소유자지분 경락가액을 상속재산의 과세가액으로 할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○등 5인(명세: 별지 이하 "청구인들"이라 한다)은 청구외 피상속인 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 1998.10.13 사망으로 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동○○○ 대지 216㎡ 및 동 ○○○ 대지 1,744㎡, 건물 770.14㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 1/2지분을 상속하고 상속재산가액신고를 쟁점부동산 공유지분자인 청구외 ○○○ 지분(1/2) 경락금액인 461,300,000원으로 신고하였다. 처분청은 청구인들이 위 상속재산가액을 공유자지분의 경락금액인 461,300,000원으로 평가하여 신고한 것은 상속재산의 시가로 볼 수 없다하여 1998.1.1 기준 개별공시지가(토지)와 내무부시가표준액(건물)을 적용, 쟁점부동산을 1,189,308,565원으로 평가하여 2000.4.20 1998년도분 상속세 659,468,480원을 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2000.6.21 이의신청을 거쳐 2000.10.5 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세법 제60조 【평가의 원칙】제1항에서 『이 법에 의하여 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다.』라고 규정되어 있고, 동조 제2항에서는 『공매가액』을 시가로 인정하고 있고 같은법 시행령 제49조 제1항 제3호에서는 당해 재산에 대한 공매사실이 있는 경우에는 그 공매가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우 상속개시일(1998.10.13)로부터 6개월이내인 1999.4.12 공유자지분(1/2)이 461,300,000원에 경락된 사실이 있으므로 동 금액을 상속재산평가액으로 하여 신고한 내용은 정당하다. 처분청은 쟁점부동산은 피상속인과 공유지분소유자 ○○○이 『ㅇㅇ 김공장』과 『자동차정비공장』으로 각각 별도로 구분관리를 하고 있어 쟁점부동산은 사실상 공유물이 아니어서 위 경락가액 461,300,000원을 쟁점부동산의 평가액으로 할 수 없다고 하나 쟁점부동산은 정식으로 건축허가를 받은 건물(ㅇㅇ 김공장)과 가설건축물(자동차정비공장)등 2개의 건물로 되어 있고 이중 가설건축물은 허용기한이 지나면 철거해야 하는 가설물로 2동의 건물을 피상속인과 청구외 ○○○이 특정하여 별개로 관리하고 있는 것이 아니므로 사실상 공유물이 아니라는 처분청의 과세이유는 부당하다. 쟁점부동산 일대는 수년간 학교용지로 지정되어 거래가 되지 아니하는 실정이고 시세 또한 인근 토지가액에 비해 낮게 형성되어 있어 461,300,000원은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 형식상 2인 공유로 등기되어 있으나 쟁점부동산 중 피상속인의 지분(1/2)에는 근저당권설정 등 제한물권이 일체 없는 반면 청구외 ○○○ 지분(1/2)에는 채권자 5개업체에 의해 근저당이 설정되어 있는 등 현황이 서로 다르며, 피상속인과 청구외 ○○○은 공장건물을 ㅇㅇ 김공장과 자동차정비공장으로 구분하여 ㅇㅇ 김공장은 피상속인이 임대관리하고, 자동차정비공장은 청구외 ○○○이 직접 운영하여 별도 관리하다가 ○○○의 지분이 경매에 의해 경락된 것으로 쟁점부동산은 현실적으로 각자 별도로 구분하여 관리 처분할 수 있고 이에 대한 계약이 있어 편의상 소유권 등기만을 공유지분으로 등기하고 있다고 볼 수 있어 사실상 공유물이 아니므로 타인 지분에 대한 경락가액은 상속재산의 시가로 볼 수 없으며, 따라서 처분청이 쟁점부동산의 가액을 보충적 평가방법에 의하여 기준시가로 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 공유지분 소유자의 지분(1/2) 경락가액 461,300,000원을 상속재산의 과세가액으로 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】에서 『① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』라고 하고 있고, 같은법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】에서 『① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액』라고 하고 있다. 