주식가액 평가시 순자산가액 계산방법의 적용

1. ㅇㅇㅇ세무서장이 1999.8.16 청구인에게 한 1997.1.4 증여분 증여세 11,126,918,660원의 부과처분은 청구인이 청구외 ○○○주식회사와 ○○○주식회사에 양도한 ○○○ 주식회사의 주식 369,000주의 1주당 가액을 평가함에 있어 가. ○○○주식회사가 보유한 임대용 부동산(ㅇㅇㅇ시 ○○○가 소재 ○○○빌딩 및 ㅇㅇㅇ시 ○○○가 소재 ○○○빌딩) 평가와 관련하여 위 임대용 부동산의 임대료에 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 가산하고

• 나. 간주임대료 환산가액계산시 적용할 임대보증금 및 관리비는 1997.1.4 현재의 임대보증금 및 관리비를 다시 조사하여 1주당 가액을 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1997.1.4 청구외 ○○○주식회사(이하 "○○○"이라 한다)의 주식 114,000주를 ○○○주식회사(이하 "○○○"이라 한다)에, 같은 주식 255,000주(위 주식 369,000주를 이하 "쟁점주식"이라 한다)를 ○○○주식회사에 1주당 150,000원씩 총 55,350,000,000원을 받고 양도하고 1998.6.1 양도소득세 확정신고 하였다. 처분청은 감사원장의 시정요구에 따라 청구인이 특수관계에 있는 자(○○○등)에게 시가(평가액)보다 현저히 높은 가액으로 쟁점주식을 양도하였다는 이유로 부당행위계산부인규정을 적용하여 평가액(34,507,404,000원)과 양도가액(55,350,000,000원)과의 차액 (20,842,596,000원)을 양수자로부터 증여받은 것으로 의제하여 청구인에게 1997.1.4 증여분 증여세 11,126,918,660원을 1999.8.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.12 심사청구를 거쳐 2000.9.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점주식 발행법인인 ○○○의 자산총가액에서 부동산가액이 차지하는 비율을 50%미만(47.74%)으로 보아 상속세 및 증여세법시행령 제54조 제1항 의 규정에 의거 평가한 가액(1주당 93,516원)을 기준으로 부당행위계산부인규정을 적용 이건 증여세를 과세하였으나,

