기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1977.2.17 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 45㎡와 같은 곳 ○○○ 대지 2㎡를 취득하고 1993.4.7 같은 곳 ○○○ 대지 179㎡ 및 동지상건물 643.14㎡를 취득하여 위 토지 226㎡ 및 건물 643.14㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 전체를 1999.3.3 양도하였다. 청구인은 쟁점부동산중 1977.2.17 취득분은 기준시가로 양도차익을 계산하고 1993.4.7 취득분은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 납부하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하고 2000.7.8 1999년도 귀속분 양도소득세 63,817,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산중 1993년에 취득한 토지 179㎡와 건물 643.14㎡는 청구외 ○○○으로부터 324,000,000원에 취득하였고 쟁점부동산 전체를 1999.3.3. 청구외 ○○○에게 480,000,000원에 양도하였으므로 취득가액이 확인되지 아니하는 1997년 취득토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 취득 및 양도가액이 확인되는 1993년 취득분 토지 및 건물은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고납부하였는 바, 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산 등 매매시 건물의 임대차관계 등 권리관계를 파악한 후에 거래를 하는 것이 일반적인 상관행인데 이건의 경우 양수자(○○○)가 잔금정산시 전세보증금 52백만원을 초과하여 지급금액에서 환불받는 형식을 취함으로서 양도계약서가 일반적인 매매계약형식과 다르고 취득가액 역시 당초 양도자(청구외 ○○○)가 실사 신청한 내용과 상이함으로 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액은 신빙성이 없다고 보아 이건 기준시가로 과세한데 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1항 및 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목 규정을 모아보면 "양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있으며, 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다"고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정) 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"로 규정하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산중 1977.2.17 취득한 토지 47㎡에 대하여는 기준시가로 양도차익을 신고하였고 1993.4.7 취득한 토지 179㎡와 건물 643.14㎡는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 신고한 데 대하여 처분청이 쟁점부동산 전체의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하였으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 1993.4.7 토지 179㎡와 건물 643.14㎡를 청구외 ○○○으로부터 324,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서 및 영수증을 제시하고 있으나 처분청 조사서에 의하면 청구외 ○○○의 양도소득세 실지조사결정시 제시된 매매계약서상의 매매대금은 235,000,000원으로 나타나고 있어 청구인이 주장하는 실지취득가액 324,000,000원과 다름을 알 수 있다. 둘째, 청구인은 1999.3.3 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 480,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는바, 매수인 ○○○가 처분청에 회신한 우편회신 공문 내용에 의하면 총 매매대금 480,000,000원을 계약금 80,000,000원과 중도금 200,000,000원으로 지급했으나 임대보증금 252,000,000원이 있어 오히려 중도금을 과대지급하여 52,000,000원을 현금으로 환불받았다는 내용이 기재되어 있는 바, 청구인이 제시하는 매매계약서에는 임대보증금에 대한 내용이 기재되어 있지 아니하여 계약내용의 신빙성에 의문이 제기되고 있다. 셋째, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 557,347,780원인데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액은 480,000,000원으로 기준시가의 86%에 불과한 것으로 나타나고 있는데 청구인은 양도가액이 사실임을 입증할만한 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위와 같은 사실등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정하고 이건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 적법한 것으로 판단되다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.