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】에서 『① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 이의신청결정서에서 『쟁점부동산을 담보로 근저당 설정시 공동담보에 제1호 건물이라고 표기되어 있어 2개동의 건물로 구분하여 사용할 수 있도록 되어있음이 확인되고, 쟁점부동산 건물 서측에서 촬용한 도면을 보면 2개의 건물로 구분되어 있으며, 쟁점부동산 건물은 ㅇㅇ 김공장과 자동차정비공장으로 구분하여 ㅇㅇ 김공장은 피상속인이 임대하고 자동차정비공장은 공유지분소유자인 청구외 ○○○이 임대하여 청구외 주식회사 ○○○에서 사용하고 있음이 확인되는 점등으로 보아 쟁점부동산은 등기부상 공유로 등재되어 있으나 사실상 각자가 별도로 관리·처분할 수 있도록 특정되어 있다고 보아야 하므로 이러한 타인지분에 대한 경락금액을 청구인들의 상속재산의 시가로는 볼 수 없는 것이고, 또한, 법원 경매물건은 입찰자가 없어 유찰이 되면 그때마다 최저입찰가격이 일정비율로 낮아지게 되어 있는 바, 이 건 경락된 부동산의 경락대금(461,300,000원)이 법원 경매개시때 평가한 감정평가액 1,359,900,000원 보다 훨씬 낮은 점등으로 미루어 위 공유지분의 경락금액을 상속재산의 시가로 볼 수 없으므로 청구주장은 이유없다.』고 하고 있다. 청구인이 제시한 심리자료에 의하면 2동의 건물중 1동인 자동차정비공장건물은 가설건축물로 존치기간이 정해져 있고, 쟁점부동산의 공유지분 소유권자인 청구외 ○○○ 지분에 대한 경매와 관련된 서울지방법원 ㅇㅇ지원의 경매개시 입찰공고와 입찰물건명세서, 현장조사보고서, 감정평가서 내역등을 보면 위 자동차정비공장은 경매에서 제외되는 제시외 건물로 확인되며, 입찰유의사항에서 서비스공장, 철골조철판벽체지붕 약 495㎡은 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 하고 있으며, 또한 쟁점부동산의 경락허가결정서와 등기부등본등을 보면 공유자지분 2분의 1, ○○○ 지분 전부가 임의경매에 의해 청구외 ○○○에게 1999.2.23 소유권이 지분이전된 것으로 되어 있을뿐 쟁점공유물이 특정되어 분할 이전되었다거나 2동의 건물이 공유지분소유자에게 각각 별도로 소유권이전이 된 것으로는 나타나 있지 아니하여 처분청의 이 건 과세이유는 타당치 아니하다 할 것이다. 쟁점부동산은 채권자인 (주)○○○의 청구에 의해 서울지방법원 ㅇㅇ지원에서 공동소유자인 청구외 ○○○의 지분(1/2)에 대해 임의경매(사건번호 98타경6279)를 개시하였으며, 1차 최저입찰가격은 1,359,900,000원(입찰일: 1998.5.10), 2차 최저입찰가격은 1,087,920,000원(입찰일: 1998.6.20), 3차 최저입찰가격은 870,336,000원(입찰일: 1998.7.18), 4차 최저입찰가격은 696,298,800원(입찰일: 1998.9.5), 5차 최저입찰가격은 557,012,040원(입찰일: 1998.10.17), 6차 최저입찰가격은 445,612,032원(입찰일: 1998.11.21)이었으며, 1999.2.23 청구외 ○○○에게 461,300,000원에 경락허가된 사실이 확인되고, 이 건 경매개시에 따른 감정평가액은 1,359,900,000원으로 확인된다. 위 상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조등에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 당해 재산에 대하여 보상가액 또는 공매가액, 감정가액 등이 있으면 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으며, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 보충적평가방법으로 평가한 가액에 의한다고 되어 있다. 위 사실관계 및 관련규정에 의하면 청구인들의 이 건 상속재산가액은 감정평가액 1,359,900,000원으로 해야하나 이렇게 되면 처분청이 1998.1.1 기준으로 한 개별공시지가(토지)와 지방세 과세시가표준액(건물)을 적용하여 1,189,308,565원으로 평가하여 과세한 내용보다 청구인들에게 불리하게 되므로 국세기본법 제79조 의 불이익변경금지원칙에 따라 청구주장을 기각하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.