○과 ○○○이며, 총 매매대금은 600백만원이고, 매수인이 승계할 금액은 ○○○대출금 410백만원, ○○○여관 전세금 120백만원, 상가 1층 전세금 35백만원, 상가 2층 전세금 10백만원 총 575백만원이며 나머지 25백만원중 7백만원은 계약과 동시에 지불하기로 한 약정내용이 기재되어 있고, 쟁점부동산 중 청구인지분을 450백만원에 매수하였다는 청구외 ○○○이 처분청에 제출한 확인서에 의하면, 450백만원의 정산내역은 ○○○ 부채중 330백만원, ○○○ 근저당권설정금액 115백만원이고, 나머지 5백만원은 ○○○ 부채 결산후 지급하기로 약속한 것이라고 기재된 사실이 확인된다. 토지 또는 건물의 양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어 그 양도가액 및 취득가액을 계산하는 경우에는 소득세법 제94조 및 제96조의 규정에 따라 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 소관세무서장에게 신고하고, 신고한 가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있는 것인 바, 청구인은 쟁점부동산의 취득시에는 청구인 지분을 동생 ○○○ 지분과 별도로 취득한 후, 양도시에는 일괄 양도한 것이라고 주장하고 있으나, 정확한 거래사실을 확인하기 어려우며 청구인이 신고한 취득가액은 매매계약서 및 매도인의 거래사실확인서상의 매매대금이 상이할 뿐만 아니라 매수인이 승계하기로 한 채무 등의 내용도 서로 상이하여 정확한 취득가액을 확인하기가 어렵고, 청구인이 신고한 양도가액도 매매계약서와 처분청 조사시 제시한 금액이 상이하고, 매수인이 승계하기로 한 채무 등의 정산내역도 처분청 조사시와 심판청구시 제시한 내역이 서로 상이할 뿐만 아니라 매매계약서와 매수인의 사실확인서 이외에 정확한 정산내역을 확인할 증빙자료도 제시된 사실이 없다. 따라서, 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 일관성이 없고, 제시한 가액에 대한 정산내역이 자료제시 시점마다 서로 상이하여 정확한 취득 및 양도가액을 확인할 수 없는 이 건의 경우, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 대법원 판례(대법 96누15602, 1997.3.28)에 의하면, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다고 하고 있는 바, 동 판례의 취지는 납세자가 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고 이와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙임을 확인하면서, 변론종결시까지 실지거래가액이 밝혀진 경우라 하더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하되 이 경우에는 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 넘을 수 없으며, 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지거래 양도차익을 넘는다는 과세장애사유는 납세의무자인 원고가 입증하여야 할 것이라고 하고 있다(대법원 98두6111, 1998.6.12 같은 뜻). 이 건의 경우에는 청구인이 제출한 자료만으로는 청구인의 실지거래 양도 및 취득가액을 확인할 수 없기 때문에, 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산출한 세액이 실지양도차익의 범위를 넘었는지 여부를 확인할 수 없고, 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.