기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 434㎡와 같은 동 140-5 대지 32.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1976.10.16 취득하여 1989.11.11 위 지상에 건물 999.93㎡(근린생활시설 및 교육연구시설, 이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하였다가, 1999.6.11 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 쟁점부동산의 1/2지분을 각각 매매를 원인으로 하여 소유권 이전한 사실이 있다. 청구인은 위 양도에 대하여 1999.7.2 기준시가로 자산양도차익 예정신고하고 이에 대한 양도소득세를 무납부하였다가 1999.8.16 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점부동산의 경락가액으로 수정하여 신고하면서 이에 따른 양도소득세를 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산중 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 부분을 제외한 점포부분의 면적에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여, 2000.7.18 청구인에게 1999년도분 양도소득세 79,294,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 청구외 ○○○(주)에 담보제공되었다가 임의경매 개시신청된 부동산인 바, 쟁점부동산은 1999.4.19자 821,500천원에 낙찰결정되었으나 쟁점부동산의 경매에 참가하였던 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 낙찰결정금액보다 38,500천원이 많은 860백만원에 양도하였는 바, 위 양도가액에 근거하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 매매를 원인으로 하여 소유권이 이전되었는 바, 청구인의 수정신고시 첨부된 경락서류는 사실과 다른 허위의 서류이므로, 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 하면서 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은 령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제11항은 『다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.』고 하면서, 그 제2호에서 『국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액』이라고 규정하고 있다. 소득세법 (1994.12.22 법률 제4803호 전면 개정된 것) 부칙 제8조【양도자산의 취득시기에 관한 의제】는 『제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조【양도차익산정의 특례】 제1항은 『법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 1976.10.16 취득하여 동 지상에 쟁점건물을 1989.11.17 신축하였으나, 쟁점부동산은 청구외 ○○○(주)을 채무자로 하여 설정된 중소기업은행의 근저당채무로 인하여 1998.9.10 서울지방법원 북부지원에서 임의경매 개시결정(번호 98타경 42967)되어 1999.4.19 청구외 ○○○에게 낙찰허가 결정(가액 821,500천원)되었다가, 1999.5.27 임의경매 말소된 후 1999.6.11 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 양도되었다. 이에 대하여 청구인은 1999.7.2 기준시가로 자산양도차익 예정신고하였다가, 1999.8.16 쟁점부동산의 양도가액을 서울지방법원 북부지원의 낙찰허가 결정가액(821,500천원)으로 하여 수정신고한 사실이 있으며, 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 ○○○ 및 ○○○에게 양도한 가액인 860백만원으로 하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있다. 관련 법령에 의하면 자산을 양도한 경우에 있어서는 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만, 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 자산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것인 바, 청구인은 당초 기준시가로 양도소득세를 신고한 후에 경락가액으로 쟁점부동산의 양도가액을 수정신고한 사실은 있으나, 수정신고시에도 쟁점부동산의 취득가액은 취득당시의 기준시가로 신고하였으며 필요경비 또한 영수증 등의 증빙에 의하지 아니하고 계산에 의하여 신고한 점 등으로 볼 때 청구인은 위 수정신고시에 법원의 낙찰허가 결정가액을 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가로 하여 신고한 것으로 판단되는 반면, 쟁점부동산은 법원 경락허가 결정이 취소된 후 매매를 원인으로 하여 소유권이 이전되었으므로 낙찰허가 결정가액을 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가로 인정할 수는 없다. 그러하다면 양도 후에 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니한 쟁점부동산에 대하여 처분청이 쟁점부동산중 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 부분을 제외한 면적의 양도차익을 기준시가로 산정하여 부과한 이 건 양도소득세는 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다고 할 것이고, 기준시가에 의하여 산정한 세액이 그 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘는다는 사실은 청구인이 입증하여야 하는 것이나(대법 97누 14187, 1997.11.14 및 국심 2000부 164, 2000.4.1외 다수 같은 뜻), 가사 청구인이 제시한 증빙에 의하여 청구인이 실제 ○○○ 등에게 쟁점부동산을 860백만원에 양도한 것으로 인정된다 하더라도 이에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 세액을 초과함에 따라 청구인이 이 건 심판청구시에 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 실지 양도가액이 확인되는 지 여부는 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.