증여부동산 평가의 적정성 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구인의 亡父인 청구외 ○○○(1996.3.30 사망)과 生母인 청구외 ○○○이 1984.4.10 공동취득(경락)한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 54.5㎡, 같은동 ○○○ 대지 79.3㎡ 및 지상건물 1,644.07㎡(위 대지와 건물 모두를 이하 "전체부동산"이라 한다)중 ○○○ 지분인 대지 66.9㎡, 건물 822.035㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 ○○○으로부터 1995.7.11 증여받고 기준시가로 평가한 가액을 증여가액으로 하여 1996.1.6 증여세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 증여가액을 인정하지 아니하고 구 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의한 임대료 환산방법으로 증여가액을 평가하여 1995년도 증여분 증여세 466,830,000원을 1998.9.12 청구인에게 결정고지(이하 "당초처분"이라 한다)하였다가 전체부동산이 1995.9.22 청구외 ○○○주식회사(이하 "○○○"이라 한다)에 양도된 사실을 추후에 인지하고 쟁점부동산의 양도가액인 2,100,000,000원에 139,612,500원(이하 "쟁점부담부증여금액"이라 한다)을 부담부증여금액으로 가산하여 증여가액을 2,239,612,500원으로 하여 1995년도 증여분 증여세 484,769,990원을 2000.7.12 청구인에게 추가결정고지(이하 "이건 처분"이라 한다)하였다. 청구인은 이건 처분에 불복하여 2000.10.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 증여세의 과세표준이 되는 가액은 증여당시의 "시가"에 의하는 것이 원칙이고 이 때의 "시가"란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미한다 할 것인바, 처분청은 청구인등과 ○○○간에 1995.9.22 거래된 가액을 증여당시 쟁점부동산의 시가로 보아 과세하였으나 ○○○과의 거래의 경우 쟁점부동산이 도시재개발구역내에 위치하고 있어 ○○○측이 제3개발자로 지정되기 위한 재개발 관련법의 규정요건(구역내 토지면적의 1/2이상 소유권을 가진자로서 구역내토지등의 소유권자 총수의 2/3이상 추천)을 충족하기 위하여 부득이하게 특별한 가격으로 쟁점부동산을 매입한 것이므로 이를 객관적인 가치에 의해 결정된 쟁점부동산의 시가로 볼 수는 없어 명문감정평가사무소에서 증여일로부터 19일전에 감정평가한 가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세하여야 하고

(2) 보충적 청구로서 처분청에서 증여가액 산출시 매매가액에 쟁점부담부증여금액을 가산하여 과세한 처분도 부당하므로 쟁점부담부증여금액을 증여가액에서 제외하고 과세하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세및증여세법 제49조 (평가의 원칙 등)의 규정에 의하면 "시가로 인정되는 것"이라 함은 증여재산의 경우 "평가기준일 전 3월부터 증여세 과세표준 신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다"고 하고 제1호에서 "당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액", 제2호에서 "당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액"이라고 규정하고 있는 바, 매매사실이 있는 경우 당해 거래가액은 가장 객관적인 시가라고 할 수 있는 것이고, 감정가액은 2이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액을 적용하도록 규정되어 있음을 볼 때, ○○○과의 실지거래가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 적법한 것이고,

(2) 이 건 처분 증여가액 산출시 ○○○과의 거래가액에 쟁점부담부증여금액을 가산하여 증여가액을 금 2,239,612,500원으로 잘못 결정되었음이 추후 확인되어 2000.10.13 쟁점부담부증여금액을 증여가액에서 제외하여 감액결정하였다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인이 증여받은 쟁점부동산에 대하여 증여일로부터 약 2개월후에 거래된 ○○○과의 거래가액을 상속개시당시의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

(2) 실지거래가액에 쟁점부담부증여금액을 가산하여 증여가액을 산출과세한 처분의 당부

• 나. 관계법령 구상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』이라고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1995.7.11 ○○○으로부터 증여받은 사실, 증여받은 날로부터 73일후인 1995.9.22 쟁점부동산을 ○○○에 양도한 사실, 그 양도가액이 2,100,000,000원이라는 사실등에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고,

(2) ○○○과의 거래가액인 2,100,000,000원을 증여가액으로 하여 과세한 처분청의 이 건 처분에 대하여 청구인은 도시재개발구역내에 위치하고 있는 쟁점부동산을 ○○○측이 제3개발자로 지정되기 위한 요건충족을 위하여 특별한 가격으로 매입한 것이므로 이를 시가로 보아서는 아니되고 ○○○감정평가사무소에서 1995.6.22 감정평가한 감정가액인 756,954,000원을 쟁점부동산의 상속개시당시 시가로 보아 증여세를 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면,

(3) 상속받은 토지에 대하여 상속일로부터 약 6개월정도 경과한 뒤에 매매계약시 체결된 경우에 있어서 과세관청이 당해 토지에 관하여 상속일과 매매계약체결일 사이에 아무런 가격변동이 없었다는 점을 입증하면 다른 특별한 사정이 없는 한 그 매매가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 있는 것이고, 그 입증방법에 어떠한 제한이 있는 것은 아니라 할 것인바(대법원 88누532, 88.6.28 및 대법원 89누6907, 90.6.26 같은뜻) 청구인과 ○○○간에 약정한 쟁점부동산의 매매가액의 경우 계약쌍방간 자유로운 상태에서의 의사합치에 의해 결정된 가액인 관계로 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격이라 할 수 있고, 상속개시일로부터 쟁점부동산의 매매거래일까지의 기간(73일)동안 급격한 지가상승을 초래할만한 특별한 사정이 존재하였다고 볼만한 아무런 자료도 없는 실정이므로 감정평가법인에게 감정평가한 가액보다는 ○○○과의 실지거래가액이 상속개시의 시가에 보다 더 가깝다고 보여져 이를 다투는 청구주장은 받아들일수 없다하겠다.

• 라. 쟁점(2)에 대하여 본다. 처분청은 이 건 처분시 쟁점부동산의 실지거래가액(2,100,000,000원)에 쟁점부담부증여금액(139,612,500원)을 가산하여 증여가액을 2,239,612,500원으로 하여 과세하였다가 청구인이 심판청구를 제기(2000.10.6)한 후인 2000.10.13 증여가액에서 쟁점부담부증여금액을 제외하여 과세표준과 세액을 감액경정한 사실이 증여세경정결의서에 의해 확인되는바, 이 건 심리일 현재 쟁점부담부증여금액을 증여가액에서 제외하여 과세하여야 한다는 청구주장을 처분청에서 이미 받아들여져 이부분에 대한 심리는 심리할 실익없다고 판단되어 그 심리를 생략한다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장중 일부가 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.