○○○의 순자산가액 계산시 ○○○의 자산중 임대차계약이 체결되어 있는 ○○○빌딩 및 ○○○빌딩을 상속세 및 증여세법시행령 제63조 제6호 의 규정에 의거 임대료 환산방법에 따라 평가함에 있어 다음 사항을 감안하여 평가하면 부동산가액이 자산총가액에서 차지하는 비율이 50%를 상회하여 순자산가치로만 쟁점주식을 평가할 경우 쟁점주식 평가액은 양도가액보다 높게되어 부당행위계산부인대상이 아니므로 이 건 증여세는 취소되어야 한다. 첫째, 임차인이 부담하는 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액은 임대료수입에 포함되어 계산되어야 하고, 둘째, 임대용부동산의 "1년간의 임대료"를 계산함에 있어 처분청에서 쟁점주식 양도일인 97.1월분 임대료를 적용하지 아니하고 96년 12월분 임대료를 적용하여 1년간 임대료를 계산한 것은 부당하고, 관리비중에서 임차인이 사실상 부담하여야 할 전기료, 수도료등의 공과금을 제외한 나머지 금액은 이를 임대료에 포함시켜야 하며, 셋째, ○○○ 보유 부동산중 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 소재 차고용 토지 및 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 소재 ○○○빌딩은 감정가액이 있으므로 기준시가가 아닌 감정가액으로 평가하여 과세하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 첫째, 상속세및증여세법시행령 제63조 제1항 제6호 의 규정에 의거 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 "임대료"라 함은 임대인이 당해 임대부동산으로부터 실제 수입하는 금액을 말하는 바 이 건의 경우 임대차계약서에 임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하는 내용이 기재되어 있으나 임차인이 이를 실제로 부담한 사실을 확인할 수 있는 증빙이 없고, 간주임대료에 대한 부가가치세를 임차인이 별도 부담하였다 하더라도 그 세액을 임대료에 포함시키지 않고 있는 점등을 볼 때 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대료에 포함하여야 한다는 청구주장을 받아들일수 없고, 둘째, 쟁점주식은 평가기준일인 1997.1.4현재 임대료를 기초로 하여 환산 평가하는 것이 타당하다할 것이나 청구인이 채택한 1997년 1월분 임대료는 평가기준일(97.1.4)현재 도래하지 아니한 1997.1.5∼1997.1.30귀속 관리비를 포함하는 것이기 때문에 1996년 12월분 임대료를 기초로 평가하는 것이 평가기준일 당시의 현황을 보다 적절하게 반영한 것으로 판단되고, 처분청은 당해 법인의 관리비에서 임차인이 사실상 부담하여야할 전기료, 수도광열비 및 임대건물의 기계·전기실 근무자의 급료등을 제외한 나머지 금액을 임대료에 포함하여 환산·평가한 사실이 결산서 부속서류(96년 12월분 관리비 수입지출내역)에 의해 확인되므로 달리 잘못이 없고, 셋째, 1997.1.1이후 상속세및증여세법에 의해 부동산가액을 감정가액으로 평가하는 경우 당해 재산에 대하여 2개이상의 감정가액이 있는 경우에만 평균액을 적용할 수 있으므로 이 건의 경우와 같이 감정가액이 1개뿐인 경우에 있어서의 당해 감정가액으로 부동산을 평가하기는 곤란하다 하겠다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 ○○○의 자산총액중 부동산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상이여서 쟁점주식을 순자산가액으로만 평가하여야 하는지 여부 및 쟁점주식 1주당 가액을 적정하게 평가하여 계산하였는지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 1996.12.31 개정된 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항은 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다.) 현재의 시가에 의한다.』라고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격, 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』라고 규정하고 있으며, 제3항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항 제2호는 『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월부터 상속세과세표준 신고기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다. 당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라고 규정하고 있다. 같은법 제63조(유가증권 등의 평가) 제1항은 『유가증권 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』동조 제1호 다목에서 『주식 및 출자지분의 평가로서 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제54조(비상장주식의 평가) 제1항은 『법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조에서 “비상장주식”이라 한다)은 제2항의 경우를 제외하고는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1주당 가액 = 〔당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다.) + 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액÷금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 총리령이 정하는 율〕÷ 2』로 규정하고 있으며, 제2항 제3호는 『비상장주식이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 순자산가치에 의하여 평가한 가액에 의한다. 당해법인의 자산 총액중 법 제61조 제1항 및 동조 제5항에 규정된 재산의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인의 주식 또는 출자지분』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제55조(순자산가액의 계산방법) 제1항은 『제54조 제1항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 이법의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 그 평가는 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다.』고 규정하고 있다. 같은법 제66조(저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례)에서 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해재산이 담보하는 채권등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 제3호 『전세권이 등기된 재산』, 제4호 『사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) 제1항에서 『법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. 제5호 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금, 제6호 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 첫째, ○○○의 임대중인 부동산(ㅇㅇㅇ시 ○○○가 소재 ○○○빌딩 및 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 4가 소재 ○○○동4가 소재 ○○○가 소재 ○○○빌딩)을 평가함에 있어 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 임대료에 포함하여 환산할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 부가가치세법 시행령 제49조 의 2의 규정에 의하여 임대인이 부담하여야 할 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 약정에 의하여 임차인이 부담하기로 한 경우에는 동 부가가치세 상당액을 임대료에 포함할 수 있는 것이며(재경부 예규: 재산 46014-121, 1997.4.14 같은 뜻), 청구인은 ○○○의 임대중인 2개 부동산에 대한 임대보증금 관련 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하였다는 계약서 사본 및 ○○○이 임차인에게 한 "간주임대료 부가가치세 지불청구서"를 제출하고 있으므로 간주임대료에 대한 부가가치세 상당액을 임대료에서 제외하였다는 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다. 둘째, 임대중인 부동산을 평가함에 있어, 월임대료를 1년으로 환산하기 위한 임대료는 주식평가기준일이 1997.1.4이므로 1997.1월 현재의 월임대료를 적용하여야 하는지 여부 및 임차인이 관리비 명목으로 지급한 금액중 임차인이 사실상 부담하여야 할 전기료등의 공과금을 제외한 나머지 금액을 임대료에 포함시킬수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 임대차계약이 체결된 부동산 평가시 “1년간의 임대료”는 평가기준일 현재의 월임대료를 연간으로 환산하여 적용하여야 하는 것인바 (국심 95중2705, 1996.6.19 같은 뜻임), 이건 청구인은 1997.1월 현재의 관리비는 1996.12월의 관리비와 다르다고 주장하고 있고, 임대료 및 관리비 등은 통상 물가수준의 변동등에 따라 매년 일정수준 변동이 있는 것이 일반적이라 할수 있으며, 관리비 변동사항이 청구인이 제출한 계약서 등에 의하여 일부 확인되고 있다. 따라서 1997.1월 현재의 관리비 등이 1996년말과 변동이 없는 것으로 보고 1996년말 대차대조표에 의해 평가했다는 처분청의 당초 처분은 잘못된 것이므로 처분청에서 1997.1월 현재 임대료나 관리비 등이 1996년과 변동이 없었는지 여부를 다시 확인하여 변동이 있는 부분에 대하여는 이를 임대료 환산가액에 반영하는 것이 타당하다 할 것이고, 관리비는 임대인과 임차인의 계약관계를 중요시 하여 관리비 부담에 대하여 임대인과 임차인간의 약정이 있는 경우에는 약정내용을 중시하며, 약정이 없는 경우에는 정액관리비는 일반적으로 임대인이 책임을 지고 집행하는 것이므로 임대인이 부담하는 것으로 보지만, 실액관리비의 경우에는 반증이 없는 한 임차인이 부담한다고 보는 것인바(국심93서531, 1993.6.21 및 국세청 예규 재삼46014-1659, 1994.6.24 등 다수 같은취지), 이건 관리비는 실액관리비로 처분청이 인건비중 관리직 인건비 상당액 및 시설비중 자본적지출액은 임대료에 산입한 것으로 확인하고 있으므로, 처분청이 임대료 산입에서 제외한 인건비와 시설유지비가 임대료에 포함되려면 동 비용이 자본적 지출액에 포함된다는 증빙을 청구인측이 제시하였어야 할 것인바, 청구인은 이러한 사실에 대한 구체적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 증빙에 의해 확인된 부분만 임대료에 산입한 당초 처분은 정당하다고 할 수 밖에 없다하겠다. 셋째, 취득당시 감정가액이 있는 ○○○ 소유 2개의 부동산(ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○빌딩과 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○의 부동산 가액을 다시 평가하여야 할 것이며, 평가 결과 쟁점주식발행법인의 부동산가액 비율이 자산총액의 50%가 넘는 경우에는 관련법령의 규정에 따라 쟁점주식을 순자산가치만으로 평가하는 것이 적법하다 할 것이고, 그 비율이 50%가 넘지 않는 경우에는 당초 처분과 같이 순자산가치와 순손익액의 평균치로 평가하되 순자산가치가 증가된 부분을 반영하여 쟁점주식의 1주당가액을 평가하고 이건 법인세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.(국심 2000서774, 2000.9.25 같은뜻)
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장중 일부가 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.