부동산매매업에 해당되지 않는다는 사례

ㅇㅇ세무서장이 2000.8.12 청구인에게 한 1996년귀속 종합소득세 185,996,510원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 남편 망 ○○○과 공동으로 1991.2.28 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○외 4필지 농지 및 임야 12,841㎡, 1991.4.26 같은 곳 ○○○ 임야 4,033㎡ 합계 16,874㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 보유하던 중, 1995.6.7 남편 ○○○의 사망으로 남편소유의 토지를 상속으로 취득하여 1995.10.14 ○○○회원 ○○○외 21인(이하 "○○○회원들"이라 한다)에게 1,000,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하여 1996.4.10 잔금을 수령하고, 청구인은 1997.10.30 쟁점토지의 양도시기를 1996.4.10로 하여 기준시가로 양도소득세를 신고하였으며, 쟁점토지는 1997.12.16 31필지(도로용지 8필지 포함)로 분할되어 같은 날 18필지, 1998.8.24 3필지가 각각 ○○○회원들에게 소유권이전등기되고, 나머지 2필지 및 도로용지 8필지는 청구인 소유로 남아있게 되었다(청구인 소유 2필지 대금 117,600,000원은 청구인의 잔금수령액에서 공제되었음). 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액 882,400,000원에 대한 사업소득금액을 추계조사결정하여 2000.8.12 청구인에게 1996귀속 종합소득세 185,996,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1995.10.14 전원주택 건축을 계획하던 ○○○회원들 대표인 ○○○와 쟁점토지 매매계약을 체결하여 일괄양도하고 1996.4.10 잔금을 수령하였으나, ○○○회원들이 쟁점토지를 전원주택지로 개발하여 23필지(공동소유 수영장 1필지 포함)로 분할한 후 각자 소유권이전등기하였는 바, 청구인은 양도인으로서 신의성실의 원칙에 입각하여 ○○○회원들이 쟁점토지를 전원주택지로 개발하는데 행정상의 절차, 경비절감 등 편의를 제공하였을 뿐인데, 쟁점토지가 다수의 필지로 분할되어 ○○○회원들에게 소유권이전등기되고, 전원주택으로 개발된 뒤 도로용지로 확정된 토지가 기부체납되지 아니하여 청구인 명의로 그대로 남아 있는 공부상의 내용만을 보고 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 실지양도금액에 대하여 종합소득세를 과세한 처분은 사실을 왜곡한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 매수인 ○○○외 11인의 농지전용허가신청서상의 농지전용신청일이 1996.3.27∼1996.3.29로 쟁점토지의 잔금청산일 이전에 이루어졌고, 전용하고자 하는 농지면적이 신청인별로 확정되어 있는 점으로 보아 양도시점 이전에 토지분할이 완료되어 있었던 것으로 보이므로 개발주체는 청구인이라고 볼 수밖에 없고, 잔금청산 당시의 쟁점토지의 기준시가는 98,165,330원인데 비하여 실지양도가액은 882,400,000원으로 실지양도가액이 기준시가보다 현저히 높은 것은 농지전용에 따른 지가상승분을 고려하여 매매가액이 약정된 것으로 개발에 따른 이익이 청구인에게 귀속된 것이므로, 쟁점토지를 개발하여 다수의 필지로 분할한 후 양도한 사실에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당된다고 보아 사업소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】제1항에서 『사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 그 제12호에서『대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며 같은법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】에서 『법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다』고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다』고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『토지 및 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.2.28 및 1991.4.26 남편 망 ○○○과 공동으로 쟁점토지를 취득한 후, 1995.6.7 남편의 사망으로 남편지분을 상속으로 취득하여 1995.10.14 ○○○회원들에게 1,000,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약당일 계약금으로 100,000,000원, 1995.11.29 중도금의 일부로 300,000,000원, 1995.12.15 중도금중 나머지 100,000,000원, 1996.3.30 잔금중 일부로 300,000,000원을 각각 수령하고, 1996.4.10 쟁점토지가 전원주택지로 개발되면 청구인이 분양받기로 한 2필지에 대한 토지대금 117,600,000원을 차감하고 82,400,000원을 잔금으로 수령한 사실이 부동산매매계약서, 양도대금 영수증, ○○○ 총무 ○○○의 ○○○은행예금통장 사본 등에 의하여 확인되고 여기에 대하여는 다툼이 없으며, 쟁점토지는 1997.12.16 31필지(도로용지 8필지 포함)로 분할되어 같은 날 18필지, 1998.8.24 3필지가 각각 ○○○회원들에게 소유권이전등기되고, 나머지 2필지 및 도로용지 8필지는 청구인 소유로 남아있는 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 잔금청산전에 쟁점토지가 사실상 분할되어 양도된 것으로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 판단하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 매매계약서(1995.10.14)에 의하면 청구인은 쟁점토지를 10억원에 양도하기로 매수인들 대표 ○○○와 매매계약을 체결하고, 동 매매계약서에 첨부된 단서조항에서 『매수인은 ○○○외 21인으로 한다』고 하고, 『중도금 지불시 매도인은 인감증명을 첨부하여 계약토지의 지번 및 지목에 대하여 사용승낙서를 매수인들에게 교부한다』고 약정한 사실이 확인되고, 농지전용허가신청서(17매) 및 농지전용부담금자진납부영수증에 의하면 ○○○회원들이 1996.3.27∼1997.5.19 각자 농지전용허가신청을 하고 농지전용부담금을 납부한 사실이 확인되는 바, ○○○회원들이 1996.4.10 잔금청산전에 농지전용허가신청을 한 것은 위 계약서의 단서조항에 의하여 1995.11.29 및 1995.12.15 중도금지불후 청구인의 사용승낙에 따라 이루어진 것으로 보여진다. (나) ○○○회원 총무 ○○○의 ○○○은행 예금통장(○○○) 사본에 의하면, 1995.10.13 100,000,000원(계약금), 1995.11.29 300,000,000원(중도금), 1995.11.15 78,400,000원(중도금 100,000,000원중 일부), 1996.3.30 및 1996.4.2 300,000,000원(잔금중 일부), 1996.4.10 82,400,000원(잔금)이 출금된 사실이 확인되고,

○○○회원들의 출납기록장부에 의하면 ○○○회원들의 분담금이 일자별로 입금된 사실이 확인되는 점 등으로 볼 때, 청구인은 ○○○회원들에게 쟁점토지를 일괄양도하고 그 양도대금을 일괄수령한 것으로 보여진다. (다) 매수인들 대표 ○○○와 청구인이 공동으로 작성한 토지매매정산서(1996.4.10)에 의하면, 『매도인인 청구인 지분은 수영장부지와 도로부지를 제외한 22개구역중 2개구역으로 하고, 청구인의 지분에 대한 부담금은 117,600,000원으로 하고 쟁점토지 잔금중 미지급액 200,000,000원 중에서 위 금액을 차감한 82,400,000원을 청구인에게 지급함으로써 쟁점토지에 대한 매매대금은 모두 청산된 것으로 한다』고 약정한 사실로 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 일괄양도하고 그 중 2필지를 재취득한 것으로 보여진다. (라) ○○○회원 사무실의 경리 ○○○이 한국토지측량설계공사 사무장 ○○○에게 측량비 등 27,681,800원을 입금한 사실이 무통장입금증(7매)에 의하여 확인되는 점으로 볼 때, ○○○회원들이 쟁점토지에 대한 측량을 실시한 것으로 보여진다. (마) 위 사실을 종합하여 판단하건대, 쟁점토지는 청구인이 잔금청산전에 사실상 분할하여 양도한 것이 아니라 청구인이 ○○○회원들에게 쟁점토지를 양도한 후 ○○○회원들이 쟁점토지를 분할하여 개발한 것으로 봄이 상당한 것으로 판단되고, 청구인은 최근 수년간 쟁점토지외에 다른 부동산을 양도한 사실이 없고, 쟁점토지를 실수요자인 ○○○회원들에게 일괄양도하여 전원주택부지 조성사업 등은 매수인들의 책임하에 이루어진 것으로 밝혀지고 있는 점 등에 비추어 청구인이 수익을 목적으로 계속적 반복적으로 부동산매매업을 영위하였다고 보기 어려운 것으로 판단된다(국심99경1585, 1999.11.23 같은 뜻). 따라서 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 ○○○회원들에게 양도한 사실에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.